撬动百亿地王 龙光地产借力上演“蛇吞象”

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华润置地，平安，华侨城，中国电力建设(报价:601669，购买)，中海，碧桂园……6月8日，在诺的土地转让现场。a646-0059，深圳光明新区，许多“国”字头和品牌的房屋企业聚集，这使得这场土地之战似乎没有悬念。

140.6亿元。经过近两个小时的安抚，锤子落下了，2016年中国总价格之王诞生了。令人震惊的是，这位土地大王的制造者是一家不知名的“背心”公司——深圳市开封实业有限公司(以下简称“开封实业”)。

中标后，媒体迅速披露，开封实业实际上是龙光地产的附属公司，龙光地产证实了上述说法。龙光房地产是广东龙光(集团)有限公司(以下简称“龙光集团”)的子公司。

自2015年以来，这家在潮汕地区发展的家族房地产企业开始大举押注深圳。据年报显示，龙光地产2015年新增8个项目，分别位于深圳、珠海、南宁和汕头，总建筑面积238.8万平方米，支付土地总价款167亿元，其中深圳两个地块的土地价格占74%。2015年9月23日，龙光地产以112.5亿元的底价“杀光”了深圳龙华新区洪山区的一块商业用地，底价约为19500元/平方米。

值得注意的是，龙光地产2015年才以205亿元的年销售额进入“200亿元合同销售梯队”。截止到截止日期，龙光的总市值只有150亿元，2016年的销售目标是240亿元。

资本外逃

作为典型的家族企业，龙光集团成立于1996年，目前的业务范围包括住宅地产、商业地产、基础设施投资、金融投资、互联网技术等。根据国家企业信用信息公示系统信息，龙光集团的法定代表人为姚耀林，注册资本为10亿元，股东为冀海鹏、汕头市泰富投资发展有限公司、姚美瑞、姚耀林、冀建德，其中冀海鹏持股47%。

根据龙光集团内部高层关系文件，汕头市泰富投资发展有限公司股东为自然人冀建德和姚，分别持有泰富投资60%和40%的股权。纪海鹏和姚美端是夫妻，纪建德是纪海鹏的兄弟，姚耀林和姚是姚美端的兄弟。

回顾开封工业，这家成立不到两个月的公司，也有着同样复杂的股权关系。

《时代周刊》记者从深圳市市场监督管理局了解到，开封实业成立于2016年4月15日，注册资本总额为1000万元。自然人股东高华斌出资900万元，占90%的股份，自然人股东纪金坤出资100万元，占10%的股份。

6月3日，在龙光地产赢得深圳光明新区王迪地块的前五天，凯丰实业的股权结构发生了变化。新增两个股东后，变更后的注册资本为人民币1500万元，其中高华彬的股份稀释至60%，由于增加出资150万元，冀金坤的股份保持在10%。此外，深圳市龙光房地产有限公司出资人民币300万元，占20%的股份，浙江银聚信(杭州)资本管理有限公司(以下简称“浙江银聚信”)出资人民币150万元，占10%的股份。

《时代周刊》记者就全国企业信用信息公示系统进行了询问，了解到高华斌作为开封实业公司的法人，同时也是深圳市龙光城市更新有限公司(以下简称“深圳市龙光更新”)的执行(常务)董事兼总经理。2015年9月10日，深圳市龙光新成立时，其两大股东分别为冀荣华255万元(人民币1万元)51.0000%和姚245万元(人民币1万元)49.0000%。2016年4月7日，深圳市龙光股份有限公司进行了股权更新，高华斌出资5000万元人民币，持股比例为100%。

高华彬、纪金坤和龙光集团是什么关系？季金坤与龙光集团董事长兼龙光地产董事长季海鹏有关系吗？龙光地产对上述两人的信息没有正面回应。

它背后的黄金大师

尽管底价仍低于周边地块，但27623元/平方米的底价和140.6亿元的总价仍被业界视为“吞蛇吞象”。

如何煽动这个新赢得的“大蛋糕”？龙光地产在回复《时代周刊》记者时表示，经过几十轮的标语牌，光明新区新城综合项目的地块最终升至140.6亿元，落入了龙光地产及其合作伙伴的口袋。但总建筑面积超过50万平方米，其价格被市场认为是相对合理和有利的

谁是搭档？龙光地产没有正面回应。但有业内人士猜测，龙光背后是浙商银行和平安银行，它们各出资40%的土地资金，龙光支付20%(即28亿元)。龙光可能与平安大华联手共同开发该地块，从而减轻其资金链的压力。

平安大华是平安集团旗下的资产管理机构，注册资本3亿元。其业务范围涵盖债券投资、股权投资等多项非资本市场业务。

第一太平戴维斯(Savills)深圳投资部主任吴锐表示，平安大华对龙光这样的成长型房地产企业感兴趣，对“北广深”等热门房地产市场有着良好的预期，通常以股权投资的形式参与。

事实上，“平安大华”这个名字近两年已经出现在龙光地产项目中。

2014年12月17日，龙光地产宣布平安大华向龙光九龙印项目公司注资20亿元人民币，该项目最终由龙光地产和平安大华分别持有51%和49%。

2014年12月23日，龙光地产以股权出资引进平安大华基金开发深圳新居亨利项目，今年10月龙光地产以约47亿元赢得该项目。

2015年10月26日，龙光地产宣布平安大华(作为贷款人)向深圳龙光景俊(作为借款人)贷款本金不超过19亿元。到目前为止，深圳龙光景俊分别拥有深圳龙光和平安大华51%和49%的权益。2015年9月23日，深圳龙光景俊以每平方米112.5亿元和19500元的底价获得深圳龙华的商业地块a811-0319。

2016年5月17日，平安大华向龙光地产惠州大亚湾东镇房地产有限公司(项目公司)注资45亿元，深圳龙光东镇同意有条件向项目公司追加注资4万元，项目公司计划利用此次注资开发龙光城项目。此外，为了给龙光城项目的发展提供资金，平安大华还同意有条件地向项目公司提供5亿元的委托贷款。注资完成后，项目公司的股权将分别由深圳龙光东镇和平安大华持有90%和10%。

“在项目层面，许多房屋公司将推出基金和保险基金，以减轻财务压力。”房地产和金融方面的资深评论员黄立冲告诉《时代周刊》记者。

龙光地产的另一位黄金所有者被指控为浙江银聚新，该公司已投资开封工业。浙江银聚信成立于2015年10月19日，注册资本为人民币1000万元。法定代表人李日晶，业务范围包括资产管理、投资管理和委托企业股权投资。

尹哲聚信的控股股东为浙江尹哲资本管理有限公司(以下简称“尹哲资本”)。在此前万科与宝能集团的股权纠纷中，尹哲资本是向宝能部门输出资金的一个隐性核心环节。根据工商资料，深圳浙商宝能实业投资合伙(有限合伙)由深圳宝能投资集团有限公司、深圳浙商宝能资本管理有限公司和华富证券有限公司共同出资组建..

其中，深圳浙商宝能资本管理有限公司由浙江尹哲资本管理有限公司、深圳宝能投资集团有限公司和深圳宝创企业管理有限公司共同出资组建..浙江尹哲资本管理有限公司实际上是浙商银行的子公司。

来源：安莎通讯社