潘石屹的租金保卫战

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潘石屹的自持资产转型并不顺利。4月14日，潘石屹宣布，soho 3q的众包佣金将从4月15日至6月30日上调至15%。此外，由于空商业地产的严重占用率，潘石屹甚至将购物中心改为soho 3q移动办公模式。这些做法能提高和改善租金吗？

我们的记者王赢从北京报道

光华路个体户，一个现代化的圆形建筑非常醒目。这个位置很繁华，北有光华路，东有东大桥路，靠近第一使馆区。

最初，它是一个集商业和办公建筑于一体的商业综合体。自2010年以来，开发商掀起了商业综合体建设热潮。光华路个体户也顺应了这一趋势。然而，随着商业的严重同质化，商场的租金日益下降。购物中心建成后，潘石屹不得不将这个soho 3q改成移动办公。

《21世纪经济报道》的一名记者在现场看到，购物中心保留了原有的传统圆形中庭设计，但soho中国在中庭周围放置了一圈开放式办公桌。潘石屹把原来的空比特租来的商店改成了办公室模式的独立房间。

“包车出租”的日子可能不像想象的那么好。虽然光华路soho已经试水近半年了，但记者在工作日看到，大部分站点仍在空.

购物中心移动办公改造

潘石屹最近带着一盒蛋糕去看望他的老朋友，他的老朋友在他眼里生活得并不好。随着、、任志强、刘、等房地产大佬逐渐退休，潘石屹也是落寞。

“我最深刻的经验是，世界变化太快了。当我们的许多中介朋友卖掉他们的房子时，他们发现几年前中国最富有的人是煤老板和钢铁企业老板。看看今天的这些老板，他们中的许多人已经破产了。这种变化是一夜之间发生的，如果我们不跟上变化，我们就会落后。”潘石屹说道。

作为一个商业地产开发商，潘石屹最大的感受是，十年前甚至五年前，商铺的利润率是写字楼的几倍，任何人都不可能拥有商铺。但是现在，商店的利用率远远低于办公楼。“如果你不想被社会淘汰，你真的要考虑在社会上需要什么样的办公室空室。”潘石屹说道。

作为老一辈的房地产企业家，潘石屹仍在努力把握市场趋势。他发现，空写字楼的市场占有率是一线城市中最低的。但是购物中心正在衰落。

第一太平戴维斯(Savills)最近发布的一份报告称，2016年第一季度，北京甲级写字楼的空可出租面积占用率上升至3.9%，比上个月上升0.3%；然而，租金水平仍在持续上涨，环比小幅上涨0.5%，环比小幅上涨0.8%，达到340元/平方米/月。

第一太平戴维斯高级董事商业建筑部部长温舒悦预计，未来三年，与中国其他城市相比，由于需求表现强劲，空甲级写字楼市场的入住率将保持在较低水平，租金不会出现大幅波动。

商场的租金不理想。商业地产服务与投资公司cbre发布的《2016年第一季度北京优质地产市场回顾与展望》指出，第一季度北京零售地产市场没有新项目完工，上一季度市场空购买率保持在4.8%不变。虽然经过近期的调整和升级，一些商场的入住率有所提高，但商场一楼商铺的平均租金也同比上涨了0.9%，达到36.7元/天/平方米。

相比之下，潘石屹果断地将近期竣工的光华路所有个体户购物中心改造成了办公模式。据Soho中国测算，光华路soho2的商业面积为2万平方米，3q的3300个座位已经改造。根据市场租金情况，年商业租金估计约为5000万英镑。“受网上购物的影响，零售业不如一天好。我们已经把这里改成了soho 3q，为企业家提供服务。”潘石屹说道。

租金防御战

Soho中国没有提供光华路soho的入住率，但迄今为止已经租了900个座位。

soho中国总裁闫妍说:“我们过去拿出了170万平方米自持面积的10%，做了一个大胆的尝试，就是现在做soho 3q。”实验始于去年二月。一年后，迄今已有10家soho 3q开业，共拥有12，500个座位。到5月底，将开设15个中心，共15000个座位，规模将迅速扩大。”

与出售或出租的办公楼相比，soho 3q适合相对宽松的小租户。如何租用这些大型座椅并不容易。

潘石屹的计划是学习互联网思维，利用社会力量。

去年10月，soho 3q正式推出互联网众包模式，鼓励所有个人和公司加入3q销售网络，成为3q合作伙伴和3q联盟。订单是通过手机代表客户下的。客户支付成功后，3q合作伙伴/联盟账户将获得闪电佣金，从而实现“人人都能赚取租金”。

据报道，3q合作伙伴加入众包的来源相当多样，包括目前的3q铁杆粉丝，以及大、中、小公司的员工和经理。3q联盟不仅包括传统的中介和代理银行，还包括互联网办公租赁的新生力量，如点租和卓越管理。

“到目前为止，soho 3q众包已经吸引了3400多个3q合作伙伴和80个3q联盟加入销售，总营业额为1177个订单，合同金额超过1亿元，总佣金为420万元。”闫妍说。

显然，8%的佣金率并没有触及“痛点”。

soho中国副总裁钱婷宣布了一项新的3q众包佣金政策:“众包的佣金比例将从8%提高到15%，这在市场上极具竞争力。”有效期为四月十五日至六月三十日。”他预测，这一调整将吸引更多的个人和公司加入3q众包系统，并调动更多的社会资源和渠道。

“将佣金率提高到15%的概念是什么？如果按照北京和上海的所有租赁站计算，北京的佣金可达2100万英镑，上海的佣金可达1900万英镑，总计4000万英镑。再加上soho中国长期以来的开放合作理念和高效实时的众包佣金制度，机会非常难得。”钱婷认为。

潘石屹也有一个巨大的想法。如果他的soho 3q模式成熟，他将前往其他一线城市、二线城市甚至三线城市，帮助/租赁物业管理，并通过收取管理费赚取利润。

潘石屹用他一贯的幽默口吻说道:“Xi安有着浓厚的创业氛围，是一个值得合资开发的市场。”“虽然他不确定那里的企业家主要做什么。

一向热衷于市场的Soho中国有两个值得关注的近期趋势。首先，soho中国计划在172万平方米的土地上出售4.2万平方米的自持房产，但核心资产数量大、位置好，未来仍将保持自持。拟出售的房产是上海世纪广场，目前已全部出租，每天每平方米租金可超过10元。如果整体出售，市场价格将达到30亿元左右。出售的所有租金将用于偿还外币债务。

此外，soho中国年报显示，其2015年的租金收入从2014年的4.25亿元增加到10.52亿元，同比增长148%。(编辑罗琦琦)

来源：安莎通讯社