楼市非理性情绪已经形成 与去年上半年A股类似

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一线城市正面临房价的异常上涨，这几乎引起了社会各界的一致关注。几天前，一些官方媒体纷纷撰文警告市场的非理性上涨和投机活动。在这种狂热的氛围中，通过杠杆手段进行房地产投机的现象正在出现，包括买卖抵押贷款和众筹房地产投机。应该说，非理性的市场情绪已经形成，吸引了大量的杠杆投机者，形成了一个非常危险的泡沫，类似于去年上半年的a股市场。

房地产周期本质上是货币周期的产物。房地产市场的上一次繁荣是在2009年货币和财政刺激政策的背景下出现的，巨大的反弹迫使政府实施更严格的控制措施。截至目前，一线城市的限购等政策尚未放开。当前这波房价上涨与去年开始降低RRR和利率的新一轮货币宽松周期有关。更优惠的利率、税收和更低的首付比例等优惠政策刺激了那些只需要进入市场的客户。自今年年初以来，去库存化的目标鼓励地方政府出台各种政策来吸引人们买房，尤其是在存量大的地区，甚至降低了首付比例，这相当于鼓励家庭部门增加杠杆，帮助银行和企业转移杠杆。

应该说，各地方取消各种管制，制定优惠政策去储备，是积极的。在库存严重的地区，投机不太可能发生。问题出在一线城市，尤其是深圳、上海和北京，它们在实施限购等政策的同时，迎来了新一轮的价格上涨。此外，房地产投机者现在可以利用再融资、众筹和p2p等新手段来增加杠杆，从而在房地产市场引发一场虚拟大火。那些通过这些手段进行投机的人可以绕过控制过度杠杆的“防火墙”，如购买限制政策和银行差别信贷政策。

考虑到深圳、上海和北京等一线城市在中国抵押贷款规模中占据很大比重，且房价已升至很高水平，同时杠杆投机现象必须警惕。其危害在于，如果市场波动，这些投机者可能会放弃住房，拒绝偿还抵押贷款，从而形成“次级贷款”，增加房地产的金融风险。此外，杠杆投机将导致爆炸性的市场释放，透支市场的上行时间，使价格走势陡峭，造成大起大落，就像去年上半年的股市一样。

这种异常趋势会影响去库存化的整体工作，是一种破坏力。因此，一线城市应该加强市场管理，特别是防止杠杆投机，不应该容忍强奸，因为投机者搞活市场。社会对一线城市的房价上涨感到担忧。因此，为了促进房地产市场的健康和可持续的去库存化，打击杠杆投机是绝对必要的。

是否有必要降低首付比例，并提高杠杆作用，以满足正常的急需或改善的需求？央行行长周小川认为，个人住房贷款占中国银行贷款总额的比例相对较低。在许多国家，个人贷款——主要是住房贷款——可能占贷款总额的40%-50%，而中国只有10%以上。此外，个人住房抵押贷款产生的坏账比例明显低于其他领域，银行系统也认为个人住房抵押贷款是相对安全的产品，有发展的机会。因此，他认为目前可以进行反周期调整，首付比例可以适当降低。

事实上，中国抵押贷款占贷款总额比重相对较小的一个重要原因是，中国的间接融资规模过大。许多国家，尤其是发达国家，主要侧重于直接融资，信贷规模较小，因此住房抵押贷款的比例相对较高。根据西南财经大学2013年的一项调查，中国家庭的住房拥有率达到90.8%。因此，大多数家庭可能已经有了抵押贷款。除了一些进城买房子的农民工和需要房子的顾客，大多数家庭都没有空.

然而，农民工缺乏稳定的工作和收入来源，如果他们利用杠杆在城市购买自己的房子，风险将是巨大的。对于那些在城市中需要它的家庭来说，他们是在房地产市场的长期上涨中进入市场的，这表明他们的购买力非常低。他们中的大多数人可能在前线工作，他们的家庭在三、四线城市，所以他们可以通过父母的债务支持购买自己的房子，这将导致虹吸效应，耗尽整个家庭的力量，透支未来。因此，这些人增加他们的杠杆并追逐他们，这比过去十年中通过抵押贷款购买房屋的家庭风险更大。

可以看出，一线城市飞涨的房价有很大的风险。因此，如何抑制房价上涨应该是当前的主要任务。考虑到今年m2增速仍可能保持较高速度(约13%)，宽松货币环境带来的房地产周期可能会持续。为了避免加速泡沫，一线城市需要尽快采取措施保持稳定。

来源：安莎通讯社