王健林或抛4000万方物业绣球 花样年雀屏中选

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首富王健林的一项决定正在颠覆中国大陆的房地产圈。

在万达的“去地产”战略转型下，王健林选择剥离万达的非核心物业管理业务。这一管理面积高达4000万平方米、年收入10亿元人民币的房产将被抛出，这将吸引万科、绿城、幻想曲和钟敏等奢侈品牌的竞争。

这是一个大的房地产生意，这是“前所未有的，永远不会晚。”谁吃了万达地产，谁就是具有里程碑意义的超级合作。

万达目标的物业管理面积和年收入分别达到4000万平方米和10亿元。根据目前9%的大型物业公司的盈利能力，万达地产的净利润约为9000万元，而根据28-30倍的动态市盈率，万达地产的估值在20亿至30亿元之间。

谁笑到最后？

许多消息来源向《时代周刊》记者证实，王健林已经在幻想曲年安顿下来。双方已签署意向收购协议，并正在敲定最终细节。截至目前，尚未明确说明具体的收购考虑和相关资产的状况。

万达地产尚未证实或评论此次交易，而幻想曲在接受《时代周刊》记者采访时表示，根据上市公司的披露规定，目前无法提供进一步的信息。

交易尘埃落定后，万达会有什么样的磨合阶段，如果消化不良而被拒绝怎么办，这些都对幻想曲年的管理能力提出了很高的要求。同样，收购万达地产后，如何在幻想曲年实现资本化，如何维持盈利，仍然是万达地产必须面对的问题。

王守富“卖”万达物业管理

出生于20世纪50年代的王健林，在长达30年的房地产发展历程中，见证了他奋斗的历史。经过三次转型，万达已经从一个角落里的小房企变成了国内商业地产的领头羊，而执掌万达的王健林也将自己的万达财富故事推向了世界。

王健林在产业链中的雄心是无法隐藏的。他想向世界输出“王石”价值观——在他退休之前，他想把万达带入世界十大企业。这条路是全新的，金融和文化是王健林圈子里的两个关键点。

他开始撕掉万达的“房地产”标签，这种“自我革命”两年前就已经在万达内部发酵了。2015年初，万达正式开始第四次转型。王健林要求万达停止将房地产作为主导产业以及收入和利润增长的主要来源。

王健林给万达开的新药方是“轻资产”和“多元化”。今年年初，这个信号在西双版纳场馆的长篇报道中被详细传达。关键的一步是，万达首先将其优势部队转移到新的服务业，这导致了文章开头的“竞争婚姻”的故事。

据《泰晤士报》记者报道，物业管理不是万达本轮转型的核心方向，万达早就讨论过剥离这项业务。他们力求轻装上阵，专注于向文化、影视、金融等领域的快速转型。

目前，王健林的想法似乎更为关键。今年是万达转型的关键一年，他设定了转型指标——服务业收入和净利润占一半以上。

“一个世纪以来，世界上没有一家大型房地产企业成功转型，因此万达可能不得不改写世界经济的历史，成为世界上第一家成功转型大型房地产企业的典范。”王健林表示，万达的转型绝不是嘴上说说，而是一个承诺。

这样，这项业务势在必行。

根据现有资料，万达地产成立于1994年，具有国家一级物业管理资质，拥有50多家分公司和子公司，业务覆盖全国60个大中城市，承接130多个物业管理项目，管理模式涵盖高档住宅小区、大型文化旅游社区、高端写字楼、高档soho公寓、别墅、商铺、户外步行街等。，管理面积超过6000万平方米。

根据市场报告，万达的打包物业管理资产除了城市综合体和大型文化旅游项目外，都是其他形式。据保守估计，此次交易涉及的物业管理面积也将超过4000万平方米，物业年收入将超过10亿元，为历史最高。

无论谁吃了万达地产，这都是一个里程碑式的收购样本。不难理解，万达地产站在绣球花外的圆环上，拥有万科、绿城、幻想曲和钟敏这样的豪华阵容。

四方雷达

这是一场综合实力的pk对决。

万科地产拥有优秀的品牌优势，是目前收入最大的地产公司。去年其收入达到29.7亿元。2015年8月，万科宣布计划分拆上市，并启动万科地产的市场拓展，成为中国首家规模100亿元的地产公司。

绿城地产也因其高质量的服务而闻名。去年底，绿城地产在香港证券交易所发布了一份上市招股说明书，将自己的地产包装成“新故事”，并在园区内引入o2o的概念。

幻想曲拥有多元化的子品牌布局，在中国拓展和管理的物业总面积已达到约3.3亿平方米。幻想曲是中国最擅长资本运营的房地产经理。其地产品牌“色彩生活”和“美怡佳”已在香港股市和新三板上市，定位分别服务于普通住宅、写字楼和高端公寓。另一个房地产品牌，开元国际，是基于高端住宅建筑。

钟敏地产是一颗冉冉升起的新星，其行业知名度低于竞争对手。据公开信息，钟敏地产是中国民生投资有限公司下属的八大板块之一..钟敏地产董事长王晖表示，他将主要通过投资和收购来获得房地产资源。

经过几个月、多轮报价和方案调整，幻想曲在四人对决中胜出。《时代周刊》记者从消息来源了解到，在“杀戮”过程中，中国地产已经被淘汰，但经过一年多的“亿元”合作，万科和万达并没有超越战略合作的更进一步。

《绿城》和《幻想曲》是最有希望的两部，各有各的考虑:

绿城物业的质量是公共的、正式的和行业内专业的。万达也希望有这样一个单位来接管，但绿城地产缺乏写字楼等商业地产的管理经验。幻想曲的出价比其他人高出很多位置，它集中在美艺佳和开元国际这两个卡上，以对接万达地产，其中开元国际和万达此前已经为许多项目的物业管理合作奠定了基础。

最终，鸟屏在《幻想曲》中被选中。据《泰晤士报》记者报道，目前，双方(万达和幻想曲)已经敲定了基本的交易框架，并正在就合同条款的细节进行谈判。

据了解，该交易属于股权交易的概念。收购完成后，万达地产项目的运营主要以原万达团队的运营管理团队为基础，但管理制度和标准会有所变化。到目前为止，双方的具体收购考虑、置换条件、合作细节和管理思路仍有待挖掘或信息披露。

跨境利润是关键

硬币有两面。

这笔交易会改变吗？如何在年会上讲述这场婚姻的故事？一切都还需要时间来谈。

然而，不可否认的是，传统的物业管理利润微薄，盈利前景黯淡，借助大数据技术以“社区o2o”的形式实现物业增值的窗口已经打开。

此前，色彩生活上市时抓住的关键词是“社区o2o”，其市场价值很快超过了母公司的幻想年。如此高价值的资本故事已经成为其他房地产开发商想要效仿的典型范例。

在过去的两年里，许多领先的房地产企业已经宣布，他们将剥离他们的房地产公司，如万科，保利，碧桂园等。所有这些都将掘金的物业服务战略提上了日程。

这些知名房地产公司也推出了社区o2o平台。例如，万科推出“瑞服务”，支持应用“住在这里”；绿城还推出了“快乐绿城”应用程序，并制定了“绿色粉末+”计划；就连万达地产社区的应用程序万达人寿(Wanda Life)也一直在全面运行。

这就是“待开发的蓝海市场”。光大证券(报价601788，买入)预测，未来空物业管理房的收入将约为2.7万亿元，如果港口费按3%收取，将为798亿元。据方正证券(Founder Securities)高级互联网分析师张长信(报价601901，Buy)分析，一旦社区形成o2o闭环，产品和服务就可以不断增加，以满足居民的各种需求。理论上，这个行业没有上限，可能会发展成一个万亿美元的行业。

社区o2o的原理是拦截交易入口和家中的互联网流量。它以慵懒的经济为入口，他们中的大多数人致力于在家的最后一英里服务，并希望将更多的生活需求融入平台，拥有巨大的想象力空厅。

然而，这场国内战争并不容易打，盈利模式还有待澄清。据经纪界分析，目前，物业管理的概念仍然受到资本市场的欢迎，但其态度已趋于谨慎。他们最关心的是商业模式，包括盈利模式、财务报表、发展前景和其他实际问题。但在现实中，大多数物业管理企业还没有形成可持续的盈利模式。

归根结底，社区o2o仍然是提高物业服务质量的工具。它的优势是可以明显优化物业服务链，但在价值链中挖掘潜力仍然非常困难。

龙湖集团董事长吴亚军对广受欢迎的房地产业务表达了冷静的态度。

在刚刚结束的2016年龙湖地产股东大会上，当被问及龙湖是否还会拆分和扩大地产时，龙湖董事长吴亚军直言不讳地表示:“按照目前地产公司的模式，人工成本占75%，而且每年的人工成本都在上升，但物业费的收入却非常刚性。许多项目的物业费在七八年内不可能上涨10%。”

因此，她判断该房产不是一笔好生意，龙湖不会分割并列出该房产。

目前，幻想曲仅获得万达地产一纸公告。在公告日之前，潘军将如何反驳外界对《幻想曲》的质疑？等着看吧。

来源：安莎通讯社