地产观察：资本化尝试催生大地产格局

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[摘要]资本化试图推动大型房地产的格局，房地产企业的房地产金融属性正在加速释放。

时代周刊记者刘娟

资本化试图推动大型房地产的格局，房地产企业的房地产金融属性正在加速释放。

2015年，大规模保险基金进入房地产行业，住房企业经常被保险基金安抚。“资本+房地产”联姻加快，深度合作为资产友好型多元化转型创造条件。一方面，为住宅企业主动运用多元化资本、加强资本合作创造了条件。例如，碧桂园、远洋运输、金地等企业逐步加强与保险基金在金融、金融、养老、营销、轻资产战略等方面的合作。另一方面，房企积极与保险基金合作，成立保险公司，拓展多元化金融服务体系。例如，2015年5月，太和集团(000732，古坝)和阳光城(000671，古坝)与多家企业联手成立了海峡人寿保险。通过设立保险公司，企业可以在获得保险许可证的同时获得廉价稳定的现金流。

与此同时，随着“大资产管理时代”迎来了一个集中发展的时期，住房企业通过搭建金融平台和推进“资产证券化”加快了房地产金融化的尝试。由此可见，住房企业通过参股或收购金融机构、成立金融公司、搭建交易平台和互联网金融等方式，搭建金融平台，抢占“大金融”布局的制高点。例如，2015年，绿地、恒大、泰和等数十亿房企将业务领域渗透到金融业。

此外，房企还积极推进“资产证券化”进程，并在2015年迈出了两个重要步伐:一是商业地产(reits)的金融化，如万科和鹏华基金在中国首次公开发行REITs；二是房地产抵押贷款证券化，即mbs、世茂地产于2015年在中国联合推出首个物业费资产证券化项目和最后一笔购房款资产证券化项目。

更重要的是，房企高效盘活存量，优化资源配置，开创产业融合新时代。2015年，房地产企业通过重组并购加快了资源整合，以较低的成本盘活了存量，为房地产企业提供了规模扩张、做大做强的机遇。例如，数百亿住房企业积极推进内部重组，集中优势资源拓展核心业务。中海、招商局等数百亿房地产企业通过资产注入和吸收进行的资产重组已经完成，保利、中粮等数百亿房地产企业的房地产业务重组也在进一步推进。

此外，许多房地产企业利用股票市场的并购来扩大其业务领域。事实上，当房地产进入股票时代，不可避免地会伴随着行业合并。行业内持续的低利率环境也为大型房地产企业实施并购创造了条件。房地产企业并购后，资源、财务和管理的有效整合也可以实现双方资源的互补，实现企业价值的最大化。2015年，万科、恒大、融创等大型房地产企业通过股权收购和项目收购获得资源，增强了企业规模优势。其中，恒大全年并购金额超过400亿元。

事实上，面临生存危机的中小住宅企业是龙头住宅企业的重要目标。截至2015年11月26日，北京(房地产)和上海(房地产)产权交易所共有48家房地产企业上市并转让了股权，股权总额为137亿元，其中34家房地产企业出售了100%的股权，14家房地产企业部分转让了股权。在北京、上海、天津(房地产)和武汉(房地产)产权交易所，仅11月份拟出售的新上市企业股权价值就高达96亿元，表明中小房企的生存压力并未因市场复苏而得到缓解。

“未来，无论是强强联合，还是强弱结合，我们都将通过整合土地、资金、人力、品牌等资源，追求资源利用的最大化，实现企业的双赢甚至是双赢。”中城联盟企业管理负责人钱凯指出，未来2-5年甚至更长时间内，房地产开发企业的金融并购仍将继续，以获取资源为目的的并购仍将是主流。

来源：安莎通讯社