楼市去库存已成政治任务 房地产格局分化、风险仍存

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自去年中央经济工作会议将房地产去库存作为结构性改革的五大任务以来，相关部委和地方政府纷纷出台政策支持去库存化。许多地方出台了房地产市场政策，并采取信贷杠杆、减税免税、优化结算、房价补贴和政府回购等多种形式进行“去库存化”。许多地方都制定了具体的任务和目标，江西省出台的政策甚至包含了对地方政府的“问责”条款。另一方面，是房地产企业转移到场馆，转到二线城市进行征地。二线城市的土地底价同比大幅上涨，这也将导致二线城市房价上涨的压力。

我们的记者张敏从北京报道

引导阅读

浙江省一个三线城市的一名政府官员告诉《21世纪经济报道》，自2013年以来，对当地房地产市场的投资已经降温，当地金融供应短缺。政府曾要求房地产企业在未来三年预付相关税费以备不时之需。如今，由于企业没有钱，“税收预支”的情况不再出现。

在经济增长方式转变和难以摆脱“房地产依赖”的背景下，房地产市场的“去库存化”正从一种市场行为转变为一项政治任务。

春节前后，许多城市出台了楼市政策，并运用信贷杠杆、减税免税、优化结算、房价补贴、政府回购等形式来“去库存”。许多地方都制定了具体的任务和目标，江西省出台的政策甚至包含了对地方政府的“问责”条款。

在中国的城市化进程中，房地产不仅是一项民生工程，而且与地方经济、土地金融和金融体系密切相关。因此，在地方政府看来，房地产市场的“去库存化”可以说是一个非常重要的问题，不能通过“上网”来解决。

但现实并不乐观。安信证券发现，目前全国房地产库存接近98.3亿平方米，而去化学周期接近10年。大多数受访者认为，这主要是前几年“房地产经济”的必然结果。在宽松的信贷环境下，房地产市场将迎来新一轮的交易热潮，但在日益分化的市场结构下，市场仍存在巨大风险。

去库存化已经成为一项“政治任务”

这一轮地方政府出台了去库存化政策，始于去年12月召开的中央经济工作会议。上述会议指出，2016年结构改革应围绕五大任务，其中“化解房地产库存”就是其中之一。

从那以后，全国许多省份都发表了“去库存”的公开声明。到目前为止，江西、内蒙古、福建和重庆已经以省政府的名义发布了文件。此外，许多城市已经单独发布了相关政策。

具体政策措施包括提高信贷杠杆、减税免税、优化结算、住房价格补贴、政府回购等。，显示出政府获利的明显迹象。四川眉山直接补贴房价，对符合条件的购房者每平方米补贴500元。

其他地方也设定了具体的“去库存”目标。安徽省和湖南省已明确表示，今年棚改货币化安置比例不应低于50%；山东省东营市强调，到2016年，全市要实现5.5万农业转移人口的市民化和1.9万城中村、边境村居民的完全市民化。

江西省下发的文件中明确指出:“要加强检查和考核，对不履行去库存和稳定市场职责的市县要进行约谈，并追究责任。”这也是第一个将“去库存化”提升为政治任务的省份。

在中国房地产调控史上，与责任挂钩的做法只有两个主要先例:

从2010年到2012年，住房和城乡建设部连续三年与地方政府签署《保障性住房目标责任书》，明确了保障性住房的建设规模和启动时间。如果完成不力，主要领导将受到从面试到行政处分，甚至降级和撤职的严厉处罚。

2013年2月颁布的《新中国五条》要求各地制定房价控制目标，未能实现上述目标的城市也应承担责任。

“将‘去库存化’提到政治层面，表明房地产库存压力对当地经济有很大影响。”中原地产首席分析师张大伟在接受《21世纪经济报道》采访时表示，与上述两种情况不同，这是地方政府实施问责制的举措，这进一步说明了问题的严重性。

低估库存

在一些组织的分析中，库存规模本身超出了许多人的想象。

安信证券分析了截至去年10月的数据，指出房地产行业的实际库存约为98.3亿平方米。中国商品房销售面积6.86亿平方米，未开工企业征地面积42.3亿平方米，在建商品房存量49.1亿平方米。

其中，营口、乌兰察布和鄂尔多斯(报价600295，买方)的供需比例超过280%，而太原、济南和连云港(报价601008，买方)的供需比例超过180%，属于库存过剩的“重灾区”。

据该机构称，在过去五年中，平均年销售率为11.5亿平方米，在不增加供应的情况下，完成净化需要8.5年。考虑到未来几年销售面积可能回落到每年10亿平方米，相应的去化学周期约为9.8年。

不应该低估库存对当地经济的影响。业内许多人认为，供过于求的结果是企业征地积极性下降，直接影响地方财政收入。据统计局统计，2015年全国房地产企业征地面积下降31.7%；土地交易价格下降23.9%。

浙江省一个三线城市的一名政府官员告诉《21世纪经济报道》，自2013年以来，对当地房地产市场的投资已经降温，当地金融供应短缺。政府曾要求房地产企业在未来三年预付相关税费以备不时之需。如今，由于企业没有钱，“税收预支”的情况不再出现。

他说，2015年10月，一家外国房地产公司因资不抵债而破产，老板选择在完成破产清算程序前逃跑，给当地银行留下了大量坏账。春节期间，一些业主要求政府部门退房，但问题仍未解决。

“房地产经济”一词概括了过去几年许多城市的发展模式。在经济转型乏力的情况下，房地产市场的降温甚至更糟。因此，以减少库存为重点的“房地产防御战”尤为重要。

事实上，与中央经济工作会议相比，地方政府对市场的感知更早。2013年下半年，由于市场严重过剩，山东省西南部的一个城市暂停了新区的土地供应，并将售房任务分配给了公务员。在行政力量的干预下，人们认为类似的情况会再次发生。

潜在的风险正在逼近

大多数受访者认为，随着“房地产防御战”的开始，未来将有更多城市出台相关政策。张大伟认为，这些政策将继续以“组合拳”的形式出台，其手段很难超出现有范围，但实施力度肯定会加大。

一些分析人士指出，未来甚至不排除在中央层面出台新的税收和信贷政策，这将继续给房地产市场带来好处。2月17日，中央银行、住房和城乡建设部以及财政部提高了公积金存款利率，这被认为是一项刺激交易的政策。

在宽松的信贷环境下，这些政策“组合拳”可能会发挥一定的作用。

根据央行数据，2016年1月，人民币贷款增加2.51万亿元，规模单月创历史新高，同比增长1.04万亿元。其中，家庭贷款增加6075亿元，其中短期贷款增加1292亿元，中长期贷款增加4783亿元。

张大伟表示，从以往的经验来看，房地产市场的走势与信贷环境有直接关系。央行罕见的大规模“放水”无疑将刺激市场交易和房价上涨。

不过，他也警告称，这种“放水”可能是“先松后紧”，一旦下半年出现萎缩，可能会导致整体市场的调整。

张大伟还指出，一线城市的地价和房价不断上涨，甚至超过了居民的购买力。因此，大规模“放水”可能会继续抬高上述价格，助长泡沫，这是一个值得警惕的风险。

安信证券表示，中国房地产市场的区域差异决定了政策手段会有所不同。该机构认为，为了提高政策的效力，我们应该采取适应当地条件的战略，而不是“杀死所有人”。略有盈余和基本均衡的城市需要强有力的政策支持，但对于供给严重过剩的城市，即使是救助效果也不大。

来源：安莎通讯社