房地产市场变数影响“以房养老”

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夏金标

近日，国家发展和改革委员会发布的《关于2016年深化经济体制改革重点任务的意见》，提出推进住房反向抵押养老保险试点。据媒体报道，下一步，中国保监会将在现有四个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场规范、地方政府支持的城市和地区纳入试点范围，并扩大业务运营领域。

所谓的住房反向抵押养老保险，俗称“户对户养老保险”，是一项将住房抵押贷款与人寿年金保险相结合的创新性商业养老保险业务。“老年住宅”最早出现于20世纪80年代的荷兰，随后在欧美国家推广开来，并逐渐形成了成熟的融资方式。“住房养老”作为一种养老方式，不仅弥补了社会保障资金的不足，而且改善了老年人的经济状况和生活质量。

从2014年7月1日开始，中国的“家庭养老”已经在北京、上海、广州和武汉进行试点。2015年3月，幸福人寿首个“户对户养老”保险产品获批上市，试点进入实质性运营阶段。然而，“逐户养老”试点的效果远不如预期。据统计，截至2015年底，只有来自45个家庭的62名老年人签署了保险意向书。

据媒体报道，今年年初，中国保监会与民政部、国土资源部、老年办公室联合召开了“老年反向抵押贷款保险”座谈会，对试点工作进行了全面总结和分析，并对如何促进“老年住房”健康可持续发展进行了深入规划，使其成为商业保险服务的社会养老保障体系的有益补充。

应该说，“老有所居”是应对人口老龄化、缓解社会养老压力的一项积极举措，它不仅可以增加养老资源的供给，还可以将老年人的“死屋”变成“活钱”，从而满足老年人“居家养老”和“增加养老收入”的两大核心养老需求。

目前，“敬老院”试点的效果并不理想。分析原因，除了传统养老观念的影响外，最重要的是中国房地产市场充满变数。

因为房屋估价是决定养老贷款金额的关键，当房地产市场平稳运行时，房屋价值就容易评估；然而，当房地产市场运行不规律时，房屋价值难以估计，这也影响了“以房养老”的实施。例如，当房价上涨时，不排除有些老年人在早年抵押了他们的房子后会对合同感到后悔；当房价下跌时，抵押房屋的贬值给金融机构带来风险。

1998年以来，中国进行了福利住房改革，房地产走上了市场化的轨道。从那以后，房地产市场发展迅速。近年来，国内房地产市场发展不合理，房价“高烧不退”。为此，政府多次出台政策进行宏观调控，房价波动较大。在这种不稳定的市场环境下，很难判断未来房价是会大幅上涨还是下跌，这让参与“以房养老”的各方都非常担心。

此外，中国独特的土地产权制度也造成了房地产市场的不确定性，这也成为实施“老年住房”的一大障碍。根据我国法律，农村宅基地严禁转让。《担保法》也明确规定宅基地使用权不能作为抵押财产。这就造成了农村地区很难实行“养老”，占人口绝大多数的农村老年人被排除在“养老”之外。

在城市，住房也面临着70年的土地使用权问题。过去“以房养老”的房屋一般都已经存在了几十年，70年后剩下的土地使用权也不多了。如果保险公司和其他商业机构拿走大量这样的房子，将会有很大的政策风险。

一般来说，“老年住房”涉及房地产、银行、保险、社会保障等多个领域，稳定的房地产市场可以说是实施“老年住房”的关键。因为“老年住房”是住房的反向抵押贷款，其实质是房地产金融。从提倡“老有所居”的国家来看，只有建立稳定合理的房地产市场，才能促进房地产金融体系的形成，而房地产金融体系的完善反过来又会促进房地产市场的稳定和繁荣。

目前，房地产市场保持不变。解决房地产库存问题，作为今年经济工作的重点之一，一直备受关注。随着利率下调、首付下调、公积金政策调整等一系列举措，消费者购房意愿逐渐被激发，一线城市房地产进入“高烧模式”，而中国存量房规模仍不小，三、四线城市去库存化难度不减。最近，受上海、深圳等地房地产政策收紧的影响，之前有强劲上升趋势的一线城市房地产市场明显“降温”，而周边二线城市则率先回暖。

由此可见，中国房地产市场仍处于不成熟和不稳定的状态，这将不可避免地影响下一步“以房养老”试点的扩大。因此，政府应进一步稳定房地产市场，积极推进土地、税收等房地产相关政策改革，促进房地产市场稳步发展，为“老年住房”试点奠定坚实基础。

来源：安莎通讯社