洛阳金山水岸花园案中案：大股东拖欠7000多万

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振华房地产与马龙云的房地产公司是合资企业，但项目部是以该公司的名义成立的，并移交给马龙云全面运营，从而为本案奠定了基础。

所购房屋已抵押，但房主并不知道。直到法庭封闭了它，它才被发现。然而，为时已晚。

5月22日，河南省洛阳市嵩县金山滨水区的269名业主无疑遭遇了来自天空的厄运:河南省洛阳市中级人民法院在小区门口的公告牌上贴出了查封和执行协助通知书，业主们意识到他们的房屋在获得房产证之前已经被抵押。根据查封令的描述，项目股东之一的嵩县振华房地产开发有限公司(以下简称振华房地产)因涉及训剑峰、茶剑峰、洛阳程响建筑工程有限公司三个案件，无法偿还贷款，因此部分房屋被法院查封，涉及一期和二期近500套房屋。

据业主称，洛阳市嵩县房屋管理处已经冻结了所有业主的业务，并以金山滨水区疑似案件为由展开调查。

6月15日，《21世纪经济报道》记者了解到，金山滨水区涉及的贷款和欠款情况比较复杂，政府相关部门已经找到三家会计师事务所完成了对金山滨水区项目的审计，龙云地产和振华地产涉案时间超过两个月。

据报道，政府拟将金山滨水区马龙云的部分股份和责任转让给振华房地产法人、执行董事兼总经理冯，并继续开发金山滨水区二期项目，以确保业主和建筑公司的利益。但这一说法并未得到冯的证实和回答。

犯罪的罪行

“20多万套住房？我的家刚刚装修过，事情就这样发生了。”一期业主刘明(化名)称，所有抵押房屋均由业主全额支付，其中大部分超过20万元，较好的超过30万元。“如果我们被查封拍卖，我们的血汗钱会流向谁？”刘明透露，事故发生后，他一直睡不好觉。

刘明于2012年在金山滨水区买了一套房子，并于2014年移交。现在它刚刚被翻新，准备搬进来。

数百名业主从多方了解到，金山滨水开发商因拖欠工程款被打官司，大股东洛阳龙运房地产开发有限公司(以下简称龙运房地产)被高利贷盘剥，导致龙运房地产法人云假冒振华房地产公章。 将业主购买的未向房管局备案的房产全额抵押给了查剑锋和查剑锋，先后借款3000多万元，但该项目已拖欠洛阳程响建筑工程有限公司4000多万元。 就这样，金山滨水区被拖欠了7000多万元。

嵩县金山滨水社区位于洛阳市嵩县一栋新区。2010年6月，振华地产与龙运地产签署了嵩县金山滨水花园项目联合开发合同。根据合同，龙运地产和振华地产将共同开发金山滨水花园项目，其中龙运地产将以现金支付建设费用，振华地产将以65: 35的比例参与73.8亩土地的开发。项目建成后，振华地产收购了8671.5平方米的商业零售用房，其余部分由龙运地产出售。振华地产负责金山滨水花园第四项目部。项目部法定代表人马龙云，项目部独立管理金山滨水花园项目的所有开发事宜。

2011年，以振华地产名义运营的第四项目部在嵩县一桥头成立金山滨水住宅部，开始公开销售一期和二期开发的住宅地产。第一阶段于2013年底完成，共有四栋建筑，第二阶段有两栋主楼封顶。第一期的486套房子已经基本售罄，大部分业主已经入住或即将入住；二期约200套。

随着《21世纪经济报道》记者对信息的深入调查和多渠道核实，发现7000万欠款背后有一个案件正在进行中。

这发生在2013年。从2014年洛阳市中级人民法院一审民事判决来看，振华房地产涉及民间借贷诉讼。法院裁定，所有贷款合同均由马龙云与查剑锋以振华地产的名义签订，但贷款未划入振华地产账户，因此不存在贷款关系。这就引出了案例中的案例。

根据法院判决，2013年4月和2013年11月，查剑锋分别借给振华房地产1000万元，期限为2个月，月息2.5美分，并支付了20%的逾期违约金，但马龙云未按约定偿还本息。

在诉讼过程中，振华房地产发现龙运房地产的法人云挪用项目合作资金，并与查剑锋串通，复印了振华房地产的公章、委托书等证明文件，签订了一系列的贷款合同，于是他报案并控制了云。最终一审以振华地产拒绝查剑锋的索赔而告终。

本案中，马龙云承担了结案的全部责任。然而，马龙云在入狱后不久就获得了保外就医。据马龙云身边的知情人士透露，马龙云患有晚期癌症，生命垂危。

《21世纪经济报道》记者试图联系振华房地产法人冯之子冯延国，核实案情。但对方没有接电话或回复短信。冯、冯延国是振华房地产的股东和发起人。2016年1月，公司股东、发起人变更为冯、、吴爱琴。

查剑锋拒绝接受一审判决，并于2015年向河南省高级法院提起上诉。在河南省高级法院二审中，查剑锋胜诉，洛阳市中级人民法院受省高级法院委托查封振华房地产的资产。然后是文章的开头部分。

由于马龙云出售房地产后，一期业主全额购买的房屋未及时向房管局备案，法院认定已出售的房屋名义上仍属于开发商的财产，并予以查封。此外，二期被查封的房屋已全部付清，分期付款，首付款超过10万元，未办理贷款手续。

金山滨水区已于2013年底关闭

在后续调查中，记者发现二期工程已经开始未完工，许多购买金山滨水区的准业主本应在2015年1月交付房屋。然而，他们后来发现，该建筑工地自2013年底以来一直处于停工状态，因此他们向法院起诉振华房地产，要求归还该房屋。

振华地产也表示无奈。原因是由于龙运地产的资金、挪用项目合作资金等一系列后续犯罪行为，项目一直处于暂停状态，甚至项目资金无法支付。

几乎在金山滨水的同时，振华地产于2012年与陕西迈克尔公司合作了另一个房地产项目——碧水华庭，并在项目开始前进行了内部认购。2014年底，由于项目未能启动，振华地产还与几个潜在业主发生纠纷，这些业主支付了约8万元的购房款。

《21世纪经济报道》记者通过查询工商信息发现，龙运地产仅有800万元注册资本；振华地产是一家盈利的企业。公司2015年年报显示，公司总资产为2501万元，总销售额为2036.4万元，但与2014年总销售额6067.8万元相比，下降了60%；利润总额172.6万元，同比下降26.4%；2015年，振华房地产总纳税额为175.6万元；负债为615.1万元，与2014年持平。

金山滨水区此前声称已完成在建项目，投资额度为1.9亿元，四栋高层建筑已交付使用。房地产项目具有自营、养老、投资和旅游价值。

据刘明介绍，2012年他买下金山滨水花园时，价格只有2000多元/平方米，2014年，它的平均价格涨到了2400元/平方米。“现在肯定要涨价了。”刘明说，但房子的最终结果仍然未知。

记者了解到，通过政府相关部门的协调，洛阳市嵩县房屋管理处已经协助业主向洛阳市中级人民法院提交了异议申请。然而，法院将需要半个月的时间来继续执行扣押令。

洛阳是著名的旅游城市，举世闻名的少林寺距洛阳市嵩县187公里。然而，旅游业的经济效应仍然无法支撑三、四线城市的房地产投资，随着房地产企业资金链的断裂，房地产市场泡沫正在一个接一个地出现。

隆安律师事务所合伙人杨坤指出，根据法律规定，工程款优先于抵押贷款。因此，即使房子最终被拍卖，收益应该优先于项目付款，私人贷款可能无法收回本金和利息。

来源：安莎通讯社