22家房企去年销售1.1万亿 上市房企开始重视库存管理

本篇文章1726字，读完约4分钟

截至1月14日，中原地产向《证券日报》记者提供的数据显示，2015年22家房地产企业的销售总额为11，477亿元，同比平均增长23.2%，其中4家企业同比增长50%以上，13家企业同比增长不到30%。

"大多数企业已经完成了年度销售任务."一些业内人士直言不讳地告诉记者，一线城市和热点二线城市的房企拥有相对健康的盘面和可控的库存管理。特别是在深圳市场，在房价飙升的帮助下，深圳控股的销售额从2014年的74亿元跃升至2015年的160亿元，同比增长116%。

然而，一些押注三线和四线城市的房地产公司并不开心。仅地价一项就在下降，这对企业的利润指标有很大的影响。在减缓资产周转的同时，支付缓慢，给企业的现金流带来了沉重的压力。

正如一家房地产企业的高管所说，“表面上看，业绩似乎不错，但市场压力也不小。高端项目利润虽然高，但竞争激烈，低端产品线受城市布局的市场存量制约。这些因素去年对企业的经营模式产生了很大的影响”。//

销售业绩蒸蒸日上

根据年度销售业绩具体完成情况，深圳控股、恒大、首开股份等9家房地产企业的销售业绩同比增长30%以上，大部分房地产企业的销售增长率低于30%。此外，恒大、中海、碧桂园的销售额都超过了1000亿元，恒大甚至进入了2000亿元的阵营。

值得一提的是，R&F前八个月实现销售额291亿元，同比下降12%。在2015年中期业绩发布会上，R&F集团董事长李思廉表示，鉴于近期内地股市波动和中国宏观经济环境的不确定性，2015年的合同销售目标从600亿元小幅调整至约550亿元，与去年持平。然而，面对同样的外部环境，中国海外地产在中期业绩会议上宣布，将提高今年的销售目标——将年度合同销售目标从1，680亿港元提高到1，800亿港元(约合人民币1，483亿元)，最终实现销售额1，530亿元，与R&F地产544亿元的最终销售业绩形成鲜明对比。

张大伟认为，房地产市场的城市分化现象导致销售任务完成率的异常分化。以深圳控股为例。今年，深圳房价率先回暖，并大幅上涨。在深圳出售房产的开发商对集团的业绩贡献很大。另一方面，在三、四线城市下了重注的房地产公司甚至出现了销售业绩同比下滑。

然而，随着国家房地产政策的全面放松，市场已经走出低谷。根据上述统计，与去年持续下跌的平均售价相比，今年4月以来，20家基准房地产企业的平均售价已连续4个月上涨。R&F还表示，一线城市的销售价格明显回升，京津广许多大型项目的平均销售价格都达到或超过了去年的水平。

重视库存管理

事实上，很多业内人士认为，在一线城市房价快速回升的帮助下，开发商的业绩得到了提振。有鉴于此，房地产企业更愿意将市场推向一线城市，库存管理和发放的步伐也比较合理，这也将成为房地产企业完成年度任务的重要支撑。

以龙湖地产为例，2015年全年，龙湖集团实现合同销售总额545.4亿元，超过年度目标，同比增长11.2%，合同销售面积424.3万平方米。销售回报率保持在90%以上的高水平。具体来说，2015年全年，龙湖在全国23个城市实现了销售。从区域来看，西部、环渤海、长三角、华南和华中地区的销售额分别占全年销售额的27.9%、25.7%、36.5%、8.9%和1.0%，其中长三角和华南地区的比重有所上升，进一步平衡了集团的全国布局。

一些与龙湖地产关系密切的人士向记者透露，如果这一业绩可以追溯到源头，龙湖地产已经统一了思路，将库存积累视为“毒瘤”，并通过去库存化努力减轻负担:在集团层面，加强供销和库存管理，推出库存管理系统。在区域项目层面，我们继续调查仍在购买、等待和拜访客户并留下来的业主的需求，准确地改善物业和花园等配套服务，并通过产品增值激活销售。龙湖称之为“库存开花”。

事实上，在业内，龙湖是最早重视库存管理的房地产企业之一。2011年，龙湖提出了“视库存为癌症”的口号。次年年中，龙湖将建筑面积减少到300万平方米。几年后，市场经历了明显的波动，但龙湖保持稳定的供应和销售稳步增长。

从龙湖市2013年底、2014年底和2015年年中的库存变化来看，数字分别为110亿元、103亿元和105亿元，总体上保持稳定，但也包括了新房转库存和旧房继续脱销的良性过程。龙湖还坚决执行去库存化策略，库存管理系统可以在线检查项目的货龄，并对货龄长的压力大的现有房屋进行清晰的控制和预警。

"越来越多的企业开始重视库存管理和产品线研究."易居研究院智库中心研究主任严跃进对《证券日报》表示，过去房地产市场不太关注客户需求的情况正在改变。在当前的房地产市场中，销售收益率是衡量企业经营水平的一个重要指标。特别是对于上市的房地产企业，只有减少库存，控制资产规模，才能加快周转率。一般企业有滞销和新增两种存货，一年销售许可后未售出的为滞销存货，甚至有些企业要求低端产品线项目必须在三年内清算。证券日报

来源：安莎通讯社