量增价难涨：“沪嘉同城”前夜的嘉兴楼市

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嘉兴似乎有意走金融服务之路。目前，已经开始进行规划和布局。然而，如何与佛山、广州紧密合作，深化与上海的产业合作，将是一个巨大的考验

未来，嘉兴房地产将受益于上海、杭州等周边大城市的人口溢出效应。一方面，是养老的需要；另一方面，这是孩子们上学的需要。除了老年房地产，上海人口的溢出效应是许多新上海人不能在上海定居，但如果他们的孩子想去上学，这些人会到嘉兴买房子并定居下来。

嘉兴在上海周围是一个“罕见”的存在，那里需要“一寸土地，一寸钱”。房价多年来一直保持在同一天，不仅难以与苏州等城市相比，甚至低于所辖的县级市。

上海推出史上最严格的房地产市场“3.25新政”后，4月份上海新房交易量比3月份减少了近一半。那些被限制的人的恐慌开始溢出，并很快蔓延到上海的外围，嘉兴也是受益者之一。

然而，嘉兴是一个典型的去库存城市。当上海楼市涌向嘉兴时，它承受不起太大的冲击:支柱产业的缺乏、人口引进的短缺、土地供应的过度以及前些年政府安置房的建设，使得嘉兴的房价依然徘徊在萧条之中。如果价值决定价格，嘉兴未来的房地产市场有多大？会有什么机会？如果上海到嘉兴的城际地铁开通，嘉兴会是下一个佛山吗？

嘉兴，多年来一直无法“点火”

上海“三·二五新政”的蝴蝶效应非常明显。

根据嘉兴市商品房网上销售备案管理系统的数据，3月份嘉兴市本级商品房销售约3164套，日均成交额102套，总成交额约257429万元；交易总量比上个月(1301套)增长143.20%；同比(1832台)增长72.71%，创下近九年同期新高。

从3月到5月，嘉兴房地产市场的交易量连续三个月超过3000套，这是自2009年以来前所未有的里程碑。

嘉兴市位于杭嘉湖平原的中心，是长江三角洲的重要城市之一，距上海、杭州、苏州等城市不到100公里。然而，在这样一个地理优势明显的地方，房地产市场多年来一直不温不火。这一次，受上海“3.25新政”的影响，销量大幅上升，但平均价格仍徘徊在7000元以上。

这个平均价格无法与上海、杭州和江苏等周边大城市的价格相比。即使与宁波相比，嘉兴的房地产市场近年来也在缓慢攀升。嘉兴新湖钟芳房地产有限公司(以下简称“新湖钟芳”)新湖宝(报价600208，购买)(600208.sh)的销售经理王赞春告诉《中国商报》记者，2007年至2008年，嘉兴市本级房地产市场平均价格在4000元以上，宁波市本级房地产市场平均价格在4500元以上，而宁波市本级房地产市场平均价格却在4500元以上

当地房地产开发商刘(化名)告诉记者，嘉兴市在2009年至2010年期间也经历过温州炒房团，这是市场驱动的结果，主城区房价基本在1万元以上，但在炒房团撤出后，市场慢慢走弱。2013年，又是一波市场浪潮，当年刘的公司销售额超过6亿元。然而，2014年和2015年的情况相对不太好。目前，嘉兴的库存去库存周期约为15 ~ 17个月。由于嘉兴前几年土地供应量大，很难通过推高地价来推动房价。总体来说，嘉兴市场相对稳定。

“2009年的市场浪潮是由于当时浙江省嘉兴市的规划和倡导，提出要把嘉兴打造成‘上海的后花园’。另一个原因是上海至嘉兴的高铁建设吸引了嘉兴市民投资房地产市场。”新湖钟芳营销总监水浩峰告诉记者，当时只有嘉兴南湖区被称为“上海后花园”，因为它靠近高速铁路，南湖板块涨到了最高1万元。2008年，平均价格从4500元涨到7000多元，并在2009年达到顶峰。

自2010年初以来，为抑制房价过快上涨，国家先后出台了多项房地产调控政策，4月份又集中出台了四项重大调整政策。随后，嘉兴也出台了相应的限购政策。

风水告诉记者，当时他正在徐汇广场制作酒店式公寓产品。该公寓位于嘉兴戴梦德购物中心旁边，可以说是市中心最好的位置。3月底，他们开的300台都卖光了，但4月15日，他们开了300多台，只卖了170多台。在这170套买家中，嘉兴本地居民仅占10%，而在此之前，嘉兴本地居民一般占70%，这表明嘉兴本地居民的持续消化能力正在下降。同时，在限购政策的影响下，整体退换货量从95%以上下降到65%，65%的退换货量中有90%是温州投资者。然而，由于购买限制政策的引入，这些投资者中没有一个可以签署合同，除非他们可以转换为一次性付款。

支柱产业缺乏

嘉兴楼市多年不温不火的原因是什么？

除了前几年土地供应过剩之外，刘告诉记者，他认为嘉兴没有能够刺激当地经济和引进人口的支柱产业，土地出让占当地gdp的比重很大。市场好的时候，刘先生的公司6亿元的年销售额贡献了地方税收6000万元，市场不好的时候，相应的税收直线下降。此外，政府的大量安置房也降低了房价。

嘉兴的房价不仅低于周边城市，也低于所辖的几个县(包括县级市)。根据中国房地产超市网的数据，2016年5月，海宁的平均住宅价格为8754元/平方米，桐乡为7336元/平方米，平湖为7277元/平方米，嘉兴为6535元/平方米，嘉善为6452元/平方米，海盐为5277元/平方米。

原因是刘先生告诉记者，这五个县的整体经济实力都比嘉兴强，都有自己的支柱产业，如海宁的皮革城、桐乡的服装业、平湖的胶合板和箱包业、海盐的秦山核电。由于行政系统，这五个县有更大的财政自主权。

刘说，海宁的房价高于嘉兴还有一个原因。海宁的土地供应是有计划的，因为它有自己的支柱产业，不完全依赖房地产。目前，与嘉兴楼市的各种商品房均价7000多元相比，海宁的均价已经达到1万元左右，最高价在1.4万至1.5万元之间。

嘉兴，又名“鹤城”，有着发达的水系，一直以农业为主。“十二五”期间，嘉兴市政府也着力调整产业结构，产业结构由5.5: 57.7: 36.8调整为4.0: 52.6: 43.4。2015年，区域生产总值达到3517.1亿元，增长7%。然而，在工业中，传统制造业仍然占大多数。

业内人士告诉记者，目前嘉兴有许多高污染和劳动密集型产业，如轮胎、棉纺和化工等。虽然近十年来嘉兴也引进了一些新的制造业，如小米手机加工厂和台资企业石民，从事航空空配件，但毕竟是少数。上海目前正在转移一些产业，而嘉兴仍在对接过程中。

根据《嘉兴市人民政府关于印发〈中国制造2025嘉兴行动计划〉的通知》(嘉[2016]14号)，在制造业方面，嘉兴将重点升级发展智能终端、智能照明、智能制造设备、农林机械、汽车及零部件、精细纺织品、品牌女装、皮革制品、新型化工材料、光伏新能源等十大产业链。

上海亿居房地产研究所所长严跃进告诉记者，嘉兴离上海很近，但其区位优势尚未显现，房地产市场相对低迷。事实上，浙江省的整体经济发展处于杭甬线之间，而嘉兴相对缺乏重点。在土地规划方面，上海经嘉定至苏州的区域当时被开发为工业区，而上海的另一个方向，从松江至金山、奉贤，则是按照传统的农业用地开发的，因此很多产业没有进入，从而影响了嘉兴的整体房价和人口引进。

正是由于嘉兴缺乏人口引进，外国开发商的日子似乎不好过，竞争也很激烈。目前，万科、世茂、恒大等大型开发商都已落户嘉兴。业内人士告诉记者，这些开发商习惯于在全国各地开900套和1000套每日光盘，但这在嘉兴行不通。打开200套已经是一个“记录”。世茂利用“上海后花园”的概念，在高速铁路附近的龚放路占了一块土地，该项目滞销。

嘉兴大开发商的本土品牌影响力其实并没有那么大。因为嘉兴人在上海、杭州等地看过好房子，他们对舒适度、配置要求、户型要求、总体规划、园林景观等居住品质都有很高的要求，但他们的经济适用房价格与他们不成比例。开发人员需要花费成本来进行这些高配置，但是由于长时间的去化学循环，开发人员很难在短时间内收回资金。一旦开发商降低标准，他们将吸引业主捍卫自己的权利。相对而言，当地开发商会从一开始就清楚地计算财务成本和去化学循环。

在过去的两年里，当地政府也意识到了高库存的问题。业内人士告诉记者，现在安置房已经基本停止，土地供应去年开始减少，主要集中在去库存上。与前几年每年推出的40或50块相比，今年只推出了约20块。同时，在去年国家优惠政策的刺激下，嘉兴市场成交量呈现井喷态势，但仍随价格变化，价格甚至有所下降。全市平均房价从2014年的7100元降至2015年的7003元。

人口溢出与发展模式更新

刘认为，嘉兴房地产未来将受益于上海、杭州等周边大城市的人口溢出效应。一方面，是养老的需要；另一方面，这是孩子们上学的需要。

据户籍统计，截至2015年底，浙江省老年人口(60岁及以上)为984.03万人，占总人口的20.19%，其中嘉兴市老年人口为84.94万人，占24.30%，居全省老龄化首位。截至2015年底，上海共有435.95万登记老年人(60岁及以上)，占30.2%，是中国第一个进入老龄化社会的城市。

在老年房地产方面，嘉兴不仅要满足当地的老年人，还要关注周边大城市的老年人，尤其是上海的老年人。

刘先生告诉记者，上海有大量的老年人在周美华、嘉兴。他们通常把上海的房子留给孩子，在嘉兴养老:一是嘉兴的房价相对便宜，二是嘉兴有高速铁路，往返上海很方便。

浙江大树房地产有限公司(以下简称“大树房地产”)是嘉兴当地知名开发商，也在开发老年房地产。大树地产副总经理石磊告诉记者，他们应该做医疗护理相结合的老年地产，引进专业医院团队的技术支持，将服务功能延伸到康复疗养方向。但是，嘉兴在上海的养老房产存在一个问题，即上海与嘉兴之间的医疗保险没有互通，甚至浙江省内部的医疗保险也没有开通，这给老年人医疗保险的报销带来了一些不便。

上海的人口溢出效应是，许多新上海人不能在上海定居，但当他们的孩子想去上学时，这些人就会来嘉兴买房并定居。刘告诉记者，目前这样的情况很多，因为嘉兴有很好的教育资源，包括北京师范大学附属嘉兴中学、北京大学附属嘉兴实验学校、东北师范大学南湖实验学校等。

然而，嘉兴最大的症结在于支柱产业的缺乏，通过这些手段引进的人口毕竟是有限的。

嘉兴下的嘉善县离上海更近。在2015年这一优惠的房地产政策下，作为上海主要客户的嘉善房产卖得非常好，尤其是西塘的孔雀城，这里曾经有一个万人看房团。上海的主要中介机构争相出售孔雀城，数十辆大巴同时抵达展览中心检查该项目。

最近，据报道，上海新的总体规划(2014-2040年)已逐渐清晰，青浦、松江、嘉定和临港四个副中心将被确定。在上一轮规划(1999-2020)中，上海提出了一城九镇(即松江新城和朱家角、安亭、高桥、浦江等九个中心镇)。然而，由于人口的快速增长，上海的空厅变得越来越紧张。

刘告诉记者，未来房地产市场将出现两极分化，上海等特大城市的集聚效应将越来越明显。如果这一消息属实，上述四个“新崛起”的城市副中心将缓解上海工业、交通和人口向外围转移的局面，逐步解决上海供给不足的问题，实现人口外溢，并逐步带动太仓、吴江、平湖、嘉兴等周边江浙城市的发展。

近年来，长三角一体化发展的理念也进入了中央层面的视野和规划。

2014年5月，中共中央总书记、国家主席习近平访问上海时，明确要求继续完善长三角区域合作协调机制，加强专项合作，拓展合作内容，加强区域规划衔接和前瞻性研究，努力推进长三角区域率先整体发展。

今年两会期间发布的“十三五”规划提出中国要建设19个城市群，长江三角洲城市群就是其中之一。

5月25日，国务院发布了《关于长江三角洲城市群发展规划的批复》，原则同意《长江三角洲城市群发展规划》。

交通第一:新铁路线？城际地铁？

从上海到嘉兴的城际地铁将开通的消息已经被广泛传播了很多年，但是到目前为止还没有动静。如果上海地铁进入嘉兴，对嘉兴当地经济发展的影响，包括房地产，将是巨大的。

以中国第一条城际地铁广佛线为例，该线开通后，越来越多的人开始在佛山生活和工作。2015年12月28日，广佛线到达广州海珠区盐港，佛山形成了半小时的生活圈。从佛山金融高新区站出发，25分钟到达中山大学，35分钟到达琶洲互联网集群，40分钟到达琶洲会展中心。

据媒体报道，今年4月，广州购房者的平均比例为60%，甚至达到70%至80%。

目前，广州新一轮西进正在搅动佛山传统产业和商业区的布局。佛山市禅城区城建部门发布的房地产市场交易数据显示，3月份禅城的交易量惊人，其中销售单元数同比增长306.51%，同比增长286.67%。

佛山房地产市场繁荣的背后，是广东与佛山深化产业合作的因素。2009年，广州与佛山市签署的《广州市佛山市城市化建设合作协议》包括城市规划、交通基础设施、产业合作和环境保护四个对接协议；2015年8月28日，广州市荔湾区与佛山市南海区政府共同签署了《共同建设广佛同城合作示范区框架协议》，并同意两区在区域规划、产业对接等八个方面携手合作，共同建设广佛同城合作示范区，推进广佛同城化进程。

佛山金融高新区定位为辐射亚太的金融备份基地。目前，渣打、汇丰和恒生等7家港资银行已在佛山设立了14家分行。截至2015年底，金融高新区吸引了250多家金融机构和知名企业落户，吸纳了2万多名中高端人才在佛山工作创业，形成了对佛山房地产市场崛起的强大支撑。

2015年，佛山实现地区生产总值8003.92亿元，同比增长5.3%。十二五期间，三大产业比重从2010年的1.9: 62.6: 35.5调整到2015年的1.7: 60.5: 37.8。佛山很早就有了发展第二产业的良好基础。

嘉兴似乎也有意走金融服务业之路，目前已开始规划布局。然而，如何与佛山、广州紧密合作，深化与上海的产业合作，将是一个巨大的考验。

《嘉兴市人民政府办公室关于印发嘉兴市加快发展现代服务业行动计划(2016 ~ 2020年)》(嘉政办发〔2016〕13号)提出加快金融创新开放步伐，重点发展总部金融、科技金融、私募股权金融、互联网金融等。，努力建设长三角南翼科技金融创新中心，积极争创“开放型经济”金融服务先导区和“城乡统筹区”，到2020年，金融业增加值将超过400亿元，年均增长12%以上。

从上海到嘉兴的城际地铁何时开通还不得而知，但两条与嘉兴相关的城际铁路的建设已经是理所当然了。

根据浙江省铁路建设第八个计划，通苏嘉城际铁路(南通至苏州至嘉兴)和上海至乍杭铁路计划分别于2016年和2017年开工建设。在国家发改委和交通部发布的通知中，沪杭铁路也赫然在列。

根据目前的规划，沪杭铁路可能从上海金山出发，途经乍浦至杭州，全长80公里。这是杭州和上海之间的另一条通道，可以快速连接上海浦东。嘉兴市包括平湖、嘉兴港区、海盐和海宁等。初步确定该铁路为客货双轨电气化铁路，设计运行速度为200 km/h，不低于高速铁路。

嘉兴港区核心城区只是嘉兴建设“1640”网络城市的六个子中心之一。近年来，该区乍浦镇沿海港口生产城市整体发展步伐不断加快。沪杭铁路的建设可能会给该镇和嘉兴注入新的动力(爱吉、净值、信息)。

来源：安莎通讯社