需要时间，需要耐心

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这需要时间和耐心

Liyige

一些统计数据读起来很有趣。

今年1月信贷数据出来的时候，我们都很惊讶，规模高达2.51万亿元。正当许多人认为2月份有可能再增加1万亿元的时候，实际上只增加了7000多亿元。但不是少数。多年的经验表明，房地产市场是流动性充足的重要受益领域。

投资似乎证明了这一点。2016年1-2月，全国房地产开发投资9052亿元，同比名义增长3.0%，增速比上年提高2个百分点。国家统计局投资司高级统计师李娇解释说:“房地产开发投资增速两年后首次回升。”

即使在过去房地产市场的黄金时期，1-2月也是全年价格上涨、成交量和投资的低点。但是2016年的表现有点不合时宜。投资的反弹无疑表明，房地产开发商的信心正在增强，他们敢于在往年淡季增加投资。就我个人而言，我仍然愿意将其归因于信贷流入的积累。

春节过后，一线和二线热点城市的房价出现异常飙升，这引起了决策层的关注，也受到了主管部门的密切关注。住房和城乡建设部部长陈在全国人民代表大会上多次要求采取措施稳定房价和房地产市场。深圳决定从4月1日起将二手房交易的评估价格提高50%，旨在打击投机，从而抑制不合理的房地产交易。

无论是主管当局的叫嚣监管还是提高投机性交易的门槛，没有人能说这些措施是无用的，但它们可能不是根本性的。就当前房地产市场的主导因素(货币、土地价格和供求关系)而言，需要澄清几点认识。

中国央行行长周小川在全国人民代表大会上回答记者提问时表示，今年的货币政策基调是稳健的，但略有松动。根据政府工作报告，今年广义货币m2预计将增长13%左右，社会融资规模余额将增长13%左右。就我个人理解而言，这决定了房地产信贷环境不会比去年紧张。自2015年以来，房地产开发商的资本成本也呈现出持续下降的趋势。

根据财政部发布的数据，2015年，国有土地出让收入同比下降21.4%。但就一线和二线城市而言，土地价格实际上正在上涨。以北京为例，即使房地产市场在2011年出现短期调整，其地价也没有出现任何下降。土地之王一轮又一轮地传来传去，所以人们对这两个词并不陌生。

土地出让收入有所下降，但地价一直在上涨，这只能证明一件事:土地出让面积在下降。早些年，媒体还跟踪报道了一些重点城市的年度土地供应计划的完成情况，而在过去两年里，这些城市一直懒得报道。为什么？因为，基本上，他们从来没有完成，在一些城市的完成率只有50%到60%。至于地价对房价的传导，没有必要再争论了。

至少在今年，有两个主要因素不太可能突然改变，即宽松的信贷和不断上涨的土地价格。那么，地方政府能做的就是努力改善供求关系。但它并不与整个国家同步。监管注重根据城市的政策，这也适用于供求关系。换句话说，一线和二线热点城市之间调整供需关系的措施是不同的。

我们都看到了热点城市的售楼处和房地产交易中心的照片。如果我们要套用去库存化的说法，即这些城市基本上没有库存，或者库存很低。因此，调整这些城市供求关系的一个重要措施就是尽一切可能增加供给。

房地产市场供给的增加包括两个方面:第一，土地的有效供给。不仅要迅速增加土地供应，还要出售可以立即投入开发的土地。有些地块出售后，由于拆迁，一两年内不能工作，不能算是有效供给。二是振兴二手房市场。去年，一、二线城市的二手房交易量已超过40%，这是市场的一个重要供应来源。与其根据二手房的税费来设定交易门槛，还不如理清脉络，加快成交率。这不需要详细讨论。

众所周知，三线和四线城市是房地产库存高的地方。国家出台的一系列刺激住房消费的政策也集中在帮助这些城市减少库存上。然而，鼓励农民工在城市买房等措施也可能有助于消化库存，但不要期望太高。

归根结底，高库存主要是由于这些城市的人口净流出，传统产业正处于痛苦的调整期，新兴产业不够活跃。当投机性投资需求消退时，主要需要和改善的住房消费将不可避免地大幅放缓。房地产市场去库存化也是一种结构性改革，需要时间和耐心。

这些城市再也不能随意增加供应了。但在看到1月和2月的房地产投资数据后，我有一种模糊的担忧。在某些领域，去库存化和产能移除是一项艰巨的任务。然而，以重化工业为代表的产能比房地产市场更难储备，而且需要大量资金。这会让一些地方再次开始卖地吗？毕竟，没有任何融资方式比出售土地更快、更有效。我希望我又开始担心了。(编辑张力维)

来源：安莎通讯社