房企500强销量提升明显楼市去库存压力依然较大

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本报记者周

2016年中国500强房地产公司的评估结果于3月22日公布。《中国经济时报》记者了解到，万科、恒大和绿地仍稳稳占据榜单前三名。其中，万科连续八年排名第一。保利、中国海外、碧桂园、融创、龙湖、华夏幸福和R&F位列前十，其中华夏幸福首次跻身前十。

中国房地产500强企业评估由中国房地产协会和中国房地产评估中心联合进行，已连续八年进行评估。评估报告显示，2015年，中国500强房地产开发企业销售面积平均增长率为18.79%，比2014年增长16.97个百分点；销售额平均增长率为16.69%，增长14.53个百分点。然而，交易绩效呈现出一线城市市场明显升温、二三线城市结构升温、四线城市整体下滑的分化格局。

评估报告指出，总体而言，目前中国房地产市场规模处于较高水平，商品房销售面积占销售面积的比重仍处于历史高位，市场放松管制的压力仍较大。解决房地产库存，促进房地产业的可持续发展是关键。

500强房地产企业销售增速再次回升

根据2016年中国房地产企业500强的总部排名，华东、华南和华北分别占前500强的40.80%、17.00%和13.20%，共占70%左右的席位。其中，华东一线城市上海是核心，该地区许多重点二线城市如南京、杭州、福州、苏州、宁波、厦门等都有良好的经济基础。城市发展红利促使全国房地产开发企业争相入驻竞争，企业比重比上年提高3个百分点。

在宽松的货币政策和持续的去库存化政策下，2015年商品房销售迅速反弹。全国商品房年销售面积12.85亿平方米，比上年增长6.5%；商品房销售8.73万亿元，同比增长14.4%。商品房销售创历史新高，销售面积仅次于2013年的高点。

房地产开发企业500强销售明显加快。2015年，全国500强企业商品房销售面积达到3.4亿平方米，同比增长11.6%，销售额达到4.0万亿元的新高，同比增长17.5%。

由于销售业绩突出，2015年11月，包括徐汇在内的许多房地产企业宣布提前实现年度销售目标，恒大、中海、龙光也提高了销售目标，成功实现了最终目标。百强企业销售额增速达到20.14%，销售业绩增速明显领先全国整体水平。其中，恒大通过全国营销战略，实现年销售额2013.4亿元，增长53.1%。荣鑫和华夏幸福也表现突出，销量分别同比增长76.8%和41.2%。

销售额的增加也带动了企业资产的改善。2015年，房地产开发企业500强平均总资产289.26亿元，同比增长13.04%，增速比2014年提高7.27个百分点；平均净资产72.68亿元，同比增长12.50%，增速比2014年高5.18个百分点。前500家住房企业的规模近年来继续呈上升趋势，在增长率连续五年下降后，2015年增长率再次回升。

非上市企业的资金仍然匮乏

自2015年以来，房地产企业的融资环境明显改善，银行贷款利率在多次降息后大幅下调，债券市场也表现良好。与此同时，多种融资渠道，如赢得门票和再融资，是开放的上市房地产企业。企业加大了融资力度。2015年房地产开发企业500强平均资产负债率为66.34%，比上年略有上升0.47个百分点；平均净负债率为72.23%，比2014年的93.77%下降了21.55个百分点。

融资成本下行渠道的开通和国内融资渠道的回归，进一步拉大了上市房地产企业与尚未搭建资本平台的房地产企业之间的差距。全年龙头企业融资成本有效下降，特别是前20家企业的资本成本控制在5%以内。但是，由于我行发展贷款的风险偏好没有改变，且三、四线城市市场一直疲软，非上市企业资金仍然匮乏。

随着互联网金融的快速发展，500强房地产企业与资本市场的各种合作伙伴联手，积极开展金融创新。除了积极进入p2p市场，具有规模优势的企业也积极开展多元化金融创新。房地产企业涉足金融业的同时，保险业也对上市的房地产企业表现出浓厚的兴趣，并经常举着标语牌。

土地市场方面，2015年房地产开发企业征地面积为2.2811亿平方米，同比下降31.7%，降幅明显大于上年；土地交易价格为7622亿元，同比下降23.9%。土地交易全年都很冷，整体市场疲软。但是，随着销售业绩的提高，从第二季度到第四季度，征地面积的下降幅度逐渐略有缩小，企业土地投资呈现出全年先低后高的趋势。

值得注意的是，2015年土地市场两极分化格局依然明显。500强企业总体布局仍集中在一线核心城市，热点城市竞争激烈，保费高，部分热点地块的保费率甚至可以达到200%以上。一些热点二线城市也有活跃的交易，如南京、武汉和杭州。与之形成鲜明对比的是，大量三、四线城市的土地市场整体暗淡，甚至大量土地拍卖出现在南宁、成都、Xi等城市。

由于热点城市土地成本上升，百强企业通过灵活的征地策略，积极稳妥地补充土地资源。2015年，房地产开发企业500强平均库存增长率为8.59%，与上年基本持平。与2009年以来超过20%的库存增长率相比，房地产企业近两年的库存增长率仍然较低。但是，总体而言，商品房销售面积占销售面积的比例仍处于历史高位，市场去转型压力仍较大。

来源：安莎通讯社