从春节楼市看去库存“痛点”

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当与当地开发商和行业聊天时，他们发现他们不知道自己有多少库存，而且无论如何也无法在3-5年内消化。

当猴年春节临近，一年积蓄、年终奖的老乡们踏上春节之路时，杨妈送来了一个“大红包”:对于非限购城市，首套和二套购房贷款的首付比例分别降至20%和30%。与此同时，地方政府还提供财政补贴、减税和装修等“大招数”，并尽一切努力吸引人们回家度假和探亲买房。随着“去库存”趋势的上下移动和左右移动，三、四线城市能否摆脱高库存压力的泥潭？

春节前后，笔者对广西、湖南等地的一些三、四线城市进行了调查，发现房地产市场“去库存化”的“痛点”超乎想象。

首先，库存非常大，披露的库存消化期超过2年，这只是库存的一部分。由于这些城市的预售要求(高层建筑的三分之二的形象进度和中高层建筑的封顶)都是徒劳的，所以项目一离地就开始卖楼是一个普遍现象。在过去的几年里，城市扩张提供了大量的土地。因此，隐藏的库存随时都会出现。当与当地开发商和行业人士聊天时，作者发现他们不知道有多少存货，而且无论如何也无法在3-5年内消化。

第二，大部分新房子位于偏远的新区或新城镇，这些都是很久以前建造的，但基本的公共服务是不可能谈论的，一些连接主要城市的道路仍在建设中。从主城到高速火车站要花半个小时到一个小时是正常的。近几年来，借助高铁新城、工业新城和城市副中心的概念，东西联动、南北呼应、中心极化成为房地产市场发展的共性，三、四线城市的“骨架”不断扩大。

道路交通是待售项目最大的“卖点”，但相关市政设施(地下管网、水、电、气)、生活设施(如菜市场、汽车站、邮局)和公共服务(教育、医疗)严重滞后，待售房屋不多。夜晚的黑暗是这些新区和新城镇的共同特征。因此，尽管三、四线城市的地方政府和开发商做出了努力，但返乡购房的热情并不高。一方面，他们害怕房价会下跌，另一方面，他们觉得房子不适合居住。

第三，需求不够可持续。目前，通过拆迁补偿和子女购房，三、四线城市的大多数原公民家庭已经拥有两套或两套以上的住房。因此，除了少量改善的需求外，原有居民不再是主要购买者，下属县和附近乡镇的居民已经占据了60%以上的需求。尤其是房屋、汽车和门票(彩礼)已经成为县乡婚姻的新“三大块”，大多数返乡农民工或在城镇买房的农民都是被婚房所逼。

然而，农民的年可支配收入约为20，000元，而“咬牙切齿”买房往往聚集了三代人的积蓄。此外，买了房子后，许多家庭不得不支付装修、家具和家用电器以及买车的费用，这不可避免地挤压了其他消费，甚至挤压了农业生产性投资，许多农民甚至被迫借钱支付首付款。在新住房集中的地区基础设施和公共服务不足的情况下，未来在城市生活的支出仍然很大。因此，根据作者的访问，三线和四线城市农民“去库存化”的可持续性令人怀疑。

第四，三、四线城市的房价仍然偏高。目前，在笔者调查的三、四线城市中，房价大多在3000至4000元之间，约为农民月收入的两倍。但十年前，这些城市的房价大多在600~800元之间，与当时农民的收入相当。与此同时，考虑到当时城市的生活成本很高，与10年前不同，大多数受访农民认为目前的房价偏高。然而，开发商都认为3000 ~ 4000元的房价接近建筑材料和建筑安装的成本，即使空房降价，也是有限的。因此，房价已成为制约农民住房需求释放的另一个“痛点”。

最后，住房供应的有效性很低。公共服务支持的滞后吓跑了许多农民。此外，在三、四线城市的新房供应中，适合提高需求的大户型住房较多，而农民需求的总价较低的中小户型住房较少。此外，三、四线城市缺乏二手房市场，投资需求缺乏增长的空，这也抑制了部分需求。与此同时，房地产市场全面下滑，债务链断裂现象比比皆是。房子还债、承包商成为业主、新房子在微信上被反复刷是很常见的。除了个人抵押贷款，很少有再抵押振兴基金的案例。买房意味着手头的资金被冻结，这也吓跑了一些买家。

(作者是深圳市房地产研究中心高级研究员李

来源：安莎通讯社