二线城市楼市“虚火旺盛” 深化分类调控已几成定局

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最近几周，苏州、南京、合肥等地的楼市都很火爆。5月23日，苏州集中拍卖出售了一批地块。由于实行了"限价单"，两块土地最终被出售，因为它们超过了最高限价。这是中国第一次土地拍卖，因为政府设定了最高竞价！分析指出，二线城市楼市升温过快，不可避免地会导致各地集中实施分类调控措施。

二线城市的房地产市场正在蓬勃发展

自2016年以来，仅仅过了五个多月。随着品牌房地产企业回归一线和二线城市，上海、苏州和其他城市的土地市场也开始回暖，房东频频出现。其中，南京创造了“一日三王”的疯狂场景。除了其他四个地块，南京在一天之内就吸收了248.56亿元的土地市场。

火爆场面不仅仅出现在南京。5月12日，经过28轮竞标，万科最终以114%的溢价和14902元/平方米的底价赢得了杭州三墩北单元的宅基地，创下行业新高。5月18日，招商局蛇口(报价001979，购买)下属的上海招商地产有限公司以40.88亿元的总价和11676元/平方米的底价，以46.57%的溢价赢得了宁波东部新城的核心地块，成为宁波新的总价王。

在“地王”频繁出现的推动下，国内土地市场的整体平均价格和土地出让总量也相应提高。2016年1月至3月，全国300个城市土地出让金总额为4408亿元，同比增长4%。2016年第一季度，全国平均底价为1450元/平方米，同比增长18%。其中，住宅用地平均楼面价格为2424元/平方米，同比增长36%。

从以上数据分析不难看出，二线城市已经崛起，成为土地市场的增长极。据嘉里统计，截至5月20日，二线城市“三高”(总价、单价、费率均超过100%)地块的分布高达73.7%，一线和三线分别为17.8%和8.5%。

据柯睿房地产研究中心统计，截至5月20日，全国共有22个重点城市，包括北京、南京、苏州、合肥等热点二线城市。今年以来，共有118个土地王，包括总价、单价或地价，但在2013年最后一个“土地王年”，全年仅售出60个土地王。

据行业分析师称，这是一个信号，表明政府正在收紧土地供应，这可能会对未来的土地价格产生一定影响。在这种背景下，二线城市的房价是否会继续“火上浇油”，将成为下半年土地市场的一大看点。

二线城市的热门原因是什么

在本轮房价上涨中，二线城市的房价已经成为本轮上涨的“主力军”，这有其巨大的购买冲动:

首先，有潜在的支持购买需求。由于经济增长和人口集聚效应，再加上二孩政策的实施，对改善住房的需求预计将表现强劲，这将刺激二线城市的购房需求；与三、四线城市相比，二线城市在基础设施和教育方面仍有绝对优势，而一线城市严格控制人口，未来将有更多的人选择住在二线城市。

其次，它释放了购买的累积需求。受周期性因素影响，在二线城市经历了房价下跌趋势后，累积需求开始推高房价。

第三，投资购买需求强劲。现在是一线城市加强调控的时候了，而二线城市没有相关的调控政策，投资资金逐渐转移到二线城市。

中原地产首席分析师张大伟指出，这是一线城市高房价和高地价的溢出效应。中国房地产估价师与房地产经纪人协会秘书长柴强认为，从以往的经验来看，无论房价上涨还是下跌，都是从一线城市开始，然后传导到其他城市，这一次也不例外。

如今，二线城市的房价和地价上涨趋势甚至超过了一线城市。另一个原因是一线城市的限购从未开放。事实上，年初的一些金融政策排除了限购城市，只针对非限购城市。

深化分类和监管已成定局

中共中央政治局最近一次会议指出，根据加快登记人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，要有序消化房地产存量，解决地区和结构性问题，实行差别化调控政策。业内普遍预期，房地产市场的差别化监管将进一步深化，土地价格和房价过热的城市将严格控制杠杆甚至有序“去杠杆”，并出台增加土地供应和限制购房等措施。

根据研究中心的一份研究报告，各一线城市的政策水平明显存在差异，一线城市和实力较强的二线城市正在收紧调控政策。在苏州限价令的基础上，南京将加大高端市场的价格控制力度，未来将全面推出对强势二线城市的政策收紧。即使是已经出台调控政策的城市，如果效果不好，也会进一步升级调控。

上海易居房地产研究所所长严跃进指出，天津、武汉、合肥、郑州、济南、福州和厦门等二线城市将会更热。沈阳、Xi、长沙和石家庄等一些不热的二线城市也将开始升温。徐州等一些准二线城市的区域优势有所提升，并将逐渐呈现出升温趋势。

此外，从4月份的信贷下降来看，未来的货币政策将在一定程度上“去杠杆化”。此外，以往通过中介公司、互联网金融平台、民间借贷公司等获得“首付贷款”和过桥贷款等行为。也在逐步整顿和清理，房地产业的场外配置和杠杆将得到严格控制。

来源：安莎通讯社