美国次贷危机后房贷监管经验：防范房地产金融高杠杆

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新华社华盛顿3月10日电《金融观察:防止房地产金融的高杠杆——美国次贷危机后的抵押贷款监管经验》

新华社记者蒋

美国联邦储备委员会(Federal Reserve)前副主席爱丽丝里夫林(Alice Rivlin)曾表示，金融危机的教训之一是，无论风险对冲有多完美，向资不抵债者放贷对借款人和贷款人来说都不是一件好事。

最近，中国出现了利用众筹、首付等高杠杆金融产品买房的现象，这不仅增加了还款者的负担，也加大了金融风险。在这方面，美国次贷危机的警示作用将永远持续下去。美联储前主席伯南克指出，信贷标准宽松、抵押贷款首付率低、风险防范意识淡薄等因素导致美国抵押贷款质量恶化，最终引发了2007年和2008年的次贷危机和金融危机。

国际货币基金组织(IMF)全球房地产观察(Global Real Estate Watch)的项目顾问理查德科斯(Richard Coase)表示，美国所谓的金融创新导致放贷者不顾购房者的偿付能力过度放贷，最终导致了次贷危机。科斯表示，美国的资产证券化市场催生了抵押贷款支持债券(CDOs)等结构性金融产品，持有者结构复杂，这使得监管机构无法判断房价下跌时系统性风险的重要环节。

美国智库布鲁金斯学会(Brookings Institution)高级研究员杜大伟告诉新华社，总体而言，目前中国家庭的杠杆率不高，中国在增加抵押贷款方面仍有空空间。但他也指出，从美国房地产泡沫破裂的教训来看，零首付是一项非常糟糕的政策。

杜大伟建议，中国可以借鉴美国次贷危机及其危机后的监管实践，这不仅使购房者更容易获得抵押贷款，而且确保监管到位，以防止购房者过度获得超过其实际偿付能力的抵押贷款。

金融危机后，美国认识到金融和房地产行业监管不力是危机的重要原因。因此，2010年，美国出台了自大萧条以来最严厉的金融监管改革法案，即多德-弗兰克法案。该法案推动建立金融稳定监管委员会，负责监测和处理威胁国家金融稳定的系统性风险；设立新的消费者金融保护局，监督提供消费金融产品和服务的金融机构，如信用卡、抵押贷款和其他贷款；将以前缺乏监管的场外衍生品市场纳入监管范围；限制银行自营交易和高风险衍生品交易。

多德-弗兰克法案还规定，抵押贷款人必须保持5%的信用风险，这迫使抵押贷款人仔细审查贷款申请人的资格。布鲁金斯学会(Brookings)高级研究员罗伯特波(Robert Bo)曾指出，高首付要求是减少抵押贷款违约的最佳方式。

为了进一步完善抵押贷款政策，确保潜在的贷款购买者有能力偿还抵押贷款，2013年1月，美国消费者金融保护局颁布了住房抵押贷款标准。该条例禁止高风险贷款行为，如浮动抵押贷款和允许贷款人在一段时间内只支付利息而不支付本金的行为。

该条例还要求贷款购买者提供诸如就业状况、收入和资产、当前债务负担、信用记录和每月抵押贷款偿还额等信息；贷款机构必须审查潜在贷款购买者的债务与收入比率，以确保该比率不超过43%；同时，在考察潜在贷款购买者的偿付能力时，不应基于贷款初始阶段的较低利率，即“诱惑利率”，而必须考虑贷款本金并按长期利率计算。

这些措施旨在防止贷款机构随意放贷和向投资者转售高风险抵押贷款，以避免高风险贷款行为在市场上再次发生，保护消费者免受金融机构不负责任发放抵押贷款的影响。(结束)

来源：安莎通讯社