农村“两权”抵押贷 悄然推行 不良处置各有探索

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十八届三中全会决议提出的“探索农村承包经营权和农民住房产权抵押”的改革方向，正在金融机构的前沿悄然推进。在一些县，相关贷款余额已经超过5000万元。这是《中国商报》记者最近在广东、湖南、甘肃和重庆考察时发现的。

贷款规模仍然很小

自去年以来，相关的政策规则已得到大力推行。一、8月，国务院发布了《关于开展农村“两权”(农村承包土地经营权抵押贷款和农民住房产权)抵押贷款试点的指导意见》。今年3月，中国人民银行联合发布了《农村承包土地经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房产权抵押贷款试点暂行办法》。

“两个办法”从贷款目标、贷款管理、风险补偿、配套措施、试点监测评估等方面，明确了金融机构、试点地区和相关部门推进“两权”抵押贷款试点的政策要求。近日，银监会和国土资源部联合发布了《农村集体管理建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》，对农村集体管理建设用地使用权抵押贷款业务做出了详细规定。

此前，国务院决定在北京市大兴区等232个试点县(市、区)和天津市蓟县等59个试点县(市、区)的行政区域内试点“两权”抵押贷款。

目前，在全国许多试点地区，金融机构已经开始探索“两权”抵押贷款。

此前，一些机构估计，中国农村可流转土地价值约为100万亿元，其中耕地约为40万亿元，林地约为20万亿元，宅基地约为40万亿元。在国家扶贫战略的背景下，利用金融来煽动一些土地资源作为抵押贷款，不仅有利于扶贫，而且可以为金融机构拓展巨大的市场。

广东省清远市是国家扶贫改革试点地区，农业银行清远分行推出的“土地流转贷款”(报价601288，BUY)至今已向农民发放了50万元“土地流转贷款”，并启动了向12户大型专业农户发放450万元“农业土地流转贷款”的计划。清远市阳山县“六环一”贷款是以土地承包经营权转让为担保的贷款产品，截至2016年4月底累计金额为5285万元。

除了土地承包经营权抵押贷款外，金融机构还结合当地特点，积极尝试住房权抵押贷款。在旅游业发达的重庆市武隆县，33户人家抵押贷款，余额为218万英镑。此外，本行发放农村土地承包经营权抵押贷款459笔，贷款余额2195万元。

在这些地区，早期阶段的土地权属认证工作比较深入。

土地所有权是金融化的前提，但相关工作并不容易。金融机构缺乏促进土地所有权的意愿和主动性，地方政府在土地所有权上会遇到很多困难。其中之一是土地分割的整合和纠纷。

以清远市阳山县政府为例，截至2016年4月底，该县土地承包经营权转让担保的贷款产品“六环一”贷款累计金额为5285万元。该县副县长唐存伟告诉记者，阳山作为广东省的一个贫困县，其特点是石灰岩土地严重破碎。事实上，这种现象在中国广大农村偏远贫困地区普遍存在。

“在1981年的第一轮土地承包中，农民的土地按好、中、差、远、近的一般标准分配。到1999年，当个人承包土地时，分散的农民土地还没有整合，平均每个家庭拥有十多块细碎的土地。这给县政府的土地确认工作带来了很大的困难，也在整合和确认过程中引发了许多争议。”唐存伟说道。

“目前，金融机构试点的‘两权’抵押贷款较多的地区，都是土地承包经营权登记较好的地区。然而，一些产权登记不完善的地区使得金融机构无法试行“两权”抵押贷款。”农业银行广东省分行副行长黄腾江告诉记者。

每个人都有自己对不良处置的探索

根据银监会发布的《暂行办法》，当抵押物价值减少时，银行业金融机构有权要求恢复抵押物价值或要求借款人提供相应的担保。借款人不恢复财产价值或提供其他担保的，银行业金融机构有权要求借款人提前清偿债务。

此外，如借款人未能清偿债务或按双方约定实现抵押，银行业金融机构可通过贴现、拍卖、出售抵押财产等合法渠道处置抵押的农村集体建设用地使用权，所得款项将首先由银行业金融机构支付。

与此同时，国家法律法规、城乡建设规划、土地市场供求等都发生了重大变化。，对抵押财产价值的稳定性造成不利影响或导致其转让权利受到限制的，应向当地银监局报告。

一旦“双权”抵押贷款事后有了真正的风险，如何实现经营权？李良表示，这需要一个“两权”交易平台。在采访中，许多金融机构反映，由于“两权”抵押缺乏完善的市场价格，银行前期不擅长贷款定价，后期一旦贷款人违约，银行手中的抵押物就无法按市场价格处置，这就需要一个能够实现“两权”的市场。

目前，在清远市和阳山县，土地经营权交易网站的电子化建设是全省最完善、使用率最高的，金融机构可以在交易平台上进行转让。

在谈到如何评估“两权”抵押贷款的价值时，李良表示，目前我行采用的是ABC内部评估法，根据实际交易和成本法来衡量土地承包经营权的价值。

中国社会科学院农村发展研究所研究员杜小山在接受记者采访时指出，目前的土地承包经营权流转平台普遍缺乏经验，还处于试验阶段。土地使用权能否在县内甚至更大范围内交易，目前还没有统一的标准。如果流转范围扩大，将会出现外资企业进入试点县内圈的现象，部分外资企业可能会因为缺乏农业生产经验而放弃土地甚至改变土地用途。

但是，农村土地承包经营权流转范围的界定似乎存在问题。唐存伟告诉《中国商报》记者，在土地使用权的实际交易过程中，如果债务人违约，土地承包经营权将被银行收回。这时，村民们会因为邻居或亲戚的原因而不好意思接手，而银行似乎能够将土地使用权转让给村民。

农业银行重庆一位农民金融部门的负责人也同意上述观点。他说，在当地建立一个宅基地流转的交易平台是不可靠的。原因是在同一个村庄之间，如果一个家庭的宅基地由于贷款而没有被银行处置，同一个村庄的人很难接管。

2011年7月，中国农业银行重庆市分行发布《中国农业银行重庆市分行农民贷款“三权”抵押贷款管理办法》，中国农业银行五龙支行在重庆试点“两权”抵押贷款。截至目前，我行不良贷款余额为378万，不良贷款率为0.10%。该支行相关负责人告诉记者，“两权”抵押贷款试点并没有明显提高银行的不良贷款率。

此外，地方政府也在完善“两权”抵押贷款的风险分担机制。以武隆县为例，县政府设立了500万元的风险补偿基金，中国农业银行将扩大10倍，提供5000万农业信贷。如果此类贷款存在风险，农行和武隆县的补偿资金将按50%分摊50%。

中国农业银行重庆无锡支行副行长告诉记者，在政府风险补偿基金的帮助下，当农民住房抵押贷款确实出现问题时，银行不会强行处置农民住房抵押贷款，而是在政府的帮助下努力收回贷款，必要时启动风险补偿基金。“到目前为止，我们只有两个坏案例。”

截至今年3月，全县农村产权交易项目成功交易农村集体资产和资源293笔，交易总额5817.54万元。

来源：安莎通讯社