5月疯狂“地王月”：出现69宗地王 调控政策或升级

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合肥很多地块的地价超过200%，包河区“龙川路以北、鲁管路以西”的总成交额达到15.9亿元，地价高达350%，底价攀升至1.8万套。张大伟在接受《21世纪经济报道》采访时表示，二线城市的主要价格上涨不应该传导到一线城市，预计这些城市可能很快会面临升级的控制措施。

合肥很多地块的地价超过200%，包河区“龙川路以北、鲁管路以西”的总成交额达到15.9亿元，地价高达350%，底价攀升至1.8万套。受一线城市溢出的影响，东莞“横沥镇半仙山村”的总成交价格为9.1亿元，升水率为42.2%。

五月是个疯狂的月份，至少房地产行业的人是这样认为的。

他们称这个月为“王月”。据房地产中介机构的不完全统计，仅5月份就有69起“地王案”(同一地块的底价最高，或土地总价格最高)。

其中，一线和二线城市已经成为疯狂的主要力量，尤其是二线城市，69个“地王”中有56个出现在二线城市。

一些二线城市更高的房价可能意味着当地房价将在未来一两年内迅速上涨。业内人士普遍预计，地价过高的土地将发展成为高端房地产，征地企业将面临压力；一些房价上涨过快的二线城市可能面临升级的调控政策，今年5月的土地盛宴可能是一年一度的高潮。

土地大王集中在二线城市

自今年年初以来，房地产销售一直蓬勃发展。

统计局的统计数据显示，1-4月，全国商品房销售面积为3.6012亿平方米，同比增长36.5%，增速比1-3月高3.4个百分点；商品房销售额2.76万亿元，增长55.9%，增速提高1.8个百分点。

受监测的70个大中城市的房价也显示出全面复苏。在70个大中城市中，65个城市新建商品房价格上涨，只有5个城市价格下降。

其中，二线城市的房价环比涨幅居前。4月份，合肥新建商品住宅环比增长5.8%，二手房环比增长6.8%，增幅最高。北京和上海等一线城市的二手房在4月份分别增长了3.7%和2.5%。

国家统计局高级统计师刘建伟表示，整体房价继续上涨，上涨城市数量继续增加。然而，城市间的上升趋势出现了新的变化，一线城市的增速从上月开始放缓，二线和三线城市开始扩张。

其中，北京、上海、广州和深圳的新建商品房和二手房价格双双收窄，深圳的二手房价格甚至有所下降，而部分二线城市的增速比上个月进一步扩大，部分城市增速超过一线城市。

然而，房价绝对值和房价同比涨幅仍处于一线城市的绝对前列。4月份，北京、上海和深圳的二手房价格同比分别上涨37.2%、30.2%和56.1%。

全国房地产商会协会主席顾云昌在接受《21世纪经济报道》采访时表示，一线城市的房价已经很高了，而空房价的进一步上涨相对较小。即使监管和控制政策没有收紧，市场的作用也会下降。与北京一样，二手房交易量在3月份达到峰值，在4月和5月份有所下降。

二线城市房价的上涨也波及到了土地市场。今年5月，一线和二线热点城市出现了“每次拍卖都有土地王”的现象。由于一线城市的土地供应有限，5月份69位土地大王中有56位出现在二线城市。

例如，合肥很多地块的地价超过200%，包河区“龙川路以北、鲁管路以西”的总成交额达到15.9亿元，地价高达350%，底价攀升至1.8万套。受一线城市溢出的影响，东莞“横沥镇半仙山村”的总成交价格为9.1亿元，升水率为42.2%。

与前几年不同，当时房东集中在一线城市，今年二线城市成了房企的焦点。北京、上海等一线城市的土地供应面积和土地出让金均出现负增长。

嘉里研究中心(Kerry Research Center)分析师杨克伟指出，二线强市的房地产市场成交量和价格都有所上升，苏州、南京、合肥和厦门的价格涨幅一直走在市场前列，房地产市场的成交量和价格走势将继续稳步上升；另一方面，在房地产市场进入白银时代的背景下，住宅企业的投资方向逐渐趋同，集中在一线和实力较强的二线城市，土地供应难以满足企业的投资需求。“和尚多肉少”直接导致了一个尴尬的局面，即强大的二线城市每次竞标土地都必须赢得土地所有权。

顾云昌表示，一线城市的限购政策抑制了购买力。安徽省会合肥等二线城市基础设施较好，产业结构相对合理，城市化率相对较低，中部省份人口引进较好，这使得合肥房地产市场呈现出一片火热景象。中国中部的其他城市，如武汉、长沙、郑州等。由于地方政府提供了大量的土地，所以住房价格相对稳定。

规范政策或升级

中原地产首席分析师张大伟表示，一些二线城市的土地市场显然已经疯狂。根据这些地王目前的土地价格，当这些地王将来进入市场时，他们需要在未来将他们的房价至少提高80%-100%。即使按照基准房地产企业收购土地的平均价格，在未来两年内，一、二线住房的价格也有必要提高50%以上。

商品房销售价格一般以底价为基础，再加上建筑安装成本和相关税费。在建安成本中，人工成本因地而异，但建筑材料的成本是相似的。目前，由于底价过高，房地产企业想盈利，业界认为房地产项目应该向高档豪宅发展。

杨克威表示，二线城市的市场仍需培育，而空房市的价格也有所上涨。目前，南京、苏州、武汉等热点市场的产品线相对单一，高品质产品更有差异化的空生存空间。

然而，未来价格上涨80%-100%的可能性令人怀疑。顾云昌说要让土地成为国王并不容易。这一时期收购的土地大部分是中央企业和国有企业，财力雄厚，但地价太高，房企以后能否盈利仍是个问号。一线城市经历了房价上涨放缓、成交量下降的趋势。此外，房价上涨过快，与地方政府调控方向相悖，调控政策可能升级。

例如，5月18日，苏州市国土资源局发布了“土地限价指令”，设定了当时上市土地的最高报价。如果报价超过最高报价，土地出让终止，投标结果无效。5月28日，南京效仿引入限价指令的做法，设定了热门地区住宅用地的最高限价。如果开发商的标语牌超过最高限价，就意味着土地被出售。

顾云昌进一步表示，5月可能是土地市场的年度高潮，在后续更难看到土地王重复现象。房地产企业收购土地将会耗费资金，现在市场已经开始质疑房价将会进一步上涨的空房。

张大伟在接受《21世纪经济报道》采访时表示，二线城市的主要价格上涨不应该传导到一线城市，预计这些城市可能很快会面临升级的控制措施。

顾云昌还认为，二线城市房价的过度上涨不会传导到一线城市。尽管北京没有在本轮上调限购政策，但通州等一些过热地区的限购政策正在收紧。一线城市应在后续增加土地供应，如转换一些工业用地和增加旧城改造。

来源：安莎通讯社