稳妥开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点

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关系亿万农民切身利益的农村土地制度改革发出了“福音”，农村集体建设用地使用权抵押贷款管理试点将在全国相关试点地区开展。

近日，中国银行业监督管理委员会(银监会)和国土资源部根据中央和国务院的有关政策规定，联合制定并颁布了《农村集体管理建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》(以下简称《办法》)。根据《办法》，2017年12月31日前，北京市大兴区、山西省泽州县、黑龙江省安达市、海南省文昌市、浙江省德清县、四川省郫县等15个改革试点县(市、区)将开展农村集体建设用地使用权抵押贷款试点。

党的十八届三中全会以来，中国农村土地制度改革进入了一个崭新的时期，其中最重要的是“三地”改革，即农民承包土地、农村集体建设用地和农民宅基地的改革，这些改革都在积极稳妥地进行。根据《办法》的规定，将开展农村集体建设用地使用权抵押贷款试点，表明农村承包土地经营权抵押贷款试点和农民住房产权抵押贷款试点后，农村集体建设用地使用权抵押贷款试点已在相关地区正式开展。 中国农村土地制度和农村金融制度改革正在深入推进。

开展农村集体建设用地使用权抵押贷款试点意义深远。这一创新试点是认真落实党中央、国务院推进农村集体建设用地市场化改革试点工作的重要举措，也是农村土地制度改革和金融体制改革试点工作的重要制度安排。《办法》的颁布实施，适应了农村集体建设用地和国有建设用地“同权同价”的改革要求，有利于建立和完善同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体建设用地市场准入制度，为形成可复制、可推广、可提高的改革成果提供了新的强大动力。

农村集体建设用地使用权抵押贷款，即以农村集体建设用地使用权作为抵押财产的贷款，由银行业金融机构向符合条件的借款人发放，在约定期限内还本付息。农村集体建设用地，即在现有农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定的用于工业、采矿、仓储、商业服务等经营目的的土地。农村集体建设用地市场化和基于此的抵押贷款将带来巨大的市场价值。目前，我国农村集体建设用地约为2.5亿亩。未来，如果这些土地被允许出售、出租和入股，它们将以与国有土地相同的权利和价格进入市场，这将每年带来数万亿元的土地增值收入。这一改革的推进无疑将极大地增强农村集体的经济实力，并使广大农民期待分享集体建设用地的增值收益。同时，未来银行业机构将稳步开展农村集体建设用地使用权抵押贷款，这将为银行业开拓农村金融市场、增加收入和利润来源、转型升级带来历史性机遇。

开展这项试点涉及“农业、农村和农民”领域和金融机构。相关各方应遵循农村土地制度改革与金融改革紧密结合的原则，坚持土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提。银行业金融机构应从战略高度重视，坚持积极、稳健、规范、有序的态度和策略，从流程管理、价值评估、风险评估和风险控制等方面创新措施，完善制度和机制。

当前，农村集体建设用地面临着一些复杂的利益冲突和不确定性。因此，银行业金融机构应做好开展贷款试点的充分准备，实行贷款全过程管理，严格控制贷款条件，控制贷款风险。要充分了解客户信息，综合考虑借款人和抵押财产的实际情况，合理确定贷款期限和金额。同时，要严格开展贷前调查、贷中审核和贷后管理。

银行业金融机构应当建立农村集体建设用地使用权价值评估体系。外部评估或内部评估可用于评估农村集体建设用地使用权抵押的价值。

银行业金融机构应当建立农村集体建设用地使用权抵押贷款业务风险评估机制，全面审查农村集体建设用地使用权抵押贷款的风险因素，做出合理的信贷决策。应进行全面、动态的风险评估，以有效跟踪、检查、监控和分析信贷资金的使用、借款人信贷和担保的变化等。根据抵押合同的约定，应加强抵押物的动态管理和价值重估，确保抵押权的真实性、合法性、充分价值和效力。

贷款担保机制的建立有利于银行机构分担风险，促进试点项目的顺利开展。银行业金融机构应建立风险预警系统和重大风险报告系统，鼓励试点地区通过政府融资担保公司担保和建立风险补偿机制，建立集体建设用地使用权抵押贷款担保机制体系，为贷款试点工作的开展提供保障。

监理部门的有效监督是该试点项目顺利进行不可或缺的。试点地区国土资源主管部门应当为抵押双方提供信息查询、抵押登记等相关服务。银行业监管机构应根据风险权重、资本拨备和贷款分类，合理确定计算规则和激励政策。银监会和国土资源部应加强对试点地区农村集体建设用地使用权抵押贷款的指导、监督和评估。

只要试点地区的银行监管、国土资源管理、政府部门和银行业金融机构保持一致、协调、积极配合，农村集体建设用地使用权抵押贷款试点就会取得积极进展，积累可复制的经验，为“三农”经济发展和银行业金融机构转型升级提供持续强大的动力。

来源：安莎通讯社