一线城市住宅库存全部降至十个月以下 上海只够卖3.7个月

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在节前首付和节后契税减免等优惠政策的刺激下，全国房地产市场分化趋势进一步加剧:一线城市库存大幅下降，房价持续飙升，急需去库存化的三、四线城市房价尚未见底。

据《中国商报》报道，根据综合机构的最新数据和受访业内人士的意见，2016年楼市将呈现一线坚挺、二线复苏、三线四线持续受压的局面。相应地，房价也将在城市分化和区域分化的道路上越走越远。

一线城市的房价没有上限

根据最新消息，一线城市的住宅库存已降至不到10个月，而上海只能卖3.7个月。根据市场机构嘉里的最新数据，截至2016年1月，上海商品房消化周期已降至3.7个月；北京的消化周期为9.2个月；广州的数据显示为7.5个月；深圳商品房消化周期为8.7个月。

据《中国商报》报道，库存问题似乎专门针对三、四线城市，与一线城市无关。在远离库存问题的一线城市，房价在去年底继续呈上升趋势，并持续走高。

根据上海链家的数据，1月份上海商品房平均交易价格为35900元/平方米，比上个月上涨6.9%，比去年同期上涨24.9%。这一数据也创下了上海商品房平均价格的新高。

几年前首付门槛的降低，以及几年后房地产交易中契税和营业税的优惠政策的出台，虽然主要不是针对一线城市，但市场心理已经开始改变。一线城市的二手房交易已经进入卖方市场，越来越多的房东不愿意出售和观望，市场上的房子越来越少。

过去一年，上海已成为全球最大的房地产市场，总成交额超过1.4万亿元，成交额也创下历史新高。平均成交价同比增长18%，城市中高档建筑平均成交价同比增长50%以上。例如，位于中环的普陀区一栋140平方米的房子，2015年初的售价为500万元，今年年初的售价为800万元。

《澎湃新闻》援引易居智库研究主管严跃进的话说，上海的去库存化周期显然很小，这是近期上海房价疯狂上涨的一个重要原因。从实际情况看，上海目前最大的问题不是去库存，而是积极补货。否则，房价上涨的压力将继续加大。

此外，《中国商报》援引雅豪机构的统计数据称，今年1月，北京共售出6462套纯商品房(不含经济适用房和自住住房)，交易面积67.37万平方米，同比分别下降34%和37%，同比分别上升28%和16%。与此同时，北京1月份商品房平均交易价格为30，400元/平方米，环比和同比均有所下降。尽管与2015年底的繁荣交易相比，1月份的交易量有所下降，但仍处于去年同期的较高水平。

雅豪机构营销总监郭毅表示，由于每年1月和2月春节迁移的影响，北京房地产市场处于一年来的低点。然而，从同比数据来看，2016年1月的交易情况可以视为一个高起点。

深圳的房价继续飙升。根据深圳市规划和国土资源委员会发布的数据，1月份深圳新房平均交易价格达到新高，达到46500元/平方米，同比增长74.27%，环比增长9.51%；1月份共有15159套二手房售出，同比增长74.12%，环比增长19.43%。

《人民日报》今日发表评论称，中国房地产市场具有鲜明的区域特征。过高的房价和过多的库存不是全球性的问题。为了解决这些问题，有必要根据当地情况实施政策，让空.保持灵活性例如，之前降低首付、契税和购房营业税的政策将北京、深圳等地排除在外。同样，既没有灵丹妙药，也没有速效药来消除库存，各地探索的经验是最有效的。

三线和四线城市仍然面临库存问题

穆迪副总裁兼分析师助理刘志玲告诉《中国商报》记者:中国政府将继续采取措施降低国内住房库存的整体水平。穆迪在报告中还指出，三、四线城市面临的库存风险相对较高，这反映在这些城市的房价压力和住房销售缓慢上。

根据中国指数研究院的数据，2015年，三、四线城市的土地面积为6.9762亿平方米，同比下降14%；土地出让总面积49652万平方米，同比下降18%；土地出让金6554亿元，同比下降19%。

三、四线城市的高库存已经成为土地市场的压力。以徐州为例，根据中国指数研究院的数据，截至2015年底，该市商品房的销售面积为2085万平方米，净化时间达到22个月。与此同时，自2010年以来，徐州的土地流转量很大。住宅用地周转面积与商品住宅销售面积之比高达5.6，土地存量高，已超出市场消化能力。

一些开发商已经选择离开一些前景黯淡的中小城市，通过断臂来生存。2016年初，有住房企业在三、四线城市撤退的案例。

1月18日，深圳控股宣布其子公司已与广东省河源市地方政府签署协议，将河源塞纳湾未开发土地归还给地方政府。根据协议，当地政府收回了约62万平方米的未开发土地，通过招标、拍卖和挂牌等方式进行再转让后，收回的土地价格约为6.99亿元。

由于资源稀缺，一线城市仍是房地产企业的战场。高地价正在向远郊蔓延。品牌房地产企业不断深化一线城市布局，财团征地将越来越普遍。由于去库存化的压力，三、四线城市的市场供求和价格将保持在较低水平。中国指数研究院在报告中说。

然而，面对一线城市越来越高的地价，一些品牌房地产企业开始采取谨慎的态度。孙宏斌曾告诉《中国商报》记者:2016年，我们在买地的时候会更加小心，千万不要把自己陷进去。我们必须把自己困在昂贵的土地上，控制风险。

来源：安莎通讯社