楼市调控要汲取2015年股市的教训

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房地产市场的监管应该吸取2015年股市的教训

中国社会科学院金融研究所研究员尹中立

2016年的房地产市场和2015年的股市确实有很多相似之处。

微信上有一句话，去年a股国家的牛市类似于现在的人工住房市场。1.减少首付=增加杠杆；2.暂停开发新地块=暂停ipo3.契税调整=印花税减免；4.专家称一线城市翻倍=4000点是牛市的起点；5.深圳均价是10万=全优教育500元；6.鼓励农民在城市买房=最后一批散户投资者进入市场...

更相似的是，它们都是以人为本的，不是市场的自然选择。去年刺激股市的初衷是增加直接融资比例，改善中国金融结构，希望通过大规模增加股权融资来降低企业高负债率的风险。今年刺激房地产市场是为了稳定房地产市场，也是为了化解中国的金融风险。这两件事的政策意图基本相同。

从去年股票市场的运行来看，有一个急剧上升和下降的趋势。上半年的势头和下半年的两次股市灾难(根据农历，羊年有三次股市灾难)都超出了政策的初衷，十几万只股票下跌，这是政策制定者不愿看到的结果。显然，好的动机可能不会有好的结果，反思去年股市的教训可能会为今年的楼市调控提供一些参考。

股市崩盘最深刻的教训是，政府不应过度干预市场，让股市承担太多的政策目标。从理论上看，政府希望通过增加投资者的杠杆来降低企业的杠杆，这似乎是合乎逻辑的，但事实证明，这很难在实践中奏效。问题的症结在于政府干预扭曲了投资者在股市的预期和行为。股票市场本身的基本规律是“风险与收益对称”，高收益必然对应高风险。当投资者认识到政府希望股市上涨的意图，再加上主流媒体渲染所谓的“全国牛市”、“中国股市欢迎长期的慢牛”、“改革牛”等。，它实际上相当于政府认可股票市场，而股票市场的回报和风险不再匹配，所以似乎可以获得高回报而不承担高风险。政府信贷的干预扭曲了投资者的行为。每周新开的数百万个账户和市场外疯狂的筹资行为是投资者扭曲行为的具体表现。

监管者希望通过适度刺激来刺激市场情绪，并利用所谓的“慢牛”来达到发行更多股票的目的。然而，这种初衷却被市场所利用，造成了桀骜不驯的"疯牛"，而股市的日成交量往往高达数万亿元。当股价严重偏离基本面，市场投资者通常以高杠杆操作时，崩盘是不可避免的结果。7月份之后，政府采取了严厉的措施拯救市场，暂时阻止了股市的崩溃，但付出的代价相当高。然而，数以千万计的股市投资者仍在努力摆脱困境，其中包括许多因融资股票而被迫平仓的人。根据中国证券登记有限责任公司发布的信息，截至2016年1月底，100万以上的投资者人数从2015年5月底的192万下降至87.4万，下降45%；然而，10万元以下的账户数量却大幅增加。许多超过100万的投资者直接跌破10万，损失相当大。

目前的楼市与一年前的股市有很多相似之处，需要相关部门密切关注。尤其是北方、广州和深圳这四个一线城市的房价已经失控。今年1月，深圳新建商品房价格指数同比上涨50%以上，为国家统计局房价最高纪录。在房价飙升的背景下，任何刺激房价上涨的言论或政策都会被市场放大，形成正反馈，这就是所谓的资产价格“自我强化”现象。去年的股市在“两会”后疯狂，受到“银行资金流入股市也支持实体经济”等言论的刺激，在“4000点是牛市的起点”的不当引导下。仅在两个月内，上证综指上涨了60%，创业板指数上涨了100%。

作者认为房地产市场比股票市场更重要。如果房地产市场大起大落，对经济的打击将难以估计。股市5000点的总市值为60万亿元，接近居民的银行存款，其中约50%为国有股或法人股，与投资者直接相关的市值只有20多万亿元。房地产市场的总市值至少为200万亿元，是个人投资者持有的股票市场流通市值的10倍以上。从全球经济史的角度来看，几乎所有的金融危机都是由房地产危机引起的。只要房地产市场波动很大，经济和金融就会出现大问题。

防止房地产市场暴跌的唯一方法是不让它飙升。在一线城市，房价已经大幅上涨，因此防止房价大幅下跌非常紧迫。

俗话说，不要撞南墙，也不要回头。我们在股票市场上已经碰壁了。我们是否应该认真反思房地产市场政策？我希望今年的楼市不会重蹈去年股市的覆辙。(欧阳遇见主编)

来源：安莎通讯社