温州房价更便宜，估算的续期费为何比深圳还高？

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近日，温州住宅用地使用权到期的消息引起了轩然大波。以已完成土地使用权续期的福田米香湖为例，房屋平均售价约为65000元/平方米。根据深圳最高基准地价5000元/平方米，只需归还约1750元/平方米，相当于总房价的7%。

近日，温州住宅用地使用权到期的消息引起了轩然大波。众所周知，因为它涉及到普通人最重要的资产(报价603883，购买)-房屋和土地使用权，所以它一直备受关注。如何处理这个问题不仅关系到老百姓的切身利益，也考验着主管部门的智慧和能力。

很多人认为，在楼价高企的情况下，70年后仍要缴交高昂的土地转易费，以进行重建，是不能接受的。有些人甚至质疑购买房地产是否有任何价值。如果土地使用权到期后需要续期，经营者是否愿意长期持有和经营商业物业？

温州部分住宅用地的使用寿命已经或即将到期。据估计，居民需要再支付30万元“续租”的消息引起了公众的极大关注，温州市国土资源局打算对20年期满的住宅用地征收高额续租费，这立即成为全国关注的焦点。

虽然温州市国土部门有传言称，支付1/3的房价入住是外界的误解，甚至温州市国土部门也不知道如何收取土地出让金，但“土地使用权到期后，将需要支付1/3的房价续租。”这个微信像蠕虫一样蹂躏了微信朋友圈，演化出各种版本，让所有拥有房子的人都很焦虑。

《法制日报》甚至指出，“温州市国土资源局的官员试图钻空的法眼，并参照国有土地出让的做法，继续寻找土地资金。”此外，“温州市国土资源局在法律未经授权、不符合条件、没有经过任何法律程序的前提下，自说自话，随意解读法律，试图收取高额费用。这是非法管理。”对此，温州当地房地产人士表示，国土资源局的官员并没有从老百姓的角度考虑问题。

与温州的高土地更新成本相对应，深圳的更新成本几乎可以忽略不计。根据深圳已公布的一些土地使用权续期案例，大多数业主在土地使用权到期后支付的地价实际上并不高。《南方日报》披露，《关于深圳市过期房地产续期的若干规定》指出，深圳市行政划拨土地所支付的地价金额为已公布基准地价的35%。根据当地国土资源委员会发布的深圳市2013年最新基准地价，基准地价根据商业、办公、住宅和工业区的不同土地用途，从1000元/平方米到5000元/平方米不等。

以已完成土地使用权更新的福田米香湖为例。房屋的平均售价约为65000元/平方米。根据深圳最高基准地价5000元/平方米，只需归还约1750元/平方米，相当于总房价的7%。

为什么温州的平均房价比较便宜，而土地出让金的估算值却比深圳的平均房价要高得多？

温州市政府有点“穷”

搜房网数据显示，2015年，深圳新房平均成交价格为33426元/平方米，同比增长39.4%；同期，温州城市住宅平均年成交价格为18345元/平方米，同比下降5%。

就地方财政收入而言，温州远远落后于深圳。

2015年，温州全年财政收入仅为677.92亿元，但全年一般公共预算支出为569.43亿元。由于财政收支接近。这使得温州不得不利用ppp模式在基础设施投资中引入更多的社会资本。《法制日报》指出，近几年来，温州一些地下钱庄和投资公司遍地开花，但相关管理机构对此置之不理，视而不见。一些官员甚至偷偷拿走股份从中获利，最后资金链断裂，危及数千家万户，经济活力尚未恢复。

近年来，由于世界经济的不景气和国内房地产市场的低迷，喜欢利用杠杆进行房地产投机的温州房地产投机者遭受了巨大的损失。

温州以小型民营企业为主，近年来一直处于财务压力之中。近年来，征税相对困难，这受到了2010年资本中断的影响。互助担保和系列担保的断裂给小微企业的经营带来了很大的困难。温州已经没有大企业了，所以可以花巨资进行大规模的城市拆迁和重建。

去年，温州固定资产投资3052.81亿元，其中民间投资1911.86亿元，占总投资的62.6%。在温州这个民营经济占主导地位的城市，政府很少进行财政拨款。

相比之下，深圳比温州富裕得多。2015年，深圳公共财政收入达到7240亿元，地方公共财政支出达到3587亿元，财政收支出现较大盈余。深圳去年在城市更新改造上花了很多钱，总投资573.02亿元，占固定资产投资的17.4%。

土地财政作为影响温州财税的重要因素，近年来也不尽如人意。自2010年下半年以来，“勾地现象”频频发生，土地拍卖几乎中断。

温州好望角房地产经纪有限公司副总经理陈德成告诉记者，像瓯海区这样的温州市区，每平方米16000元的底价以前也曾被拍卖过，但后来底价暴跌至每平方米7500元。

土地融资对开发商来说太糟糕了。温州一位当地开发商告诉记者，当时开发商没有议价能力，交易权掌握在买家手中。

在这种情况下，政府把土地作为吸引投资的资源，一些官员甚至走遍全国寻找项目。据《温州日报》报道，在去年举行的第三届世界浙商大会上，温州有14个ppp项目。其中，中心区污水处理厂搬迁项目bot项目、温州瓯江新区一期市政工程、临江生活垃圾焚烧发电厂三期bot项目成功签约，拉开了温州市政府与社会资本合作模式的序幕。

2015年，温州共有25个项目被列入国家ppp项目库，38个项目被列入省级ppp项目库，项目数量和总投资均居浙江省首位。全年共签约10个项目，涉及农业、水利、市政、交通、公共服务、生态环境和物流等6大领域。

甚至对停车场的投资也依赖于社会筹款。温州已经组织了四个城市停车场专项债券提交给国家发展和改革委员会，其中两个停车场债券，包括40亿元人民币的温州市投资集团和17亿元人民币的瓯海市投资集团，已经获得国家批准。据发展改革部门介绍，温州将设立平安温州二期基金，并筹集轨道交通发展基金。

土地出让收入较少，这在一定程度上给温州地方财政带来压力。根据温州的数据。2015年，温州土地市场在全市的总成交额仅为282.34亿元，许多地块被拍卖。共有152块土地上市出售，113块土地成功出售。拍卖率高达25.7%。

高土地拍卖率的趋势仍在继续。根据中国指数研究院的数据，今年第一季度，温州启动了23个土地项目，出售了17个土地项目。

高更新费是谁的盛宴

数据显示，从2006年到2011年，温州商品房平均销售价格从8045元/平方米上涨到34674元/平方米，五年内上涨了约三倍。自2011年下半年以来，仅在两年时间里，温州市的房价与峰值相比普遍下降了30%~50%。

这种情况一直持续到2015年初。陈德成表示，从2015年底开始，将有10多家开发商争夺温州市推出的地块。

另一方面，温州的库存开始略有改善。截至2015年底，市区商品房销售27685套，同比下降4.75%；建筑面积231.72万平方米，同比下降6.86%。其中，商品房存量6789套，同比下降65.04%；建筑面积93.13万平方米，同比下降54.03%。根据前12个月的平均销售面积，城市商品房库存的去库存周期仅为7.4个月，是增加供应的时候了；然而，商品房(商业地产)的拆迁仍需要16个月的时间(已经超过了15个月的警戒线)。

2010年9月，温州的平均房价超过了每平方米3万元。直到2015年，房价才回到2011年之前的水平。2015年，温州市住宅年平均成交价为18345元/平方米，同比下降5%。在这样的大环境下，温州为什么要对土地使用权到期的房屋征收高额的更新费呢？

有人认为温州房管局试图收取这笔费用是因为土地财政吃紧，但这一说法遭到了驳斥。温州的一位知情人士表示，即使每套房收取几十万元的土地费用，总共1000套房子也能赚到一两亿元，这对土地融资来说只是九牛一毛。

上海富时投资管理有限公司合伙人邹毅表示，征收高额土地使用权续期费只会对温州二手房市场产生影响，这将不可避免地提高二手房的交易成本，整个存量住房市场的交易量将大幅下降。这对新房和土地市场没有影响。

从公布的数据来看，温州仍有去库存化的压力。根据Wenfang.com的数据，截至今年3月底，全市共有商品房销售77746套，建筑面积858.32万平方米。其中，商品房38789套，同比下降18.11%，建筑面积533.86万平方米，同比下降14.63%。

根据前12个月的月平均销售面积，全市商品房库存脱销期为18.65个月，其中商品房库存脱销期为13.57个月，分别比2015年底下降2.42个月和1.69个月。其中，洞头区(30.55个月)、平阳县(21.79个月)和苍南县(20.52个月)经历了20多个月的商品房去库存期。就目前的形势而言，仍需要更多的刺激政策来加快库存消化。

来源：安莎通讯社