化解房地产库存：开发商、地方政府还要做哪些事

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中央经济工作会议明确提出，2016年经济社会发展的五大任务之一是化解房地产存量。

《半月刊》编辑部以“新市民与解决房地产库存”为主题，专门组织相关领域的资深记者和专家，就如何理解如何让新市民参与解决房地产库存，如何更好地贯彻中央精神进行了探讨。

为什么农民工成为目标群体

主持人:房地产去库存关系到经济的健康稳定发展和新型城镇化建设的质量。中央政府强调通过加快农民工市民化，扩大有效需求，开放供求渠道，消化库存和稳定房地产市场。你如何理解这种精神？

文辉(国家发改委城市与小城镇改革发展中心城市财务部主任):房地产去库存是一项整体工作。由于房地产与钢铁、建筑、建材等行业关系密切，与地方金融关系密切，与农民工需求高度相关。把握存量是当前经济发展的关键，有利于协调推进去产能、去存量、去杠杆、降成本、短板五大任务，带动经济企稳回升。

郭远明(新华社江西分社副社长):在这次去库存化的政策设计中，农民工已经成为扩大有效需求的主要目标群体。但是，中央政府的态度也很明确，房地产市场存量的前提是农民工市民化。农民工市民化是一个系统工程，各地在制定具体政策时，必须注意综合政策。

我认为现在的问题是一些农民工不愿意留在城市，尤其是三、四线城市和中西部地区。根据相关数据，正是一些三、四线城市对股市造成了巨大压力。

宋丽(新华社重庆分社经济采访部副主任):我的看法不同。从重庆的情况来看，新市民购房需求主要集中在区县和小城镇。这可能与近年来重庆城乡一体化有关。我在重庆很多区县的采访中了解到，城市农民工是区县房地产市场的重要购买力。在重庆西部和重庆东北部，超过40%的房地产消费来自农民工。

杨少功(新华社江苏分社记者):按照“三亿人”的要求，农民工确实是未来购房的关键群体。当然，他们将主要在中小城镇购买。

李俊德(新华社河南分社副总编):与过去许多城市相比，农民工，即未来的新市民，被排除在公共租赁住房等保障范围之外，新政策措施无疑取得了明显进展，从国家层面指明了方向。然而，房地产库存能否顺利化解，取决于农民工买房和租房的意愿和能力。

“农民工买房”的前提是什么

主持人:你认为李俊德关于农民工城市意愿和能力的问题怎么样？

宋丽:买房对城市农民工来说很重要的原因是他们可以登记。如果你离开户籍，你可以在子女入学、就业培训和最低生活保障方面享受公民待遇。

郭远明:过去，很多农民工没有买房。一方面，他们负担不起；另一方面，他们负担不起，或者生活不方便。在高房价下，他们只能在收入不高的时候看着房子叹气。不可否认的是，一些起步早、发展快的农民工有能力购买住房，但大多数人是几年前购买的。因此，增加需求的前提必须得到满足，即增加收入。

李俊德:就户口而言，我们都知道，为了促进城市化的发展，户口制度的改革经常被提及。然而，据我所知，除了像北京、深圳这样的大城市，一些三、四线城市的户口对农民来说不是很有吸引力。特别是近年来，随着农村福利水平的提高和农村资产的逐步升值，“进城不变户”已经成为一些农民的选择。

当然，毫无疑问，农民渴望城市生活。在我看来，要实现真正的城市化，首先必须解决农民的就业问题，而城镇必须有工业支撑。这是一个农民是否愿意在城市购买商品房的问题，他们是否能够负担得起或和平地生活是一个更重要的问题。

只有解决了农民的非农就业问题，农民的收入才能大幅度稳定增长，城市化才有坚实的基础。

杨少功:我们不能简单地把这项政策理解为鼓励农民工进城买房。这项措施与加快登记人口的城市化速度和深化住房制度改革相联系，是一项系统工程。将农民工转化为新市民，使他们在就业地形成长期买房或租房的期望和需求，前提是各地要为他们支付城市化的费用。

宋丽:从现阶段来看，加快农民工市民化可以扩大有效需求，有助于激活三、四线城市的房地产市场。但与此同时，与农民工市民化相关的土地、医疗和教育等配套压力和矛盾也逐渐显现，尤其是在小城镇。

在采访中，当地国土房管局的一些干部表示，在城镇层面，由于缺乏新的建设用地指标，很多城镇居民的住房、学校、医院等基础设施和公共服务设施多年得不到改善，一些中心城镇的人口密度在1万人左右，导致了小城镇房价高、学校班级多、基层医院看病难等一系列问题。

文辉:这涉及到一个转变观念的问题，让农民工可以参与去库存化，这可以是自置居所，不一定是自置居所。换言之，移徙工人参与去库存化不一定是购买的主体，而是必须是居住的主体。从这个角度来看，毫无疑问，农民工在去库存化中发挥着重要作用。要加强分类，因地制宜，把长期在城镇就业、有稳定工作和居住地的农民工作为主要去库存对象。

出租的房子来自哪里？因此，有必要鼓励自然人和各种机构投资者购买存量商品房，成为租赁市场的住房提供者。同时，鼓励发展以房屋租赁为主业的专业化企业。

开发商会降价吗

主持人:开发商会在库存压力下主动降价吗？如何引导房地产开发企业在符合市场规律的前提下调整营销策略，适当降低商品房价格？

郭远明:说到底，关键是商品房价格要与消费能力相匹配，所以我们不仅要不断提高购房者的收入水平，还要让开发商适当降低房价，“削价售罄”。

然而，我们也看到一些中小房地产企业破产，一些三、四线城市的开发商逃之夭夭。一些开发商也承认，他们宁死也不愿轻易降价。我认为原因包括:行业潜规则，降价会得罪同行；融资成本很高，所以最好坚持下去，赌一把。一位开发商告诉我，保持高价可以向贷款银行展示一个美丽的大泡沫。一旦价格大幅下跌，银行将第一个要求还款。这实际上反映了一些地方存在房地产泡沫。

下一步，地方政府应对症下药，出台引导和鼓励措施，推动房企加大降价力度，进一步释放购房需求。

杨少功:当它真的没有持续的时候，开发商仍然会降价。但是，为了尽快完成去库存任务，各地应采取措施，引导开发商尽快调整营销策略，并“削价跑量”。

文辉:我想就房地产行业的发展说几句话。首先，房地产企业应该认识到供求关系的变化，并遵守市场规则。去库存化运动是长期的，而不是短期的，所以我们不应该感到幸运。我们应该转变思想，早点降价，早点受益。第二，要走兼并重组之路。去库存化带来的行业洗牌是不可避免的，破产是坚决破产，促销是坚决促销。三是提高质量。降价不能降低质量，但应该进一步提高质量，以便抓住快速去库存的机会。第四，要实现转型升级和多元化。一些企业可以从卖房转向租赁，从城市开发商转向城市运营商。第五，一些房地产相关行业不仅要加强自身去库存能力，还要加强业务创新，为房地产去库存提供专业技术支持。

当地政府还应该做什么

主持人:当房地产上市时，地方政府既不能无所作为，也不能独断专行，那么地方政府该怎么办？

文辉:首先，地方政府要了解城市库存的现状，特别是在存量消化完成之前，要严格控制新增库存的增加。第二，要走出土地财政的误区，加大产业发展力度。一些三、四线城市的库存过剩与缺乏工业支持和就业密切相关。第三是废除过时的限制性政策。主要方向是建立一个购买和租赁相结合的住房制度，并将公共租赁住房扩大到非登记人口。完善各种支持系统和公共服务。

李俊德:推进城镇化，必须确保农民利益不受损害。要积极推进农村土地承包经营权登记和农村宅基地登记发证改革，完善农村土地流转服务体系，促进农民收入最大化，消除农民进城顾虑，降低农民个人成本，增强农民进城的动力。

此外，为了让农民在城市生活得更好，应该加强培训和教育，以增强农民在文化和技术方面的“软实力”。

宋丽:在城市化进程中，我们还应该考虑节约和集约利用土地，盘活存量，走内涵式发展的道路。

郭远明:为了节约，河南、福建、甘肃、浙江等地的许多市县都出台了补贴、减税免税、异地公积金贷款、住房货币化安置等政策措施，以及一些农民进城购房的优惠政策。这些都是有价值的探索。

但是，我们也注意到，近期房地产市场的走势加强了一些购房者的观望态度，所以各地的政策措施必须尽快落实到位。

温家宝:去库存化不仅是一项经济任务，也是促进经济社会持续健康发展的一项全局性工作。它需要综合考虑和全面推广。在遵循市场规则的前提下，地方政府发挥着重要作用。(半个月谈记者言和)

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来源：安莎通讯社