一线土地供应越来越少 房企跟轨道交通去县城拿地

本篇文章3058字，读完约8分钟

6月12日，在万科和深圳地铁联合举办的论坛上，有消息透露:万科将按照城市群战略发展地铁地产，希望一举解决土地资源短缺的问题。万科签署的部分战略协议是通过与中铁集团合作，为深圳地铁和万科参与轨道交通ppp项目提供资金支持。开发商参与轨道交通ppp的门槛是什么？后来者也能在这种模式下运作吗？

在土地市场上，当“地王”大规模出现时，抓住国家城市群发展的战略机遇，在一线城市的卫星城收购土地，似乎已成为住宅企业突破高地价困境的最有效武器。那么，长江三角洲、珠江三角洲和其他城市群的大都市地区真的能通过类似的城际轨道交通打破高地价陷阱吗？开发商的下一个机会是在城市化的范围内，还是在大都市地区？

“土地国王热”持续到六月。据中原地产研究部统计，以一、二线城市为例，6月第一周就拍卖了12个“地王”，总成交额为327.5亿元。一线城市和部分二线城市土地资源稀缺，已成为地价快速上涨的重要原因。

6月12日，在由紫万科与深圳地铁集团(以下简称深铁)联合举办的“2016年轨道交通与城市发展高端论坛”上，有消息显示，万科将按照国家城市群战略，围绕地铁深化城市，开发地铁物业，提供配套服务，希望一举解决土地资源短缺问题。

这一举动引起了热烈的讨论。一些业内人士曾问，长江三角洲和珠江三角洲等城市群中的大都市地区真的能通过类似的城际轨道交通打破高地价陷阱吗？

困境:热点城市的土地供应越来越少

在这轮“土地王”热潮中，国有企业扮演了重要角色。房地产金融资深评论员黄立冲告诉记者，国有企业融资优势明显，融资成本较低，这体现在土地市场上，同一块土地的价格有望高于其他房地产企业。

同时，过多的货币和大量的资本进入市场直接导致了土地和房地产市场的泡沫。

业内知名房地产分析师表示，从以往经验来看，"土地王热"出现后，楼市卖得不错。去年，房地产市场卖得很好，房地产企业需要补充库存。然而，在回归一线、二线城市的需求下，住房企业在一线、二线城市聚集，大量资金涌入。

据记者观察，“土地王热”是多种因素共同作用的结果，一线城市土地供应萎缩也是现实。

近日，国土资源部召开座谈会，表示“十三五”期间，全国新增建设用地总量将减少到3256万亩，比“十二五”减少669万亩。“十三五”期间，我国新增建设用地总量平均每年减少100多万亩，这一趋势今后还将继续。

北京的“十三五”规划提到，为了实现城乡建设用地的负增长，北京的土地供应连续第六年下降。2009年发布的《深圳市土地利用总体规划(2006~2020)》草案要求，到2020年，深圳市建设用地将由“微增长”逐步增加到“零增长”或“负增长”。

从近年来的土地供应情况来看，自2014年以来，一线城市的规划土地供应一直呈现零增长甚至负增长。2016年，广州住宅用地供应计划也呈现下降趋势。

从实际完成率来看，土地供应大大减少。据北京市统计，近五年来，除2013年外，其他年份都没有完成土地供应计划，近两年的完成率约为60%。

随着土地供应量的减少，一线城市的土地资源日益紧张。为了获得土地，开发商不得不支付高价。由于一线城市没有土地，房企纷纷涌向周边二线城市，导致一线城市和一些二线城市频频出现“地王”。

早在2014年1月，国土资源部部长蒋大明就表示，未来东部地区新增建设用地供应将逐步减少。除生活用地外，原则上人口超过500万的特大城市不安排新的建设用地。在这些城市中，有经常出现“地王”的一线城市，也有热门的二线城市，如苏州、南京和合肥。

最近，国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》(以下简称《规划》)提到，上海、苏州、南京、杭州等一、二线城市都是过度发展的城市，这些城市分布广泛，无节制地过度发展。新城新区、开发区和工业园占用土地过多，严重影响了空区域土地的整体结构

今后，我们将抑制建设用地的扩张趋势，控制开发强度。特大城市和大城市的建设用地将从增量扩张转向挖掘存量潜力，上海的建设用地规模将会缩小。

根据规划，到2020年，将基本形成经济活跃、高端人才集聚、创新能力跨越、集约高效利用的世界级城市群框架。长江三角洲希望通过规划城市群来解决高地价的困境，重振城市发展的活力。

今后，国家不仅要从整体上减少一线城市的土地供应，还要加大对过度发展的一线和二线城市的监管力度，这正是“地王”聚集的地方。通过对过度发达地区的调控，可以实现地区间的均衡发展，从而抑制“地王”，解决房地产市场的两极分化。

对此，新城控股(601155，BUY)高级副总裁欧阳杰认为，解决“土地王热”不是控制土地供给，而是增加土地供给，在新增供给不足的情况下，加大城市更新力度，提高土地利用效率。

明远房地产研究所高级研究员刘策表示，降低一线城市和部分二线城市的土地使用规模，调控城市群内的过度发达地区，实现区域土地供应的均衡发展，这种做法对当前的“土地王热”短期影响不大，毕竟短期内人多粥少的局面很难改变。

土地供应的调整并不能从根本上改变大城市和核心地区住宅企业的积极性。正如国家鼓励住房企业在三、四线城市征地一样，住房企业也非常谨慎。这是市场本身的规律。

打破游戏:去一线城市卫星城获得土地

业内一些分析师认为，从目前的情况来看，房企有充足的资金和良好的销售，而"土地王热"在短期内不会发生很大变化，并将持续下去。那么，如何解决一线城市和部分二线城市土地供应不足的问题，打破“土地王热”的困境呢？

6月12日，万科、深交所、重庆城市交通发展投资集团签署了四个备忘录，确立了万科未来的重要发展方向，为地铁周边城市提供了配套服务。这样，按照国家城市群战略发展地铁地产，万科可以获得大量优质土地，减少过热的“土地王”项目对企业的影响，一举解决土地资源缺乏的问题。

在接受记者采访时，万科相关人士表示，如果他们不拥抱轨道交通，他们只能坐“地王”。一线城市的土地有限。依托轨道交通，将部分城市功能向外转移，可以有效缓解大城市的疾病。未来10年将迎来轨道交通的白金时代，万科看好城市经济圈的崛起。

一线城市的卫星城征地似乎已经成为房企突破高地价困境的最有效武器。

那么，长江三角洲、珠江三角洲、京津冀等城市群的大都市圈真的能迅速打破这种局面，通过类似的城际轨道交通或高铁解决土地供应不足的问题吗？

欧阳杰表示，轨道交通+都市圈是解决“土地王热”的主要途径。都市圈的建设实现了城市间的协调发展。城市不再具有竞争力，而是具有不同分工的主要部门，这相当于扩大了城市的范围。轨道交通解决了两地之间的时间空通信费用，实现了资源共享和中心城市。

行业分析师表示，房地产企业在一线城市收购土地越来越困难，与地铁公司合作有利于补充主流城市的存量，这是目前一线城市土地供应紧张的一个好选择。

据分析师称，这也将成为未来的一大趋势。以北京和上海为例，由于人口饱和，产业外移是必要的。通过资源整合，剩余资源将被转移出去，从而为新的需求腾出空间，解决中心城市的拥堵问题。世界上许多大都市的经验证明这是一种有效的方法。

科利尔国际研究咨询部主任乔表示，依托轨道交通建设大都市圈，可以供应的土地范围将会更大，这可以解决一些一线城市的土地供应短缺问题。依靠轨道可以缩短大都市区的时间距离，方便城市之间的联系。

然而，陈厚大桥认为“轨道交通+都市圈”的实践能否成为未来的趋势仍不确定，仍需时间检验。毕竟，城市之间存在障碍，资源共享也存在一些障碍。此外，就业和生活距离是否符合心理预期，还需要时间来检验卫星城的基础设施建设和配套完善程度。

来源：安莎通讯社