2016北京楼市展望： 上涨动力十足 成交难现显著增量

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2015年后，当价格下跌，土地国王齐飞上升时，

2016年北京楼市展望:上行势头饱满，交易量难以大幅增加

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鉴于北京土地市场火爆，供应短缺开始出现，市场已进入存量房时代，21世纪宏观研究院认为，2016年北京房价将充满动能，未来房价将继续处于上行区间，但交易量不会有明显增加。

季瑞坤，21世纪宏观研究院分析师，特别分析师葛一耀

过去的2015年无疑是北京房地产市场的重要一年。

根据北京市住房和城乡建设委员会和国土资源局的公开数据，商品房平均价格、销售土地数量和平均底价均创历史新高。

鉴于北京土地市场火爆，供应短缺开始出现，市场已进入存量房时代，21世纪宏观研究院认为，2016年北京房价将充满动能，未来房价将继续处于上行区间，但交易量不会有明显增加。

一、2015年北京楼市盘点:地王频繁、新房豪华、二手房交易火爆、一手供不应求

1.从平均交易价格来看，北京房价在2015年创下新高

根据北京市住房和城乡建设委员会的网上签约数据，截至2015年12月30日，2015年北京市签约纯商品房5.4万套，成交额达到2078.56亿元。平均成交价达到每平方米近3万元，比2014年上涨10%，创历史新高，比2010年上涨46.3%。

2.从供需角度来看，北京市的去化学形势明显，初始供给不足

在2014年房地产市场低迷时期，北京的住房存量曾超过8万套。得益于一系列优惠政策，北京在2015年有所好转，目前的库存已降至7万套以下。

同时，从过去五年的住房供应来看，2015年北京新增住房数量为4.1万套，为2010年以来的最低水平，但成交量远远超过2014年。供需紧张也是刺激北京房地产市场的一个主要因素。

3.从交易结构来看，鉴于土地供应结构的特点，北京新建商品房市场已经进入了豪华化和郊区化的特征

截至2015年12月30日，北京已签约总价超过1000万元、单价超过10万元的250多处房产，总成交额也超过130亿元，创造了历史纪录。本次交易中，2010年只有9套，2012年有23套，2014年有24套。

此外，2015年，500-1000万元的房产中只有30%在五环以内，70%在五环以外。2013年，500-10000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000

4.2015年，北京楼市进入了一个明显的二手房时代

在新房短缺的背景下，2015年北京楼市的另一个显著特征是二手房交易比新房交易热。截至目前，北京二手房签约数量已达到193，547套，但纯商品房仅售出5万套，比2014年的104，772套高出90%以上。虽然二手房的成交量比新房的成交量大，但二手房的价格涨幅低于新建商品房。

5.房企回归北京，抢地趋势明显，土地王成为常态

2015年，北京的土地成交量创下新高，底价上涨了16.6%。有26个地块的底价超过3万元，地价超过房价是新常态。

第二，2016年北京楼市前景:有上升势头，但交易不会大幅增加

鉴于北京土地市场火爆，供应短缺开始出现，市场已进入存量房时代，21世纪宏观研究院认为:

(1)2016年，北京新建商品房的供应量和成交量预计将进一步下降，但价格上涨势头强劲。

1.从政策环境来看，政策红利将持续到2016年。尽管北京关注的是国家政策，但作为房地产市场的风向标，它显然将受益于优惠政策。

2.从土地市场来看，虽然土地王并不完全等于未来的市场价格，但面粉比面包更贵，这将直接影响周围的房价和市场预期。

3.在预防“大城市病”和界定城市边界的背景下，北京的土地供应紧缩将成为常态，供求关系也将推高北京的房价。

4.在高地价的背景下，2015年北京土地市场交易中出现了多达26块底价超过3万元的地块。也就是说，未来北京的新房大部分将是单价近10万元的高端项目，高端项目的集中入市也将推动北京商品价格的结构性上涨。

5.在北京，二手房的销量超过了新房的销量，在高地价、需求旺盛、资金充足的背景下，北京的二手房价格有望上涨。

尽管房价势头强劲，但21世纪宏观研究院认为，北京房地产市场的交易量不会大幅增加。一方面，由于住宅供应量下降，2016年北京新房供应将继续吃紧；另一方面，购房限制不宽松，购买力有限，房价上涨，提高了入市门槛。加上2015年房地产市场需求的集中释放，交易不太可能大幅增加。

(2)虽然政策环境正在改善，但2016年北京的房地产市场政策可能会收紧

包括严格执行限购政策，加强高端房地产项目预决算审批，调整土地出让方式，防止频繁出现地王现象。

虽然市场化政策正在收紧，但一些限制性的房地产市场政策，如放宽公司债券发行限制、降低门槛、改善开发企业资本环境等稳定的房地产投资政策，将变得更加宽松。

(3)2016年北京土地市场将继续保持高地价态势

(4)北京市场开发商的竞争，尤其是豪华项目开发商的竞争将更加激烈，利润将进一步压缩

第三，建议尽快启动租购并举的住房制度改革

21世纪宏观研究院认为，尽管2016年北京楼市乐观，但也存在诸多威胁:

1.土地价格和房价的持续飙升推动了购房投机性投资的上升，这使得后期稳定楼市更加困难，也将增加北京长期工业和城市转型的成本和难度。

2.根据北京系统解决大城市疾病、产业和人口救助的总体战略布局，购买需求过剩。此外，大城市的边界确定和征地拆迁成本日益上升，北京的土地收入将日益紧张。也就是说，在北京市产业转移和土地收入下降的背景下，北京市长期财政收入支持的命题亟待解决。

21世纪宏观研究院认为，北京应该尽快启动住房制度改革，提前做好预防准备。建议北京市尽快建立租购并举的住房制度，探索开征新住房房产税、北京市户籍有偿退出等房地产长效机制，以稳定楼市，压缩楼市泡沫，促进北京楼市回归自住特征。

首先，北京已经率先进入中国的存量住房市场，住房租赁需求强劲。要尽快推进住房租赁的大规模专业化发展，满足新市民的住房需求。土地招标可以考虑限制土地公有产权的租赁性质。

其次，北京已于2015年开始房地产登记。要解决土地供应有限的问题，可以考虑对新增土地和住房征收房产税，以探索长期的资金来源。

最后，探讨了北京市户籍有偿退出和积分结算制度。

(编者:何苗。如有任何意见或建议，请联系:jirk @ 21jingji何苗@ 21京基)

来源：安莎通讯社