各地政府节后“放招”力促楼市去库存

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房地产分析师预计，全国人大前后各省将出台不同的房地产库存政策

在房地产市场出现不同程度繁荣的情况下，城市政策将成为未来房地产刺激的主流

目前三线和四线城市的库存仍然很高，房地产市场去化学计划的制定正在加快

继山东、内蒙古、江西等省市之后，重庆市地方税务部门昨天也出台了房地产企业的减免税政策，不仅降低了房屋企业预售收入的毛利率和土地增值税的税前率，还明确了企业拥有的投资性房地产可以选择按原值或租金征收房产税，并鼓励企业间的并购免收营业税。这不仅是为了减轻房屋企业的税收负担，也是为了给空更大的市场降价空间，这间接刺激了房地产市场的下跌。目前，地方房地产市场的地方去库存政策主要集中在降低税费、住房补贴、实施信贷政策等方面。业内人士预测，未来将有更多的省、自治区、直辖市积极出台地方房地产去库存化措施，第一季度将成为密集出台地方房地产市场政策的窗口期。

重庆降低房企税费以激活市场

2月15日，重庆市地方税务局下发了《重庆市人民政府办公厅关于贯彻落实企业促进经济稳定发展相关政策实施意见的通知》，并出台了一系列住房企业税费减免措施。通知明确表示，自2016年2月1日起，房地产企业所得税预售收入的应税毛利率将由20%调整为15%；非普通标准房和非住宅(商业建筑、车库等)的土地增值税预征收率。)将降至2%。

此外，从2016年开始，企业拥有的投资性房地产可以选择按原值或租金征收房产税，但如果租金明显偏低且无正当理由，将按原值征收房产税。

对于企业间的兼并重组，重庆市地方税务局也出台了相应的政策予以鼓励。根据通知，全部或部分实物资产及其相关债权、债务和劳务将由企业通过合并、分立、出售和置换等方式进行转让，不征收营业税。

重庆当地一家知名房企告诉记者，例如，“将企业所得税预售收入的应税毛利率从20%降至15%”的新政策，将大幅减轻销售型房企的税负。据记者了解，近年来重庆本地房价大幅下跌。目前，开发商的一般毛利率在15%左右，降低后的应税毛利率更符合企业的实际情况。降低土地增值税预征收率也将减轻房屋企业的财务压力，降低经营成本。

对于企业的投资财产税，必须按租金征收原始税，并选择原始税和租金税，这将大大有利于一些持有更多商业地产项目的开发商。以重庆某著名商业综合体项目为例，该项目已运营了约十年。目前，年租金约为1亿元，而当时地价和建筑成本的原值仅为4-5亿元。如果按年租金的12%计算，年财产税将为1200万元，而如果按原值的1.2%计算，年财产税仅为500万元左右。在新的税收制度下，较早进入商业房地产市场的开发商，如万达和龙湖，甚至可以将其税收成本降低60%至70%。

此外，这种新的税收方式也有利于重庆地方商业地产项目的振兴，而持股成本的降低将鼓励有运营能力的开发商通过收购来振兴闲置或管理不善的商业资产。

各地密集推出楼市宽松政策

事实上，重庆出台的房地产开发企业税费减免政策，不仅是为了减轻企业负担，也是为了在高库存、低脱销的背景下，为房地产企业争取空房的降价，这是促进房地产市场脱销、活跃市场的重要手段。

新年伊始，江西、内蒙古、山东等省市相继出台了鼓励楼市降温的地方措施。江西省出台了20项新的解决房地产库存的措施，给予农民购买城市首套商品房的补贴，有条件的市县可以将购买商品房的补贴扩大到非首套购房者；对购买第一套住房实行20%首付，对改善后的第二套住房实行30%首付的信贷政策。江西省要求房地产库存去化学化时间超过12个月的市县，应确保今年上半年当地库存大幅下降，全年大幅下降；未能履行去库存和稳定市场职责且效果不明显的市县将被约谈并追究责任。

2月14日，内蒙古召开了自治区政府常务会议，会议将房地产去库存化作为今年的重点工作之一。会议指出，目前内蒙古房地产投资持续下滑、商品房库存居高不下、结构性矛盾明显等问题依然突出。会议要求各地区全面做好房地产去库存工作，有效化解高库存房地产面临的风险。

2月15日，山东省住房和城乡建设厅表示，今年，山东省将探索建立一套购租并举的住房制度，促进住房租赁市场的发展，引导开发企业售租并举，鼓励地方政府购买或租赁存量商品房用于公共租赁，鼓励个人和各类机构投资者购买存量商品房，促进住房租赁的规模和专业化发展。在鼓励和引导农民进城购房方面，山东要求各地做好业务衔接和政策储备，为农民进城购房提供契税补贴、税费减免、贷款利息补贴和物业费补贴等政策，使他们成为长期稳定的住房消费群体。

中原地产首席分析师张大伟预计，两会前后各省市将出台不同的房地产库存政策。总体而言，预计房地产市场将在第一季度迎来一轮密集的政策宽松。房地产仍然是经济增长最重要的引擎。在房地产市场繁荣程度不同的情况下，需求增长微弱，市场分化明显。因此，城市政策将成为未来房地产刺激的主流。

业内人士普遍预计，目前三、四线城市仍面临高库存，包括中央和地方政府在内的相关部门更有可能继续推出楼市宽松政策，楼市清仓计划的制定正在加快，户籍、公积金、税费等相关政策将在一季度陆续出台。

来源：安莎通讯社