上海拟加强楼市调控 开发商“加速出货”

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上海房地产市场发高烧。3月8日和10日，上海市发改委牵头召开了两次房地产行业专家会议，讨论房价过快上涨的情况。

一位专家在会上透露，上海政策的趋势是加强“限购”，尤其是对一些细节实施更严格的限制。

这两场紧张的研讨会似乎是在加紧落实上海市委书记韩正3月6日的讲话:住房是一种特殊商品，政府必须加强监管。

上海的房地产交易热潮仍在继续。连锁数据显示，3月第一周，上海商品房成交量环比增长78.08%，创下去年下半年以来的新高。

第一手住房的供应也在增加。数据显示，3月份上海将推出50个新网站，与去年同期的36个新网站相比，供应量增加了近40%。二月底，市场的爆发也导致了一些项目的“囤积居奇”。当政策收紧的消息不断传来时，许多房地产企业人士告诉《经济观察报》，他们对当前市场“持谨慎乐观态度”，将按照既定的节奏推动市场，迅速取消待售项目，并在需求窗口期间“加速出货”。

监管政策的升级版本即将出台

住房和城乡建设部部长陈3月5日表示，稳定京广深四市市场的具体措施包括:一是实行严格的限购政策，实行严格的差别化税收和信贷政策；二是增加土地供应面积，及时发布信息，稳定信心；三是增加中小单位供应，做好保障性住房供应和建设；四是严厉打击各种交易中的违法违规行为；第五，正确引导舆论，积极发声，稳定人心，稳定预期，稳定市场。

3月6日，上海市委书记韩正在谈到房地产市场时表示，“从上海房地产市场来看，近期出现了一些不合理的过热市场情绪，导致房价上涨，不利于房地产市场的健康发展。”我们必须密切注意它。”

密集的官方呼吁加强了政府对房地产市场的研究。3月8日，上海市发改委牵头，邀请了几位上海行业专家，就房价过快上涨现象展开讨论。与会人员还包括上海市住房建设委员会、中央银行上海分行和上海银监局的领导。

与会者向《经济观察报》表示，通常情况下，上海市发改委每季度都会召开类似的行业调研会议，但往年都是在3月底召开，今年则提前召开。讨论的内容具有特殊性，即深入了解上海的房价上涨情况。这也是银行监管部门的人员第一次参加会议。

会上，机构专家分析了上海房价快速上涨的原因及相应的建议。与会者透露，上海市住房建设委员会的一位人士在会上表示，市场供求矛盾导致上海市场持续上涨，该人士建议上海仍将严格执行楼市限购政策，同时收紧细节，如加强购房资格审查。

主要建议还包括:重新收紧高端房地产预售许可的审批和备案，调整房地产市场的交易结构，防止高端房地产过热导致房地产市场过快上涨；对房地产交易实行差别税收政策，缩小“330新政”的实施范围；加强对中介行业的监管，规范交易流通，打击各种交易中的违法违规行为，如快卖房、独占房、囤积居奇等；加强首付消费金融业务监管，防范首付贷款引发的市场风险。

上海银监局工作人员强调了房地产领域的金融风险监管:有可能收紧非普通住房抵押贷款政策；P2p基金不允许进入首付字段；采购限制的资格应提前认证；房地产经纪人不得从事首付款业务，因为营业执照中没有此类内容；第二套实施差异化政策；进一步严格审查公积金贷款政策。

据了解，一些与会者表示，目前上海房价正在快速上涨，存在泡沫风险。

八号的研究不是终点。10日，上海市发展和改革委员会再次召开研讨会，但其他政府部门如住房建设委员会没有出席，主要是房企代表和一些机构专家。一位与会者透露，在这次研讨会上，各企业代表集中讨论了他们对当前行业的看法，讨论的主题是“去库存化”。

不降价运行

《经济观察报》获悉，自3月7日以来，上海龙湖的项目全面提价。上海龙湖的一位知情人士表示，涨价是根据项目的销售情况决定的，没有统一的价格调整标准。

对上海龙湖而言，“提价”和“快速交货”是关键词。例如，住宅项目龙湖北城天街是2015年上海楼市的热销产品。随着住房存量的减少，2016年去化学化的速度和价格将会提高；将于下半年进入市场的江桥项目，将适当提高100平方米以下的单位比例。据知情人士透露，该公司希望该项目能尽快上市:“在审慎的房地产政策下，我们对市场预期持乐观态度。整体销售策略是快速找到商品并消化库存。”

“对于营销港口而言，当谈到市场需求窗口时，增加出货量是每个人都会做的事情。当然，我们会根据市场情况及时调整销售策略和价格。”郑融集团上海公司营销总监杨妮说。

郑融目前有五个项目在上海出售，许婧项目预计将于3月底开业。

上海3月份的一手住房市场与2月底大不相同。此前，上海的几个一手项目推迟开盘，一些房地产被怀疑“覆盖市场”。市场供应远远低于需求。根据许多机构的数据，3月的第一周，全市商品房供应为零。

上海链家市场研究部分析师柯表示，自今年1月以来，周度二手房供应量一直在下降，基本呈现出逐渐下降的趋势。自2月份以来，供应量一直很少。与不断上升的成交量相比，供应量已降至低点，开发商不愿出售的意愿极强，这也显示了他对牛市前景的信心。“仅仅是需要暂停市场的项目，开发商掩盖市场的嫌疑就更大了”。

然而，供应量减少的更大原因来自于周期性规律，而楼市销售的淡季总是在春节前后。此外，《经济观察报》获悉，由于房价快速上涨，上海市相关监管部门此前已暂停发放部分高价房产的预售许可证。

杨妮认为，供需失衡只是阶段性的，上海市场的供应一直相对稳定。然而，自去年下半年以来的过度需求已经造成了一段时间的不平衡，大多数房企将按照既定的节奏推进报价，而不会刻意掩盖报价。

他认为，近期上海推量下降的背后，是很多房地产企业用一定的手段来合理控制供应量:“单纯调整销售节奏不是那么简单的，审批和施工申请都有严格的程序，施工速度也要考虑，因为销售节点可能在六个月前和一年前就已经确定了。只能说，当市场需求特别大的时候，一个项目的第一阶段计划卖6个月，结果3个月就可以卖完，但是第二阶段需要3个月才能出来。为了确保持续的流动，根据目前的情况，我所知道的大多数开发商的理由是转型速度和出货量的减少。”

3月和4月一直是房企推盘的高峰期。许多业内人士预计，整个上海市场的推货量将会上升，供不应求的局面将会得到缓解。

政策的研究和判断也是住宅企业决定快速发货的重要原因。徐汇集团总裁蓝鸿震在3月9日的年度业绩会议上公开表示，房价过度上涨不可避免地会带来更大的风险，过热的城市可能会出现回调。今年上半年，他们将抓紧时间打开市场，加快出货速度。

来源：安莎通讯社