专家：房地产去库存转型赢得机遇

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最近，工人们在江西省静安县雷公尖垦殖场湖山移民社区清理建筑垃圾。近年来，江西省实施了农垦危房改造工程，帮助农民迁入新城区。许摄(新华社)

房地产市场的健康发展对经济的稳定增长具有重要意义。目前，中国房地产市场总体上处于稳定和升温状态。同时，区域差异明显、存量住房消化压力较大的城市仍处于软着陆过程中。去库存化作为当前房地产工作的重点，应该采取更多的措施同时进行。此外，农民工市民化也将对房地产市场产生巨大影响。这个群体有2亿多人，释放需求将是房地产行业的一个重要发展机遇-

主持人:我们的记者舒舒

客人:

清华大学房地产研究所所长刘宏宇

朱中国房地产协会原副会长

中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长柴强

稳定和恢复的趋势是明显的

主持人:在经济发展新常态下，房地产市场的变化牵动人心。我们应该如何看待房地产市场的现状，以及目前房地产业的发展对宏观经济有何影响？

朱:目前，房地产市场总体形势稳定升温，区域差异明显，存量房屋消化压力大的城市仍处于软着陆过程中。可以说，房地产市场的全面复苏对经济的稳定增长意义重大。然而，值得注意的是，2015年房地产开发投资的增长率一直在下降。目前，这种情况可能会持续一段时间，这主要与一些地方的库存过高有关。

土地租赁是地方财政收入的重要来源之一。因此，土地购买面积、土地交易价格和房地产开发投资的下降给地方政府的稳定增长带来了相当大的压力。对于库存大、销售差的企业来说，很难收回资金，有些企业甚至面临兼并重组的局面。一些分布在全国各地的企业，在一些城市，情况稍好一些，而另一些则稍差一些，所以整体压力不是太大。

房地产去库存化对宏观经济的影响不容低估。过去，我们对房地产刺激经济寄予厚望。在经济发展新常态下，要逐步摆脱对土地财政和房地产的过度依赖。总的来说，促进房地产市场稳定健康发展是现阶段经济发展的主要任务。

柴强:分析和判断房地产市场情况，有很多指标，包括成交量、成交量、房价、地价、开发投资、土地购买量、新建筑面积、库存、空购买率等。最重要的领先指标是营业额和营业额。

自2014年下半年以来，随着一系列稳定房地产市场的政策措施出台，房地产市场自2015年第一季度以来逐渐回暖。去年，新建商品房和二手房成交量创历史新高，全国房地产市场整体企稳回升，呈现稳步好转态势。这种由一线城市主导的变暖趋势已经开始蔓延到许多二线城市，并将在下一步传播到三、四线城市。

毫无疑问，房地产业的发展对宏观经济有很大的影响。房地产业至少包括两个方面:一是房地产开发投资，二是住房消费，对其他行业有很大的拉动作用，与地方税收和政府收入有关。从房地产开发投资的角度来看，它影响钢铁、水泥、建筑设备、建筑业、就业、地方政府土地出让收入等。从住房消费的角度来看，它影响装修、家电、家具等。与此同时，房地产交易也影响地方税。

刘宏宇:目前，中国房地产市场正处于从快速发展到稳定发展的调整过程中。也可以说，它正在从过去几乎单方面上升的市场向空的地区差异和各种供应的结构性起伏转变。主要诱因是:一是宏观经济进入新常态；第二，大多数城市房地产市场的供求关系发生了根本性的变化，导致空.新建商品房和存量住房的大规模库存

房地产开发投资对经济的影响包括创造就业机会、增加员工收入、贡献政府税收等直接影响，以及带动家具、建材、家电、建筑、家装、钢铁等相关产业发展的间接影响。和诱导效应，即赚取收入或利润的人利用他们的收入在直接和间接效应下购买商品和服务。由此可见，如果房地产经济活动放缓，将对宏观经济、地方政府、房地产及相关行业企业和员工产生负面影响。

支持改善住房的需求

主持人:“去库存化”是2016年中央经济工作会议确定的五大任务之一。当前的房地产市场应该如何发展？

朱:作为目前房地产工作的重点，去库存应该从以下几个方面进行。一是推进住房制度改革，满足新市民的住房需求，鼓励农业转移人口到城市购房，实施户籍制度改革计划，允许农业转移人口等非户籍人口在就业场所落户。同时，促进已就业并在城镇定居的农业转移人口向农村转移宅基地和其他房屋，提高他们的支付能力，使他们形成在就业地长期买房或租房的期望和需求。

二是继续落实首次购房信贷和税收支持政策，合理改善购房状况，进一步发挥住房公积金的作用。最近，中央银行发布了一项政策，降低第一套商品房的首付比例，在城市，不限制购买，这是进一步使用金融手段，以支持改善的自营需求的表现。同时，政府应逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入公积金制度的范围，并为这些群体在城市购房提供政策支持。

第三，促进房地产去库存化，控制土地供应。不同城市的土地政策应该区别对待。对于高库存城市，主要方向应该是消化库存和减少土地供应；对于一线城市等热点城市，应适当增加土地有效供给，促进供需平衡。同时，推进房地产企业兼并重组，提高产业集中度，鼓励开发企业适当降低商品房价格。

第四，推进供给侧改革，完善房地产监管。建立房地产市场存量和交易监控平台，更加重视地方政府的调控责任，更加重视分类调控，在不同城市实施政策，取消过时的限制性措施。在摸清底数的基础上，制定好住房发展规划，构建以购买和租赁为总体导向的需求导向型住房供应模式。

第五，大力发展住房租赁市场，建立租购并举的住房制度，促进住房租赁的规模化、专业化发展。

六是继续推进工棚货币化安置，努力提高安置比例。同时，调整保障性住房的实现方式，推进公共租赁住房货币化。原则上，公共租赁住房主要基于盘活存量、通过市场集资建房和政府补贴。

柴强:进一步加大鼓励和支持改善购房需求的力度。对于那些想先买后卖的人，营业税和契税应该根据差价来征收。要倡导投资性购房后租房需求，培育和发展房屋租赁市场，支持房屋租赁企业发展，完善房屋租赁税收政策，使房屋投资有合理的回报率。

目前，为了先买房后买房，购房者必须在购买下一套房子之前还清原住房贷款，这导致购房者在实践中不得不依赖高利息的“止赎贷款”或“过桥资金”。这不仅增加了交易成本，还增加了交易时间和交易风险。我们要落实去年中央经济工作会议提出的“取消过时的限制措施”的要求，进一步清理过时的限制措施，允许抵押贷款随房屋转让一并转让，以减轻购房者的负担。

刘宏宇:要解决房地产去库存问题，首先要尽快取消过去房地产市场监管过程中逐渐偏重的过时的税收、金融、市场监管等限制性措施，如消除“高端住宅”与普通住宅的税负差异，以降低交易成本，降低商品房综合成本，提高供给效率。

其次，要完善配套设施建设，提高商品房供应的有效性。

第三，要实施户籍制度改革计划，用住房保障和住房支持政策覆盖全体居民。

第四，加大创造就业机会的力度。毕竟，人们买房的目的只是为了休养生息。没有工作和收入来源，光有住房是没有意义的。

农民工有很大的购房潜力

农民工市民化对房地产市场有多大影响？需要什么支持措施来释放这一群体的需求？

柴强:中国目前的城市化率为55%，远未达到80%左右的饱和水平，这表明农民工在城市购房的潜力仍然很大。为了充分释放这种潜力，我们应该鼓励和引导农民工参加住房公积金，使他们能够享受到优惠利率的公积金贷款。

刘宏宇:短期来看，农民工市民化不会产生很大影响，但中长期来看，会对稳定房地产市场需求起到重要的支撑作用，尤其是在三、四线城市。除了实施户籍改革计划和住房制度改革外，原有的农村土地承包经营权和宅基地流转也有必要发挥其财产功能。

当然，如果农村宅基地只在农村集体组织成员之间流转，农村宅基地流转的财富效应将非常有限，其进入城市的财政支持也将非常有限。

朱:农民工的城市化对房地产市场有很大的影响。中国房地产市场经过近30年的发展，住房供求关系基本平衡，一些城市甚至出现了过剩。然而，对于农民工来说，他们的住房问题的解决才刚刚开始，这个群体中有2亿多人。释放这些需求是房地产行业的另一个重要发展机遇。

目前，中国的房地产市场是分化和不平衡的。大城市供不应求，而一些中小城市供大于求。农民工的住房里有“两个老鼠洞”。当他们外出到乡下工作时，家里的房子空摇摆不定，老鼠进进出出；走进城市买不起房子，所以我们只能住在村庄和地下室。生活环境仍然很差，老鼠仍然进进出出。

要解决“两个老鼠洞”的问题，我们还应该从以上两个方面入手。在城市末端，要完善农民工就业、基本公共服务和养老保障政策措施的出台和实施，使在城市工作的农民工能够放心购房；在农村方面，允许农民工依法转让原有的宅基地、承包地和住房，如租赁或抵押贷款，以提高他们在城市购买和租赁住房的能力。

与新型城镇化协调发展

主持人:未来房地产业的发展将迎来什么样的变化？房地产市场应该完善哪些政策？房地产在宏观经济中的地位和作用将发生什么变化？

朱·:房地产业必将从过去的高速发展转向稳定发展。当然，一些拥有大量库存的三、四线城市仍需要努力实现稳定发展。

从结构上看，商品房将从过去的购买和租赁并存转变为；存量房屋的数量将大于新建商品房的数量；保障性住房将从过去的实物保障向公共租赁住房保障转变；住宅商品房和非住宅房屋将共同发展。

目前，改革正在深化。房地产改革的核心在于土地供应。城市建设用地的增加应与农业转移人口的吸收相联系，并应探索已落户城市的农民工依法有偿转移宅基地和房地产。同时，建立财政转移支付与农业转移人口市民化相结合的制度。

未来，房地产业的核心机遇在于房地产业与新型城镇化的协调发展，重点是房地产业适应人们消费升级的步伐。同时，要与旅游、养老等相关产业的发展相协调。

柴强:房地产市场和房地产行业的转型主要表现在以下五个方面:第一，从卖方市场到买方市场。

第二，从房价单向快速上涨，到房价双向波动的上升趋势。

第三，从新建商品房市场到存量住房市场。从发达国家和地区的房地产市场情况来看，这也是未来发展的必然趋势。例如，从2012年到2014年，美国新住房交易的数量分别占所有住房交易的7.3%、7.8%和8.1%，即90%以上的住房交易是存量住房。

第四，从房地产企业为主，买卖和租赁并重。从发达国家和地区来看，自有住房与租赁住房的比例为6: 4。例如，德国出租房的比例高达57%。

第五，从房地产开发到房地产投资、证券化和专业服务。

目前，房地产开发产能过剩问题依然严重。要解决这个问题，就需要供应方的结构改革。为了改善居住条件，人们需要环境好、密度低、环保节能的高品质住宅。因此，应适当放开低密度住宅的开发建设，引入负清单制度，控制一定土地的使用，让开发企业找到最佳的土地使用方式，提高房地产企业的投资积极性。

随着中国房地产市场的不断成熟，除了常规的房地产开发，房地产行业在房屋装修、维修保养、房地产投资、房地产专业服务、房地产经纪服务、物业管理等领域也面临着更多新的机遇。

刘宏宇:目前，中国房地产业占国内生产总值的比重为6%，而西方发达国家一般达到12%左右。我们可以发现，我们目前看到的“房地产业”并不是房地产业的全部经济活动。例如，我们普遍重视新建住房，但对现有住房的维护、修缮和翻新投资严重不足，导致现有住房的安全和健康水平不断下降，老化、抗震性能和能源利用效率跟不上时代的步伐。又如，开发商目前的主要工作是建房，缺乏优化空房源利用、运营管理和资产管理的基本能力，导致大量空房源没有得到充分有效的利用，造成资源浪费和收入损失。因此，在很多方面，如社区服务、Maker 空房、青年公寓、老年住宅、设施管理、房地产资产管理等。，需要探索和发展新的房地产经济活动。

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来源：安莎通讯社