次线地产的类证券化“融资术”： 场内场外齐动、互金平台接盘

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二级房地产的证券化“融资技术”:场内场外同步移动和黄金平台相互收购

我们的记者宋宇在北京报道

随着房地产行业的“去库存化”，经济下行压力依然居高不下，开发商的融资手段越来越多地采用资产证券化(abs)和银行贷款以外的资产证券化来提高房地产项目的流动性。

据《21世纪经济报道》记者调查，目前改善住房企业融资环境的主要模式包括但不限于住房企业债务证券化、场外证券化和注入上市平台，其中包括互联网金融平台的参与和转移等多种模式。

在业内人士看来，由于二、三线、四线城市(以下简称二线城市)的去库存化压力，开发商与此类项目相关的融资风险不可低估，上述各种证券化的应用使得这一风险在交易所及相关互联网平台上转嫁给投资者。

值得注意的是，住房融资中证券化式混乱的无尽根源与二线城市开发商的融资需求现阶段无法得到满足有关；另一方面，房地产证券化业务，如房地产投资信托基金，到目前为止还没有被监管当局允许，而住房企业必须找到另一种方式。

住房企业债权证券化或浮动

在二线城市“去库存化”的政策环境下，房地产行业的融资模式在不断创新，资产支持型证券化刚刚成为开发商挖掘的融资渠道之一。

《21世纪经济报道》记者日前获悉，一家国内经纪公司正在筹备基于房地产公司债权的证券化项目。

据知情人士透露，这类债权证券化项目的原始权利人主要是几家房地产公司的债权人，包括一些为房地产开发商提供融资的资产管理计划或信托计划，其对开发商的债权将成为该资产证券化项目的基础资产。

“这种基本资产不是房地产，而是资产管理计划或信托计划的债权给开发商，然后将这些债权打包成资产支持型证券并出售。”一位接近该经纪公司的人士表示，“但已竣工的待售房产仍将用作结构中的抵押品，开发商也有意提供担保。”

有业内人士指出，虽然开发商不是原权利人，但如果前述债权人与开发商有关系，其业务实质仍有开发商提供抵押贷款。

“如果是同一实际控制人下关联方的债权，相当于变相发行债券。”华泰证券(Huatai Securities)的一位投资银行家认为，“这种关系的存在仍然可以将证券化融资注入房地产项目。考虑到抵押关系的存在，这种业务的本质仍然是抵押贷款，但形式是通过证券化平台完成的。”

值得一提的是，在监管机构的资产证券化负面清单中，有与房地产相关的禁止项目，规定“由于to/きだよ 0而无法产生稳定现金流的租赁债权”和“待开发或在建的房地产(不包括经济适用房)及其收入占总额的10%以上”不能成为基本资产。

“它应该能够避开负面清单，因为基本资产既不是租金，也不是房地产收入，而是简单的债权。”接近此类项目的经纪人表示，“但这个项目还处于筹备阶段。能否发出取决于交易所的态度。”

然而，有些人对此表示怀疑。“资产支持型证券的特点应该是建立一个资产组合，这是一个小型和分散的资产池概念。不过，这只是将几个开发商的债权作为基本资产，一旦出现问题，影响会更大。”北京一家基金子公司的一名中层人士指出。

除了准备发行固定收益的资产支持证券，市场还试图向新的三板公司注入房地产业务债权；例如，久信资产(831400.oc)曾计划推出300亿元的股票发行计划，以购买部分次级房地产开发商的债权。

场外“abs-like”隐形

随着证券化在住房企业中的积累，各种场外证券化活动也风起云涌，这类活动通常都有互联网金融平台的出现。

《21世纪经济报道》记者了解到，目前业内的一种模式是以资产管理计划或信托计划的形式为房地产企业提供融资，同时将资产管理计划的收益权份额分割在资本方，挂在共同金平台上进行募集和出售。

“目前，涉及资产管理的房地产项目有两种退出方式。一种是找一家大的资产管理公司，但通常会有很大的折扣，另一种是把资产管理放在共同黄金平台上进行拆分销售。”前述基金子公司的中层人士表示:“结构中存在一些债权，有些是购买溢价转售的房地产资产。”

此外，还有p2p平台直接进行房地产债务分割融资。例如，先锋部的第一个抵押产品“优居贷款3 880号”的筹资目的是为一家房地产企业提供流动资金，由先锋部的合资担保集团担保。

然而，上述基金子公司的中层人士指出，虽然这种模式规模较小，资本方面较为分散，但本质上仍属于债务融资。“如果你补充流动性，就不能被视为证券化。一般来说，证券化必须有资产分割和转移的过程。”

在业内人士看来，无论是房企债权的证券化策划，还是借助黄金互助平台的场外证券化活动，其逻辑都与二线城市开发商的资产流动性需求以及缺乏reits等规范的房地产证券化渠道有关。

“虽然二、三线房地产项目正在去库存化，但整体风险尚未化解，因此传统的融资渠道比较困难。这种证券化模式是解决开发商流动性问题的一种方式。戴德梁行的一位房地产金融家坦言，“但这些金融活动缺乏足够的监管。”中国应加快推出reits等产品，在合规的制度框架下推动此类证券化业务的运作。"

(记者微信:lw8346860)

来源：安莎通讯社