今年超2200亿元房地产信托待兑付 规模同比减少6%

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信托公司可以关注企业轻资产战略机会在第二季度到期的610亿元，这是今年的高峰期

信托公司可以关注企业轻资产战略的机会

第二季度到期的规模为610亿元，是今年的峰值

据用益信托统计，《证券日报》记者估计，2016年到期的房地产集合信托产品有1004种，总规模为2224.13亿元，平均预期收益率为9.7%，比2015年到期的房地产集合信托产品平均预期年收益率高出0.21个百分点。

与2015年相比，今年到期规模下降了6%，第二季度达到峰值，到期规模为610亿元。

业内人士表示，在房地产行业累积的去库存化压力、房企低成本融资渠道的拓宽以及前期风险项目的暴露的影响下，预计新发行的房地产信托产品数量不会大幅增加。信托公司可以在原有债务融资模式的基础上创新股权投资或“股权+债权”的形式，关注隐藏在房地产行业轻资产战略中的需求和机遇，为房地产证券化和reits提供可能性。

今年的赎回规模同比下降了6%

随着前几年发行的房地产信托项目的到期以及市场的低迷，许多房地产项目自去年以来都经历了赎回风险。例如，汇源第六房地产信托，由于“石家庄卓达碧水鑫源住宅项目”的销售进展，问题被推迟；长城财富9号大连金圣山海田芸项目已逾期；安徽中行项目和黄控股路桥建筑装饰城二期项目最终以保本微利的方式解决；凯撒债务重组后，受凯撒影响的爱建信托和中融信托的危机被解除。

根据永逸工作室的报告，预计房地产信托的风险将在2015年后期显现:开发商无法按期偿还融资资金，因此选择延期付款。信托公司宣布清算房地产信托项目，甚至一些房地产信托计划引入资产管理公司接管。“控制风险，保证支付”成为焦点话题。

至于2016年房地产信托的赎回风险，业内人士表示，面对去库存化压力，预计仍会不时出现个别房地产信托风险敞口的情况。

据受益信托统计，《证券日报》记者预计，2016年共有1004种房地产集合信托产品到期，比2015年同期增长18.26%；然而，2224.13亿元的到期规模比2015年下降了约6%；平均预期收益率为9.7%，比2015年到期的房地产集合信托产品平均收益率高出0.21个百分点。

其中，2016年第一季度到期的规模为605.7亿元；第二季度到期规模为610.63亿元；第三季度到期规模为527.98亿元；第四季度到期规模为427.82亿元。2016年上半年，信托行业赎回压力相对较大，但随着股票规模的下降和信托公司风险意识和控制能力的增强，房地产信托业务的风险有望逐步释放。

同时，由于房地产等传统固定收益信托的发行量下降，记者在百度信托吧注意到，原来过度销售的贴纸逐渐变成了购买贴纸。许多投资者表示，在股市波动、p2p运行、银行金融利率一再下降的情况下，信托产品的成本表现并不差。

“我们对工商企业融资的产品了解不多，所以我们不敢投他们的票。如果是房地产信托，你还可以了解你所在城市的经济圈、房地产开发商的财务实力和声誉，以及抵押品是否充足。”一位上海投资者的数百万信托基金即将到期并被收回，但他尚未找到下一个投资计划，即他最喜欢的一线城市大型房地产开发商信托项目。

去库存化下的房地产信托创新

长期以来，房地产信托一直是信托基金投资的支柱，但自去年以来，随着房地产市场的调整和经济转型的阵痛，这种情况发生了变化。

根据信托业协会发布的数据，2014年每个季度，房地产行业的资本信托投资比例超过10%，自2015年以来，房地产行业的资金投资比例持续下降。根据信托行业2015年第三季度的数据，房地产基金信托余额为12876亿元，仅占8.96%。

行业分析师认为，房地产投资在资本信托中的比重下降主要受以下三个因素影响:第一，房地产行业有很大的去库存压力，行业新投资规模有所下降，导致融资需求下降；二是拓宽了低成本融资渠道。资金充裕的房地产开发商可以通过债券和股票获得资金，他们通过信托融资的意愿已经下降；第三，之前暴露的许多房地产风险项目以及对经济低迷的预期，使得信托公司在对待房地产项目时更加谨慎。

巴里信托博士后研究中心分析，2016年，房地产信托和基础设施信托业务仍将是信托行业的主要目标市场。

百瑞博研究站的马林博士认为，信托公司可以在认真选择交易对手和项目地点的前提下，尝试以实物股权投资或“股权+债权”的形式开展房地产信托业务。同时，通过设立房地产M&A基金或房地产信托投资基金(reits)来整合和优化资源配置，从而扩大房地产信托的深度和广度，有望成为房地产信托业务的升级版。

预计房地产集体信托将于2016年结束

2016年第一季度、第二季度、第三季度和第四季度

数量1004 270 289 227 217

规模分别为2224亿元、605亿元、610亿元、528亿元和480亿元

平均持续时间1.81 1.83 1.75 1.83 1.86

平均收入分别为9.70%、9.71%、9.72%、9.62%、9.74%(王东君)

来源：安莎通讯社