房企加速向服务营运转型 ：分拆上市扩大融资中小企业加速退出

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□本报记者李

在存量房时代，房企更加注重向服务和运营的转变，开始从传统的住宅开发向商场、文化产业等城市的融合发展。与此同时，他们的业务将在适当的时候被拆分和上市。业内人士指出，随着房地产行业的调整，房企转型将加快，一些没有转型或转型不成功的中小房企将不得不退出房地产行业或被收购，未来的行业整合将更加明显。

服务产业链逐渐上升

2015年12月，阳光城市宣布计划投资1亿元设立全资子公司阳光学前教育投资管理有限公司，负责学前教育相关领域的投资和运营管理。据阳光城介绍，此次投资是为了布局现代服务业，整合公司社区服务的协同资源，提升公司房地产项目和社区的附加值，促进公司转型升级。//

随着房地产市场进入存量房屋时代，如何更好地利用存量资源已成为房企不得不考虑的问题。有业内人士指出，未来房企应更加注重服务和运营，从传统的单一住宅开发向住宅、酒店、写字楼、商场、文化产业等城市综合体发展。

2015年10月，方兴地产宣布更名为中国金茂控股集团有限公司，中国金茂将从传统的房地产开发商转型为城市运营商。在原有“销售+控股”战略的基础上，金茂将加入“金融+服务”两大元素，支持其城市发展和经营业务。

2016年1月12日，万达集团宣布将以不超过35亿美元的现金收购美国传奇电影公司。这只是万达转型的一个方面。万达此前曾提出，万达的商业、文化、金融和电子商务四大产业基本相当，未来将转型为服务型企业。万达集团董事长王健林曾明确指出:“到2016年，万达服务业将首次超越房地产业。”

事实上，许多房地产企业都有自己的服务领域。例如，万科将其触角延伸至商业、教育、养老和家居装修，绿城涉及代理建设、电子商务、房地产金融和公园服务等服务领域。

海通证券分析师涂认为，房地产服务产业链可以分为四个方面:城市配套、房地产金融、中介服务和物业服务。它可以进一步细分。例如，城市支持区包括智能社区、公共服务(如物流地产、医疗地产、养老地产等)。)，以及以就业为重点的工业地产。根据涂的判断，预计国内房地产业在经历了“简单粗暴”的圈地运动后将逐步崛起。

分拆和上市的步伐将会加快

随着国内资本市场放开对房地产行业股权融资的限制，住房企业使用直接融资替代高成本借贷资金的现象日益明显。此外，为了更好地利用直接融资平台，一些房企还积极推动业务拆分和上市。

2015年10月，中海地产在香港分拆上市。2015年12月29日，中远房地产宣布其间接全资子公司远洋一家地产已向新三板提交上市申请。此外，万科、碧桂园、R&F等众多房地产企业也在寻求相关板块的分拆上市。

分离上市可以改善公司治理结构，提高经营效率，增强盈利能力等诸多目标，进而实现企业的良性发展。目前，房企分拆上市的主要方式包括在香港上市、a股上市和在新三板上市。“在转型的道路上，分拆上市可以打破传统房屋开发销售企业的困境，帮助企业寻求更多的发展道路。”根据中国指数研究院的分析，房地产企业目前在资本市场上被低估。通过拆分成熟业务和上市，可以获得可观的融资金额和较高的估值；此外，子业务的独立运营有助于使业务的潜在价值显而易见，为企业带来更多的发展机会，降低单个业务的运营风险。

大多数有拆分上市能力的房企都是经营多元化的大型房企，可以拆分上市的业务包括房产、酒店、快速消费品、文化娱乐等。据了解，为了增加资本市场的融资机会，获得更大的利润/0/房，越来越多的房企计划分拆其子业务并上市，分拆的类型越来越多样化。

中小住宅企业加速退出

一些中小型住房企业难以转型，或试图转型但不够成功，不得不退出。

随着房地产开发的日益集中和行业利润率的下降，中小住宅企业面临着巨大的生存压力。大型房地产企业在土地市场上的绝对优势，迫使资金实力较弱的中小房地产企业无地可占或只能高价争夺土地，开发风险也相应上升。面对大型房企的咄咄逼人局面，一些主要从事非房地产业务的公司开始加速剥离房地产业务，许多中小房企不得不宣布退出房地产业务。

2015年11月，时代万恒宣布计划以1.76亿元的价格将大连莱茵度假酒店有限公司51%的股权转让给万恒集团。交易完成后，时代万恒不再持有莱茵海岸的股权。时代万恒表示，将逐步剥离房地产行业，更加突出贸易、资源、能源等主营业务。

2015年8月，浙江广厦宣布将在未来三年内逐步退出房地产行业，进入空发展潜力和增长的新领域，实施产业转型。同样在8月，莱茵集团将证券的简称改为莱茵体育，剥离其房地产业务。

中国指数研究院(China Index Academy)的分析师指出:“房地产市场的调整已导致更多中小房企退出房地产或被收购。进入白银时代的房地产行业集中度将继续提高，M&A房地产市场将继续升温。”

来源：安莎通讯社