房企出海融资触碰美元债汇率暗礁 财务成本飙升乃至翻倍

本篇文章2081字，读完约5分钟

息率最高的企业融资成本可能达到18%甚至更高，息率较低的企业融资成本也将上升到10%左右

对于一些内地房地产企业来说，汇率风险可能只是发行美元债券过程中的一个风险警示，但现在它们正在财务报表中吞噬房地产企业来之不易的利润。

因此，一度在房地产企业中流行、在房地产企业高管眼中一度“低得说不出”的美元债务，开始显示出其“凶残”的一面。许多房地产企业的融资成本也大幅上升，甚至隐性翻倍，而“汇率陷阱”也正在成为中介机构间的一个话题。

自2014年以来，人民币累计贬值超过7.5%。发行美元债券的利率较低的房地产企业仍然能够承受，但对于一些利率较高的房地产企业来说，融资成本更高。更令人担忧的是，人民币汇率的贬值目前还没有停止，债务方面的隐性成本可能会进一步上升。

美元债务看起来很美

从2012年到2014年初，由于美国连续实施量化宽松政策，全球资本市场经历了超低利率环境。对于内地房地产企业来说，国内融资成本相对较高，融资难度不断加大，这使得它们有动机寻求更廉价的海外资金。

据券商统计，仅去年上半年，中国企业发行的海外美元债券总规模就达到近593亿美元，创下新纪录。券商预计，去年美元债券和离岸人民币债券的融资规模预计将分别达到1250亿美元和2500亿元人民币。

在新的历史记录背后，美元债务看起来真的很美。从表面上看，美元借款的利率确实很低，而中国最优质企业发行的多年期美元债券的利率大多在3%至6%之间。2013年万科发行首只海外美元债券时，该8亿美元五年期债券的年息率仅为2.625%。

然而，值得一提的是，内地房企的融资成本差距很大。如上所述，万科美元债券的年票面利率仅为2.625%，一些具有央企背景的房企也可以获得3%-6%左右的票面利率。据《证券日报》记者不完全统计，二、三线房企发行的美元债券利率最高可达13.5%，更常见的融资成本接近10%。例如，徐汇控股集团于2013年4月发行了5年期美元债券，金额为2.75亿美元，票面利率为12.25%；自2013年9月以来，公司已增发2.25亿美元，实际年利率为11.11%；2014年，公司继续发行本金为2亿元的美元债券，实际利息成本降至8.99%。

此外，据中介机构称，内地二、三线房地产企业在海外发行债券的过程中普遍遭遇低评级，大部分海外房地产企业获得B级或类似的相应评级。对于成熟的美元债券市场，评级与票面利率密切相关。

融资成本中有暗礁

与传统商业银行的人民币贷款不同，美元债务是以美元计价的，房地产企业的实际成本和汇率可以作为一个整体来描述。

自2014年以来，人民币对美元的升值已经停止，并且出现了几次突然、快速和急剧的贬值。如果2013年12月31日人民币中间价为6.1，今年1月8日为6.5636，则人民币汇率已贬值4600个基点，贬值幅度超过7.5%。

“如果人民币贬值5个百分点，国内房地产企业发行美元债券的成本也会增加5个百分点左右。”一位股份制银行投资银行家告诉《证券日报》记者，“随着美国经济复苏乏力和利率持续上调。人们的预期提高了，美元中长期走强的趋势已经显现。”

此外，几家外资银行和财富管理机构的负责人最近对《证券日报》表示，他们对汇率形势的看法差异越来越大，预计今年人民币中间价的极值区间在6.6至7.3之间。

如果按照目前的汇率水平计算，票面利率最高的企业的资本成本将上升到17%以上，加上发行1%左右的美元债券的财务成本，住房企业的融资成本可能达到18%甚至更高，甚至票面利率较低的企业的融资成本将上升到10%左右(考虑发行的财务成本)。对一些企业来说，美元债务的融资成本实际上翻了一番。

当然，并不是所有房企的美元债务融资成本都必然会飙升，一些房企已经提前进行了外汇贷款的汇率互换，以减少汇兑损失。然而，根据公开信息，大多数发行美元债券的国内企业不对冲或对冲外汇，也不太可能使用衍生品来化解金融风险。

此外，有研究表明，未来四年内地房地产企业美元债券的还款压力将会出现，2016年到期的债券约为63亿美元，是2015年到期债券的两倍，2018年和2019年将出现债券到期高峰，每年到期的债券约为120亿美元。

国内发展贷款是开放的

从以上数据可以看出，与国内贷款相比，住房企业的美元债务融资成本可高达银行贷款利率的两倍或更高，最低的基本上等于信托融资成本。

事实上，与2013年所谓的“资金短缺”相比，获得“住房相关贷款”更容易。

据《证券日报》记者独家统计，截至去年上半年，16家上市银行(均使用集团或并购相关数据)的“住房相关贷款”余额为14.86万亿元，较2014年底的13.65万亿元增长8.86%。具体到发展贷款，截至2015年6月底，16家上市银行公司业务中涉及房地产业的贷款(发展贷款)余额为4.28万亿元，较2014年底的4.01万亿元增长6.73%，较2014年中期的3.82万亿元增长12.04%。总体而言，股份制银行对发展贷款充满兴趣，发展贷款比例最高的7家银行中有6家是股份制银行，发展贷款比例在9.4%至12.8%之间。(张伟)

来源：安莎通讯社