两会透露2016年楼市调控主基调 十大信号预示未来

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证券时报网络(STCN)3月9日

自今年年初以来，北京等一线城市和一些二线城市的房价一直居高不下，而以县级城市为代表的三、四线城市的总体库存仍居高不下，中国房地产市场已进入分化加剧阶段。正在召开的全国人大还揭示了2016年房地产市场监管的基调和十大信号。一线城市和过热城市将收紧监管，三线和四线城市将继续实施去库存政策。

中国人民政治协商会议全国委员会委员、中国人民银行副行长潘3月8日说，目前中国房地产市场的基本特征是总量过剩和地区分化。因此，住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调是因地制宜。

潘指出:首先，像北京、深圳等限购城市受到了不同的对待。此前，央行对房贷最低首付比例政策进行了适当调整，但这些城市仍维持较高的最低首付比例要求。二是强调市场自律和商业银行独立决策。第三，强调中国人民银行对住房金融市场的宏观审慎管理。

这两个协会揭示了房地产市场的十大信号

一线和二线城市的房价飙升

自2015年底以来，中国一线和二线城市的房地产迅速复苏。上海虹口区一处新楼盘一天内被抢，销售额高达36亿元；深圳某房地产的初始价格为7万元/平方米，开盘当天直接涨到9万元/平方米；杭州、南京和其他二线城市也出现了通宵排队抢房子的场景。

根据中国国家统计局最近公布的70个大中城市的住宅销售价格变化，1月份房价涨幅居前三位的是深圳、上海和北京，同比分别上涨52.7%、21.4%和11.3%。

中原地产首席分析师张大伟表示，导致一、二线城市楼市爆发的原因有三个:一是一、二线城市的供求结构造成了一个容易起伏的局面；其次，最近宽松的信贷政策导致市场短期上涨；第三，个别上涨案例被媒体广泛报道和宣传，引发了人们追逐上涨的心理。

在三、四线城市很难买到股票

尽管一线和二线城市的房价正在飙升，但尽管有去库存政策的刺激，三线和四线城市的房价在春季仍然很冷。

数据显示，对于三、四线城市而言，城市库存的去库存期(前几年供应过剩)大多超过18个月。对于主要的二线和一线城市来说，供应明显不足，库存的去库存周期甚至不到4个月。数据显示，大多数三、四线城市的房价仍在逐年下降。今年1月，同比降幅最大的三个城市是湛江、蚌埠和襄阳，降幅超过3.5%。据业内人士称，三线和四线城市的房价仍有可能继续下跌。

将来怎么走？

张大伟认为，城市政策是未来房地产政策的主要特征。作为一线城市的代表，上海的供给面需求是为了增加供给，而供给面改革尝试如福建和海南则是为了改变目前的库存属性，减少高库存压力城市的供给。总体而言，在持续去库存政策的影响下，房地产调控进入了一个新的周期。大多数三线和四线城市的库存压力很大，对刺激需求的政策不太敏感。在这种情况下，有必要将监管政策转移到供应方。

受2月去库存政策持续加码和高价土地刺激的影响，节后楼市交易持续升温，一线楼市全面放开疯狂追逐模式。中国指数研究院于2016年2月3月2日发布了《中国房地产政策跟踪报告》，该报告预测，一线城市的房地产调控政策将在短期内收紧，二线热点城市将成为政策的主要受益者。据我们判断，未来需求方特别是新市民阶层的政策环境有望进一步宽松，货币政策、税费政策、经济适用房货币化等方面将加速新市民阶层进入住房消费市场，而企业税费调整和金融支持供给方也是可以预期的。

经纪评论

[首创证券:聚焦区域核心城市的二线房企]

3月8日，首创证券发布了房地产行业周报，称自2016年以来，市场保持了较高的成交水平，在低资本成本、高货币增值的宽松环境下，房地产作为硬资产的投资价值再次显现。杠杆率的提高和资产短缺的加剧为新一轮投资需求提供了支撑。核心城市日益增强的虹吸效应和媒体过度渲染不仅加速了区域市场的泡沫风险，而且在一定程度上抑制了大多数三、四线城市的去库存化进程。因此，短期内，民间信贷收紧和对过热的区域市场采取限制性措施的可能性不会被排除，政策重点将进一步向核心城市周边倾斜，区域中心城市有望在未来迎来一个较为宽松的小周期。建议关注荣盛发展、南京高新、法华和华夏幸福。

[中银国际:热度蔓延至第二和第三条线路，这两次会议为该市的政策定下了基调]

中银国际3月8日发布了一份关于房地产行业的研究报告，称3月第一周的交易延续了节后的热度，在一线房地产市场供应紧张的背景下，热度蔓延至二线和三线。此外，NPC和CPPCC政府工作报告关于房地产市场发展的基调保持不变，但强调一线房地产市场过热或由于城市的去库存政策而采取后续控制措施，预计核心二线城市将从这一非限制性城市的去库存政策中受益最大。我们保持该板块的增持评级，建议配置:1)低估值蓝筹地产:保利地产、华夏幸福、招商局蛇口、华侨城等。；2)受益于去库存化的区域性地产股:广宇集团、马頔股份、复兴股份、中州控股等。；3)房地产金融:嘉宝集团、世界银行、海德股份等。

[东兴证券:空仍有地产股的空间]

东兴证券3月7日发布了一份关于房地产行业的调研报告，称政府工作报告对房地产行业产生了良好的影响，在不久的将来，以往政策效应的叠加效应将产生巨大的市场效应。投资建议:一是业绩增长带来的投资机会，重点是万科甲、招商局蛇口、保利地产、法华、金地等上市公司；二是区域优势带来的投资机会，重点是中国武夷、中南建设、金科股份、信达地产、复兴股份；第三，投资机会带来的事件参与，重点是北京城建，第一股，荣盛发展，中国高科技和贾凯市。

近年政府工作报告中提到的楼市信号

(本文来源:风信息；作者:李玟)

(证券时报新闻中心)

来源：安莎通讯社