“去库存”今年首招剑指房贷门槛

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2日，央行网站发布了《关于调整个人住房贷款政策的通知》，指出在未落实“限购”措施的城市，首次购买普通住房的居民个人住房商业贷款最低首付比例原则上为25%，各地可上浮5个百分点。对于拥有一套住房且相应购房贷款尚未结清的家庭，为了改善其居住条件，他们再次申请商业个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例调整为不低于30%。

业内人士指出，在下跌之后，它已经符合2008年救市政策的力度，而一、二线城市将迎来重大利益。“去库存化”将是未来几年房地产行业的主调，而居民的住房需求仍然相对较大，因此空有一定的空间鼓励居民适度增加杠杆。

改善一些家庭有望实现他们提前买房的愿望

“今年的五大任务之一是房地产去库存化。此时出台这一政策不仅及时，而且必要，具有惠民生和稳定增长的双重作用。”中国民生银行首席研究员文彬表示，去年以来，政府陆续出台了一系列稳定房地产市场的政策措施，交易更加活跃。房价同比上涨的城市数量逐渐增加，但也存在地区差异，尤其是在三、四线城市，那里的房价仍然较低，去库存化的压力仍然相对较大。

文彬表示，随着城乡居民收入水平的提高和城市化进程的加快，居民刚性需求和改善住房需求都很强劲。根据“分类指导、地方政策”的原则，央行下调了非“限制”城市住房贷款首付比例，这将有助于提高居民购房能力，促进房地产市场稳定健康发展。

“第一套房对应大量市场需求，面向普通收入家庭。对于这些家庭来说，有些人可能还在攒钱。这原本是一个可以在明年开始的购房计划。调整后将立即签署。”中国社会科学院财政研究所所长助理董玉平表示，春节前夕出台的调整措施，集中体现了国家对民生工程的高度重视和对解决人民关心的住房问题的重视。他说，新政有利于一些家庭实现提前买房的愿望，改善他们的生活条件。从政策意图来看，它具有积极的指导作用。

雅豪机构营销总监郭毅表示，春节是返乡的高峰期，在年底，企业通常会给员工一定的年终奖。此时，出台一项新政策来降低首付将有助于持有资金的白领回国购买自己的房子。预计新政策将使原本楼市交易淡季的春节月份迎来交易量的小高峰。

高库存压力使得房价差异更加明显

根据最新数据，2015年底，商品房销售面积为7.1853亿平方米。经过一年的去库存化，中国的房地产库存从2014年底的6.2169亿平方米增加到9484万平方米，这意味着经过一年的去库存化，中国的房地产库存没有像预期的那样增加近1万亿元。

根据易居研究所的最新数据，在12月份50个城市的数据中，超过60%的城市已经去化学化超过12个月，其中三亚、茂名、淮南和烟台已经去化学化24个月，北海已经去化学化34个月。

同时，在供给方面，北京下降了85%，上海下降了39%，而青岛上升了781%，茂名上升了1773%。

另外，在不同的库存压力下，城市之间的价格差异越来越明显。统计局的数据显示，2015年12月，70个城市新建住宅销售价格环比继续上涨，深圳涨幅最高，为3.2%，丹东跌幅最低，为0.9%。与去年同期相比，深圳增长了47.5%，而丹东下降了5.3%。

据中华全国房地产商会执行理事任志强说，目前房地产市场的库存状况比2008年更加严重。“2008年，在政策刺激下，2009年房价迅速上涨，2010年房地产市场开始回暖。这是因为2008年房地产市场没有大量库存。之所以比2008年更糟糕，是因为现在有大量库存。”

根据任志强的计算，已竣工且未售出的房屋包括4亿多平方米的住宅楼、2亿多平方米的办公楼和公共建筑，还包括未售出的已竣工车库配套面积。“目前最大的问题是相当数量的库存难以消化。从全国近13亿平方米的房地产销售面积来看，近7亿平方米的库存并不太多，但问题是，大量库存难以消化。”

中国银行国际金融研究所高级研究员李认为，“去库存化”是未来几年房地产行业的主旋律，有必要通过金融手段促进房地产库存的有序消化。2015年，在政策不断放松的背景下，房地产市场经历了企稳回升、区域分化和结构调整等新变化。然而，种种迹象表明，当前房地产市场基础不稳、动能弱，尤其是高存量房地产已成为制约未来3-5年房地产健康运行的突出问题。因此，新的抵押贷款政策有利于房地产的“去库存化”。

影响一线城市的限购政策暂时不会取消

至于降低首付比例的影响，可以预计，这项政策出台后，商业银行住房抵押贷款业务量有望进一步增加。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，这项政策的出台从2015年开始就落实了去库存化的政策取向。它赋予地方政府调整信贷政策的自主权，并允许地方政府根据去库存化取向和信贷资源的实际情况积极调整首付比例。当然，20%的首付比例使商业贷款的买家享受到与公积金贷款相同的首付，这的确是非常令人鼓舞的。

大多数市场参与者认为，未来抵押贷款政策的调整不太可能从“无限购买”城市扩大到“有限购买”城市。文彬在接受《经济参考报》采访时表示，去年的房地产调控政策使得一线城市的房价上涨过快，而去库存化的效果显而易见。未来房价仍有上涨压力，限购政策暂时不应取消。

至于首付款是否会增加贷款风险，李表示，目前中国居民整体杠杆水平远低于其他国家，偿债能力大于欧美等国家，主观违约概率小，个人住房贷款仍有较大发展。2014年，中国居民个人住房贷款余额为10.6万亿元，约占国内生产总值的16.7%，远低于日本的233%、英国的173%和美国的77.6%。个人住房贷款发展深度低于发达国家，未来增长潜力仍较大。就还款能力而言，2014年中国居民储蓄余额为48.5万亿元，个人住房贷款占储蓄余额的比例为22.9%，低于日本的58.5%，远低于美国居民约109%的债务水平。

一家大型国有银行北京分行的个人信贷业务负责人表示，目前银行贷款的项目储备不多，政策调整可以刺激更多的个人客户。特别是在银行的所有信贷品种中，抵押贷款品种是风险相对较低、坏账率较低的品种。因此，抵押贷款业务相对长期、安全和稳定的增长对银行来说是一件好事。

“目前，考虑到适龄购房者的人口基数较大和新型城镇化的推进，房地产市场的需求依然存在，特别是随着经济增长方式的转变、居民消费需求的提升和人口结构的根本变化，居民住房消费也会出现新的变化。养老地产、旅游地产、文化地产等。将催生新的机遇，打造空房、租赁市场等。李对说道。

李表示，目前中国居民的整体杠杆水平远低于其他国家，偿债能力大于欧美等国家，主观违约概率小，个人住房贷款仍有较大发展。

来源：安莎通讯社