香港新地块1.99万港元/平米远低京沪 楼市要崩盘？

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春节后，香港一块“有争议”的土地以每平方米19，888港元的最低价格售出，这成为过去十年香港最便宜的土地单价之一。只有这块土地的价格低于北京和上海。不过，从香港楼市目前的交易情况来看，还远未崩溃。

香港地政总署于二月十二日宣布，位于大埔荔枝山的一幅住宅用地，以21.3亿港元的价格售予中国海外发展有限公司的一间附属公司，租期为50年。数据显示，该地块的场地面积约为37，696平方米，最低和最高建筑面积分别为64，260平方米和107，100平方米。如果按最高建筑面积计算，这块土地的地价是每平方米19，888港元，即使按最低建筑面积计算，地价也是每平方米33，147港元。

特区政府强调这不是出售

这块土地被提交司法审查，并在早些时候被法院接受。根据香港高等法院的信息，此案将于2016年8月2日在高等法院审理，只有6家财团参与了竞标，包括长江地产、恒基地产、鹰王、万科合资、帝嘉合资。当时，市场预测，由于司法审查，这块土地可能会失去它的出价。

根据地政总署的招标文件，有很多限制条款，包括发展商如欲延长土地竣工期，会收取补价；如果开发商需要提交环境评估并在树木砍伐工程或排水工程勘测前提前通知申请人；一旦申请人胜诉，即使工地已经开工，开发商也会面临停工的风险。至于停工造成的损失，开发商可以按照民事程序向政府索赔。

然而，这块土地最终以21.3亿港元的价格售出，令许多市场参与者感到意外。一些香港媒体援引香港特区政府消息人士的话说，招标的土地正在接受司法审查，这一点受到了影响，而且高于政府设定的底价。

根据香港特区政府一贯的投标机制，所有投标的土地都有一个不公开的底价。如果有合格的投标，投标价格高于底价，所以必须出售。特区政府的消息人士强调，土地是可以出售的，即只有当合资格投标的投标价高于政府内部的底价时，才会出售土地。

中国海外董事总经理游伟光表示，由于土地的高度可塑性，他对该地块的发展持乐观态度。预计投资将超过100亿港元，建造约1500个住宅单位，详细的公寓布局将进一步安排。由于土地受到楼市波动和司法审查的影响，尤伟光认为已经体现在价格上。

如果项目投资100亿港元，其建筑面积可达107，000平方米，即最低成本为每平方米93，500港元；如果建筑面积为64，000平方米，成本将达到每平方米155，600港元。一位市场分析师表示，香港是亚洲最贵的城市，每平方米至少4万港元。如果是豪华住宅，建筑成本将高达每平方米7万至8万港元。如果这块土地最终变成地产，售价绝对不会低于成本价，即每平方米93，500港元。

这个地方贵不贵？

这是自2003年以来第三低的土地价格，不包括离岛和沙头角区。近年来最便宜的地价，2014年5月，屯门蔡京街项目由和君(00711.hk)赵毅兴业以每平方米16，460港元的底价批出。当时的价格比市价低15%，也创下了屯门12年来的新低。

同样，2014年7月，新鸿基地产以每平方英尺1，822港元(即每平方米19，600港元)的底价赢得一块天水围土地。当时，土地价格已经达到了市场预期，甚至连测量师都认为价格已经超出了市场预期。

低迷的土地市场不一定意味着低迷的房地产市场。根据中原城市领先指数，在2014年5月至2016年2月7日的两年间，该指数仍增长了11%，从118点增至131点。如果与2015年9月的高水平相比，该指数在此期间增长了23%。

然而，在一些市场参与者看来，这种土地价格相对便宜。莱坊高级董事、估值咨询部主管林浩文向《中国商业新闻》表示，以每平方英尺1848港元的价格出售大埔荔枝山地块是出人意料的。即使这个阴谋有司法审查的问题，它也不能像这样便宜。他质疑香港地政总署所定的价格太低。

翻查香港地政总署过去一年的卖地资料，发现该幅土地较去年九月出售的大埔白石角创新路便宜很多。数据显示，2015年9月2日，嘉华国际以30亿元的底价4，567港元(即每平方米49，141港元)赢得了大埔白石角的住宅用地，比荔枝山地块的平均价格高出1.5倍。

林浩文表示，地政总署拍卖土地时，其测量师会评估土地的实际价格，但实际价格并未公开，因此很难说价格是高还是低。然而，自地政总署于2016年1月25日投标新界元朗澳头地块后，林浩文认为该投标间接影响了地政总署对荔枝山地块的定价。由于特区政府希望达到土地供应的目标，如果土地继续竞投，会影响这个目标的实现。

事实上，以大埔荔枝山附近的“大埔马宝”住宅物业的价格来看，在今年1月29日的一次交易中，该物业的平均售价是10，108港元，约为每平方米91，000元。如果大埔荔枝山地块最终建成，根据林浩文的估计，成本不会超过每平方英尺6000港元，相当于每平方米5.5万元人民币，是一个非常便宜的价格。

林浩文预测，特区政府出售低价土地，实际上释放了一个信号，就是香港未来的地价会继续下跌，特别是新界，可能会下跌10%至15%。如果是市区内的一小块土地，开发商会因其稀缺而抢货，但随着整体供应量的增加，这些土地也会打折5%至8%。

为什么中国房地产开发商赢得了这场比赛？

观察荔枝山的竞标情况，共有六家财团参与，包括长江地产、恒基地产、英骏、万科合资、嘉明皇合资，其中万科和中国海外闪亮，最终由中国海外赢得。

一些市场人士认为，司法审查可能会影响土地的建设进度，这也将导致开发成本大幅增加。只有内地的房地产企业有一定的财力，能够应付长期的战斗，所以他们的投标比香港本地的开发商更具侵略性。

事实上，内地房地产企业进入香港已经引起业界的关注。根据仲量联行的一份报告，市场的焦点现在已经转向日益活跃的内地开发商。2015年政府招标的住宅用地中，超过一半是由内地开发商投标的，约25%的土地已经中标，打破了香港本地开发商的长期垄断。

根据仲量联行的统计，内地开发商收购土地的勇气开始远远超过香港本土开发商。在2013年至2015年期间，内地开发商的100份标书中有73份超出了市场预期，超过了香港开发商的59份标书。

仲量联行研究部主管马安平表示，预计内地开发商将继续在香港扩张。虽然香港目前的房地产市场将继续由传统开发商主导，但在竞标住宅用地时，香港本地开发商将面临更多竞争对手和更大的竞争。根据仲量联行的数据，从2016年到2019年，多达8%的新私人住宅供应将由内地开发商建造，其中56%位于新界，36

不过，马安平认为，内地开发商在港的业务是否会扩大，对市场发展方向产生强烈影响，仍有待观察，还需要看第一批市场销售情况。

来源：安莎通讯社