写字楼销售面积增长2.5倍 北京15月住宅降温

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5月末，除住宅销售面积外，非住宅商品房库存为1294万平方米。根据北京2015年非住宅建筑销售427.4万平方米(包括243万平方米的办公楼和184.4万平方米的商业和非公有住房等)，需要3年时间消化库存。

北京的房地产市场作为一个整体已经明显降温，但写字楼、商业和非公有住房已经遍地开花。

数据显示，1-5月，北京市商品房竣工面积657.4万平方米，同比增长4.3%。其中，竣工住宅面积325.6万平方米，下降9.8%。

但办公楼竣工面积为140.1万平方米，增长74.9%；商品房、非公有住房等191.7万平方米，增长1.2%。

从销售的角度来看，办公楼越来越受欢迎。1-5月，北京商品房销售面积492.8万平方米，同比增长15.1%。其中，住宅销售面积305.2万平方米，下降14.8%；办公楼126.2万平方米，增长2.5倍；商品房、非公有住房等61.4万平方米，增长83.3%。

办公楼、商业和非公共建筑受到青睐，因为它们不受完全限制，而且价格较低。最近，《21世纪经济报道》的记者接到了宣传这些建筑的电话。

然而，由于许多政策不明确，如果将这些建筑改造成住宅楼，仍有问题需要解决。

北京房地产市场的库存增长

根据北京市统计局6月13日发布的数据，截至5月底，北京市商品房销售面积为2188.4万平方米，同比增长10.5%。其中，住宅销售面积894.4万平方米，增长9.4%。

这与全国情况形成鲜明对比，显示出北京的房地产去库存化问题。截至5月底，中国商品房销售面积为7.22亿平方米，比4月底减少521万平方米。

值得注意的是，截至5月底，非住宅商品房库存为1294万平方米，住宅销售面积除外。根据北京2015年非住宅建筑销售427.4万平方米(包括243万平方米的办公楼和184.4万平方米的商业和非公有住房等)，需要3年时间消化库存。

上述非住宅商品房实际上是以办公楼为主体的商住楼，产权一般只有40-50年左右，低于70年的住宅产权。

据《21世纪经济导报》记者报道，一些写字楼接通了水和电，它们的单户水和电都是按照民用价格计算的，导致热销。

例如，北京东五环路的一个项目最初的售价仅为每平方米约1.7万元，而其二手房目前的价格约为每平方米4万元。由于该类商品房每层高度相对较高，可分为两层使用，因此实际外部价格为4万元/平方米的房屋分配到平层，每平方米单价仅为2万元左右。周围新房子的每平方米价格超过4万元。

较低的价格使它受到一些人的欢迎。与此同时，《21世纪经济报道》记者获悉，市场上的商品房和住宅并没有完全受到限制，这也导致许多人购买它们。

这导致了北京房地产市场的一种特殊模式，即商品房供应量超过住宅供应量。

据机构统计，2013年至2016年，北京市新供应的商品房和住宅产品占北京市新供应的商品房的比例分别为26%、24%、46%和63%，而北京市商品房交易中的商品房和住宅产品的比例分别为24%、20%、28%和56%。

交通银行分析师夏丹指出，事实上，一线城市的商业和住宅建筑正在大力发展，而价格一般只有住宅建筑的60%-80%左右。商住类建筑的价格涨幅不及居住类建筑，后者主要被移民消化。

中国社会科学院经济研究所的研究员王丽娜认为，目前北京商业地产和住宅之间的价格倒置仍然与供求关系有关。由于北京住房供应短缺，一些人投机商业和住宅建筑，并借此机会运送货物。

《21世纪经济报道》记者了解到，虽然北京的商住楼价格低于住宅楼价格，但对贷款有很大的限制，比如首付要达到房价的50%。

限制购买商业和住宅建筑？

另一个问题是，商业和住宅建筑会加入“限制军”吗？

此前，由于住宅和写字楼价格飙升，北京通州作为该市的副中心，实施了严格的限购政策，使得通州的商业和住宅建筑一夜之间由热转冷。

尽管北京最近报道称全市可能实施商品房限购，但许多专家认为可能性不大。

“由于库存如此之大，政府不太可能理性地限制购买，但未来的政策方向仍不确定。”中原地产分析师张大伟告诉《21世纪经济报道》记者。

但是，根据京津冀协同发展的要求，北京需要释放除政治中心、文化中心、国际交流中心和科技中心以外的非核心功能。北京大力供应房地产，这缓解了一些只需要买房的人的压力，因为没有购房限制，这似乎导致了新的人口聚集。从这个角度来看，商业及住宅楼宇确实有限制购买的可能。

研究员王丽娜认为，最近国务院出台了很多相关政策，商品房可以变成出租房。北京能否做到这一点可能有许多障碍。例如，将办公楼改为住宅楼，如何处理天然气的分配，以及在商业中水价、气价和电价是否需要很高，这些问题都需要讨论。

北京经济信息中心认为，目前有必要对商住楼的库存进行研究。现在北京的商住建筑已经满足了一些迫切的需求，它们的功能也不容忽视。

她说不仅外国人，而且许多北京居民都买不起房子。然而，商住楼仍然存在一些问题，如产权50年后该怎么办，这与70年后住宅自动更新不同。

她指出，北京的土地供应越来越少，这使得市场上的住房供应不足。“如果将来有很多商业地产剩余，就应该允许它出租或出售给居民，以解决住房问题。”

今年5月4日，国务院总理李克强召开常务会议，提出要实行购租并举，发展住房租赁市场，深化住房制度改革的重要内容，支持利用已建或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法租房。允许商业建筑按规定转换为出租房屋。

来源：安莎通讯社