某股份行已下达房贷口子收紧指示 楼市大概率调整

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与房地产投资相关的数据表明市场正在发生变化。

6月13日，国家统计局发布了1-5月房地产开发投资和销售数据。总的来说，房地产投资的增长率、商品房的销售面积和数量都开始下降，房地产市场现在处于疲劳状态。

此外，受欢迎的一线和二线城市的房地产市场对土地市场的传导效应仍在继续。克里研究中心(Cree Research Center)分析师杨克威指出，市场再次陷入“土地开始、市场下跌”的循环并非不可能。

6月14日，一位业内人士向《21世纪经济报道》透露，中国风险控制最好的股份制银行召开内部会议，指示开始收紧抵押贷款，这将大大缩小规模，并在未来改变利率。该行已开始控制房地产市场的风险，也不排除会有更多以市场为导向的股份制银行效仿。房地产市场的下一次调整很有可能发生。

《21世纪经济报道》记者联系了多家机构，了解到他们最近对房地产企业的调查信息显示，一些银行已经将中长期发展贷款调整为短期发展贷款(一年甚至六个月内)。

交易放缓，供应增加

同一政策咨询研究部主任张宏伟指出，房地产市场的转折点将在今年下半年到来。根据同一个政策咨询研究中心发布的《2016-2017年上海商品房市场研究趋势报告》，3月25日新政的出台，以倒V字形加速了成交量的逆转趋势:此后，改善需求回升，700-1000万套住房的总价下降了约30%。

上述报告从近几年的市场容量分析了交易变量的逻辑:限购前后的4-5年间，上海住宅市场平均年容量从1480万平方米下降到900万平方米，与之对应的是，2015年扩展到1488万平方米。考虑到购买限制尚未解除，目前的市场容量应该在980万至1480万平方米之间，假设是9年的平均值(1230万平方米)。如上所述，2015年的释放需求约为258万平方米；如果经济环境不发生剧烈变化，2016年将承受2015年释放的过度住房需求，理论成交量约为972万平方米。在头五个月里，已经售出了600多万平方米，所以可以想象，理论上下半年的市场容量所剩无几。

下半年土地供应的增加也会影响市场反应。

6月初，上海2016年土地供应计划显示，全年供应了800公顷住房用地(包括经济适用房)，今年前5个月仅供应了15%的土地。

长江三角洲的许多二线城市也是如此。今年前五个月南京的土地出让量达到了去年的90%，超过了前一年的总量。今年，南京计划提供500公顷土地，其次是超过上半年的土地供应。

有分析指出，市场传递到土地上需要时间，所以目前土地拍卖依然火爆，在“新政”的传言不断传出之际，房企不得不关注后续市场的供求变化。

根据南京市房管局的网上房产统计，从5月30日至6月5日，南京楼市日均认购量为357套，售出461套。与前一周相比，认购量下降了近30%，交易量下降了20%以上。

张宏伟指出，今年上半年的市场热与市场透支有关。从2014年第四季度到2016年第一季度，宽松的货币政策和消费者对上海房地产行业政策的收紧预期导致大量提前购房需求的集中释放，房地产市场基本面迅速好转。

他指出，上海商品房的增长周期约为38-39个月。从2016年2月开始，上海商品房销售面积增速进入下行周期，预计2017年9月将迎来上行周期拐点。

中信证券(600030，BUY)分析师也指出，自今年年初以来，去转换的速度一直在加快。去化学化速度上升到高点后会有下调，底部销售去化学化速度的调整与2016年初(首付比例引入前)类似。不过，该分析师指出，经过全面调整后，2016年底可能仍会有另一轮热卖。

中信证券(Citic Securities月14日发布了一份研究报告，称王迪上半年的未来利润水平可能略低于北京方面在2013 -2014年获得的王迪最终实际利润水平。

金融系统风险正在逼近

事实上，高地价推高房价的模式是透支市场购买力和空.地区增长的做法如果市场前景调整，这类地区将面临巨大冲击。

中信证券的一份研究报告指出，房价的快速上涨也增加了金融风险。自2014年以来，上海新增个人住房贷款和商品房销售继续同比增长。截至2016年4月，虽然新增个人住房贷款增速有所收窄，但仍同比高达206.39%。如果市场调整，银行的资产价格会缩水，金融风险会增加。

“这也是央行上海总部制定上海房地产金融宏观审慎管理框架的主要原因。”上述中信证券分析师指出，率先实施这种管理也是为了防范银行资产缩水带来的银行体系风险。

张宏伟指出，从表面上看，自去年下半年以来，上海商品房市场的成交量和价格都有所上升，而频繁出现的“地王”也推动了房价的持续上涨。然而，其背后潜在的金融风险也在不断积累:在“上海九条”楼市调控政策出台后，商品房市场的交易量开始下降；由于政策收紧、市场需求透支以及对货币政策的严格预期，预计下半年上海楼市将进入一个真正的调整期。这意味着上海的房价正面临下跌。对于银行来说，由于2015年下半年以来的抵押贷款资产都是房价处于高位时的资产，当房价开始下降时，抵押贷款资产将会从去年下半年开始萎缩，金融风险将会增加。在这个时候，银行肯定会带头，对象显然只有发展贷款和个人按揭贷款。

值得注意的是，自2010年以来，商业银行不良贷款的余额和比例一直在双升。其中，增幅是自2014年第三季度以来最明显的。在银行金融风险上升的背景下，银行对房地产开发企业的贷款有一定的控制权。

从商业银行不良贷款比例来看，2010年有下降趋势，2011年第三季度达到0.9%的最低值。在房地产市场政策的刺激下，2014年第四季度之后，不良贷款比例迅速上升，2016年第一季度达到1.75%。

另一方面，住房企业的融资窗口也正在消失。通过梳理a股市场上市房地产企业公司债券的发行数据，可以看出5月份发行债券的成本略有上升，这与近期投资者对房地产企业大规模融资持谨慎态度有关，也意味着房地产企业的直接融资成本可能有上升趋势。

5月，a股市场共有7家房企发行公司债券，发行规模180亿元，比上个月增长159%。与3月份400多亿元的最高值相比，5月份的发行规模明显下降。通过观察今年前五个月的数据，我们可以看到公司债券发行的高峰期已经过去。

来源：安莎通讯社