分化、去库存、多元化成今年楼市关键词

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1月18日，国家统计局发布了2015年12月70个大中城市住宅销售价格统计数据。房价环比继续上涨，同比增幅继续扩大。

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受记者采访时表示，房价上涨与一些城市出台的宽松政策和房地产市场供求结构的变化直接相关。他表示:“2015年中国房地产市场的特点是，以稳定为主题的政策是市场复苏最关键的驱动力。这些政策包括降息政策、第二套住房抵押贷款政策和公积金贷款政策。”专家认为，关注这些问题必须从不同的层面和不同的城市进行分析。

分化仍在继续，这一趋势在短期内可能难以改变。一线城市和一些热点二线城市房价上涨迅速，环比增幅明显高于其他城市。最引人注目的是，12月份，深圳房价同比上涨47.5%，继续引领全国房地产市场。全年来看，深圳的平均房价已达到每平方米34471元，比去年的25799元高出约30%。严跃进告诉记者，深圳房价上涨过快，这与库存短缺和改善购房需求的释放直接相关。他具体分析说，一方面，深圳强劲的经济增长和良好的产业结构为房地产开发提供了良好的发展机遇；另一方面，房企正争先恐后地重返一线城市，但近年来，深圳出售的住宅用地数量不多，导致土地竞争激烈，价格上涨。

当然，自“330新政”以来，首付比例、贷款利率下调、公积金使用弹性增加等宽松政策释放了大量需求，也扩大了供需差距，推高了价格。

数据显示，其他几个一线城市也保持着10%左右的高增长率。相比之下，12月份，仍有27个城市的房价处于下跌状态。

与住房价格的差异类似，去库存化的速度也存在严重差异。2015年第四季度，库存规模逐月呈下降趋势，总体趋势良好。然而，就城市而言，三线城市的压力依然存在。国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟在解释去年12月的房价数据时提到，“大多数三线城市仍处于逐步消化存量的阶段，而链条仍在下降。”据第三方研究机构嘉里的分析报告，截至2015年12月底，一、二、三线35个城市新建商品房总存量分别为3396万平方米、1.8444亿平方米和4250万平方米，同比分别下降4.6%、0.5%和0.2%，同比分别下降12.9%、3.2%和2.5%。严跃进认为，一线城市已经进入补货窗口，2015年的去库存周期一般在12个月以下。他强调，深圳房价的高增长实际上与库存不足导致的供需失衡直接相关。目前，相应的市场监管部门确实有必要建立预警机制并灵活控制。

然而，随着市场需求的缓慢增长和早期的过度开发，去库存化仍然是2016年大多数城市的首要任务。记者观察到，在最近沪深两市发布的年报中，以房地产开发为主的两大上市公司财新发展和美豪集团在战略规划中多次提到“去库存化”问题，万科、碧桂园等房地产龙头企业去年也多次强调去库存化的发展核心。

显然，房地产已经告别了“黄金时代”。除了积极减少库存，多元化转型也是2016年房企必须面对的一个考验。不久前，万达董事长王健林在2015年年会上表示，万达将在2016年将收入目标下调12%，并将不再扩大房地产规模。增长主要依靠其他行业。从万达2015年的盈利能力来看，在2901.6亿元的收入中，房地产业务的合同收入为1640.8亿元，轻资产、服务业和金融领域接近万达的一半。此外，万达还将2016年房地产合同收入目标调整为1000亿元，并积极下调600多亿元。

从一些大型房企的转型方向来看，原来简单的房地产开发模式已经转向工业园区开发、养老地产、物业管理、城市“三旧改造”等领域，成为主要切入点。对此，严跃进认为，未来房企的盈利能力应该通过改造大消费平台而不是购房平台来实现，通过将社区服务、金融服务等各种相关产业串联起来来实现。，挖掘潜在的市场需求，进一步拓宽业务发展水平。

1月18日，国家统计局公布了2015年12月全国70个大中城市住宅销售价格的变化。数据显示，中国70个大中城市新建商品房(不含经济适用房)价格在27个城市下降，39个城市上升，4个城市持平。新华社

来源：安莎通讯社