18年淬炼，深圳湾1号·瑞公馆 从中国顶豪标杆到新一代收官藏品

2013年，当中国房地产行业普遍追求“拿地、盖楼、快周转”时，深圳湾1号选择了另一条路径：在深圳湾头排地段，以世界级团队、长期打磨和严格圈层筛选，完成一座集居住、办公、酒店、商业、艺术与高端社交于一体的城市综合体。十余年后，深圳湾1号不仅成为深圳顶豪的重要标杆，也以持续稳定的市场表现完成了跨周期验证。如今，T7栋全新作品“瑞公馆”进入收官阶段，项目对空间、景观、会所、服务和圈层再次进行系统升级。

深圳湾1号实景及城市天际线

一、从跨界构想到国际同行关注的中国顶豪作品

深圳湾1号的操盘手徐航并非传统地产商。他17岁考入清华大学计算机系，随后取得生物医学工程硕士学位；作为迈瑞医疗联合创始人，曾带队研发中国第一台彩色B型超声诊断仪，并推动企业成长为千亿市值公司。完成科技创业后，徐航在寻找理想居所时，对市场上的新房产品并不满意，由此产生了一个清晰的跨界构想：在深圳最具价值的地段，组建全球团队，以自己购买国际顶级豪宅的标准，打造一座能够安放生活、财富与长期关系的“1号作品”。

这一构想最终落在深圳湾后海总部基地，项目位于东滨路与科苑大道交汇处西北侧，紧邻深圳湾人才公园内湖和一线海景。项目集办公、居住、酒店、商业于一体，整体分为南北两区：北区由T1-T4栋组成，T1为总部办公，其余为公寓；南区由T5-T8栋组成，T5、T6、T8为公寓，T7则集合莱佛士公寓、莱佛士酒店和全新推出的瑞公馆。

深圳湾1号全球设计团队

建筑设计由KPF参与。KPF长期服务于全球超高层、高端住宅与城市地标综合体，深圳平安金融中心、华润春笋等项目均出自其团队。过去，中国开发商常赴纽约、伦敦考察海德公园1号、ONE 57等国际顶豪；而近年，KPF大中华区负责人公开提到，其国际同行开始主动要求参观深圳湾1号。深圳湾1号由此从“借鉴世界”走向“被世界关注”，成为少见的、能够为中国豪宅赢得国际声量的作品。

“深圳湾1号的地址即传奇，门牌即是共识。”

深圳湾1号的市场位置也由此确立。在深圳湾头排C位、一线海景和高端商圈配套三项核心条件中，深圳湾1号同时具备全部优势。它不仅开创了深圳顶豪时代，也让深圳在北京钓鱼台7号院、上海汤臣一品之外，拥有了自己的城市级豪宅名片。

T7栋直面深圳湾与人才公园

后海金融商务总部基地与深圳湾城市界面

二、18年完整产品与销售时间轴

2013-2016：品牌建立与全国出圈

2013年，深圳湾1号首推T2、T3栋，产品包括约209-430㎡标准层和少量上千平方米特色单位，入市均价约10万元/㎡；当时深圳湾住宅小区成交价格普遍约3.5万-4万元/㎡。项目从一开始便采取低调、克制的营销方式，通过严格验资筛选客户，并严控接待品质和销售团队专业度。

随后推出的T4栋为北区头牌产品，主力为约600㎡以上、一层一户的低密度超大户型，套总价过亿元。项目继续执行惜售策略，仅向背景清晰的高净值客户开放，并由创始人参与客户资质审批。

2014-2015年，南区T5、T6栋加推约128-523㎡标准层，并推出一套约1671㎡顶复特色单位，均价约16万元/㎡。当时自媒体行业尚未成熟，项目仅通过机场核心大牌、高端航空杂志等渠道适度传播，继续保持低调调性。T5、T6栋采用高低区设计，是深圳湾1号早期相对较低门槛的一批产品，也是市场认识该项目的重要入口。到2016年，深圳湾1号完成全国性品牌出圈。

深圳湾1号地标塔楼与湾区景观

2017-2020：T8与莱佛士公寓确立标杆

2017年，深圳湾1号推出头排T8栋，单价突破20万元/㎡。2019-2020年，莱佛士公寓入市，初期均价约25万元/㎡，后续上涨至40万元/㎡，2020年单年销售额达到60亿元。项目由深圳顶豪进一步成长为深圳楼市的标杆资产。

2020年后，随着品牌认可度全面形成，圈层传播成为核心，看房继续采用预约和高金额验资的双向筛选机制。南北区产品体系也逐步丰富，形成高低区、奇偶层、天际屋、特色复式等不同产品形态。

2024年至今：瑞公馆进入收官阶段

从2024年起，深圳湾1号开始筹备T7栋全新作品瑞公馆。整体产品覆盖约420-1170㎡的大平层及复式单位，重点公开的样板体系包括约430㎡、460㎡、510㎡等户型，并延伸出约420㎡、约890㎡等大师签名版本。2026年6月，项目重新推出一批珍藏产品，首批推出后迅速售罄。瑞公馆由此成为深圳湾1号十余年沉淀后的“收官藏品”。

深圳湾1号T7栋瑞公馆城市夜景

深圳湾头排C位与全景城市封面

三、穿越周期的市场验证

深圳湾1号的价值不仅体现在顺周期上涨，更体现在市场调整阶段的稳定性。过去几年深圳楼市经历深度调整，大量豪宅资产价格回撤，但深圳湾1号存量二手价格长期保持在20万元/㎡以上，部分成交持续处于25万-35万元/㎡区间。

近期成交记录中，约609.99㎡房源成交总价约2亿元，折合单价约32.79万元/㎡；约521.63㎡房源成交总价约1.8亿元，折合单价约34.51万元/㎡；另有T8臻藏单位成交单价达到35万元/㎡以上。部分市场口径显示，深圳湾1号整体均价长期维持在30万元/㎡左右。

深圳湾1号二手房成交情况

顺周期时引领上涨，逆周期时稳住价格——深圳湾1号已被市场反复验证

18年的时间跨度，使项目完成了从产品溢价、品牌溢价到稀缺资产溢价的转换。对购买者而言，其价值不再只是单套住宅的面积和装修，更包括不可复制的地段、长期稳定的品牌共识、成熟的城市配套和纯粹的高净值圈层。

四、一座综合体与一座城市同步成熟

深圳湾1号建设之初，人才公园仍是小湖，周边道路和配套尚未成形。此后18年间，深圳湾公园、深圳湾体育中心、人才公园、华润春笋、深圳湾万象城和后海总部基地陆续建成并投入使用；2025年深圳湾文化广场落成，区域由城市新拓展区成长为深圳国际化城市界面。

后海总部基地、人才公园与深圳湾1号

深圳湾体育中心、文化设施与城市配套

区域成熟的同时，深圳湾1号内部也形成了完整的高端生活生态：拥有百年传奇的莱佛士酒店、云颂公益音乐厅、深圳湾1号艺术中心、国际会员制圈层俱乐部“深湾会”，以及华南高定奢尚生活中心“湾汇”。这些配套并非独立存在，而是共同组成居住、社交、艺术、商业和酒店服务相互联动的综合体。

云颂公益音乐厅

莱佛士云端长廊酒吧

T7栋是这一生态的核心。除瑞公馆与莱佛士酒店外，T7还配置连续多年获得黑珍珠认可的“云璟”云端粤菜、莱佛士水疗、云端长廊酒吧、云颂音乐厅、云端停机坪和深圳湾1号艺术中心。南区商业“湾汇”引入阿斯顿马丁、兰博基尼、海思腾床垫等高端品牌，并逐步增加精品咖啡、餐饮、画廊等业态，在保持高端调性的同时完善日常生活体验。

深圳湾1号商业、艺术与城市界面

T7栋城市夜景

T7栋垂直业态示意

五、瑞公馆为何在此时推出

瑞公馆的推出并非普通加推。此前深圳湾1号既有产品基本售罄，但徐航身边的朋友、原有业主及长期关注项目的客户仍持续提出购买需求。项目因此保留T7栋部分房源，并用约两年时间重新打磨，从空间尺度、归家体系、会所配置、园林艺术到酒店服务进行系统升级。

瑞公馆位于深圳湾1号最高规格的T7栋，楼上即为莱佛士酒店，具备头排海景、人才公园景观和成熟综合体配套。产品定位既延续传统实业家所重视的家族传承，也面向85后、90后的科技新贵（量化、游戏、AI等新兴行业）。共同特征是具备国际视野、审美判断和对生活质感的明确要求。

瑞公馆不再依赖昂贵材料的简单堆砌，而是把重点放在不可替代的体验：回家后能否迅速从高强度工作中松弛下来；能否在家门口完成高规格宴请与社交；能否把空间、服务、艺术和圈层沉淀为可传承的家族资产。

深圳湾1号整体规划与T7栋位置示意

瑞公馆归家大堂空间

六、不计成本的自我颠覆：约2800㎡海景专属会所

常规豪宅开发中，临海高楼层通常作为高价值可售面积，会所多位于首层或地下空间。瑞公馆则将T7栋8层整层划为业主专属会所，窗外直接面向深圳湾、人才公园和城市天际线。按项目现有价值测算，这一层若转为销售，可能形成约7亿元货值；项目同时投入约6亿-7亿元，将其打造为约2800㎡的海景会所。

会所由莱佛士酒店与深湾会共同提供服务，仅对瑞公馆业主开放，不对外经营。功能包括高端会客厅、全景吧台、多规格私宴厅、台球室、棋牌室、红酒储藏区、雪茄吧、无边际泳池、健身中心、私人训练室和儿童游乐区，可满足家庭聚会、商务宴请、运动康养和高端社交等多重需求。

T7业主专属定制雅奢会所

私宴、红酒、会客、运动与泳池等会所空间

会所还引入美国TGL赛事级室内高尔夫体验。TGL联赛由“老虎·伍兹”和罗里·麦克罗伊联合创立，瑞公馆将赛事级模拟体验纳入业主私享配套，使会所从传统休闲空间升级为可持续使用的私人俱乐部。

室内高尔夫与赛事级模拟场景

七、从园林、艺术到大堂：完整归家体系

瑞公馆以东西方融合为核心设计方向，强调东方意境与现代国际审美的结合。园林体系由国际团队与李宝章共同参与，形成庄园式归家园林、雕塑水景和隐奢庭院；相关公开资料还提及RIOS、Rose等国际设计团队的参与，艺术品由英国雕塑大师John Atkin创作。整体空间在繁华城市界面中保持安静、克制和私密。

瑞公馆隐奢园林与归家路径

庄园式园林与水景空间

归家园林、雕塑水景与艺术装置

归家艺术雕塑实景

一层归家大堂由2pirDesign参与设计，采用现代典雅风格，并以纽约顶级豪宅“220 Central Park South”为对标。2pirDesign创始人Calland Lee拥有迪拜四季、多伦多四季、科威特四季、北京华尔道夫等顶级酒店设计经验。项目还将图书馆式大堂引入深圳豪宅归家系统，使大堂不只承担通行功能，也成为可停留、可阅读、可社交的公共客厅。

图书馆式归家大堂

1508London同样参与瑞公馆设计。该团队长期服务于英国皇家豪邸和全球顶奢住宅，也是伦敦海德公园1号的设计团队之一。瑞公馆通过国际酒店、世界顶豪和东方住宅设计力量的叠加，形成一套区别于传统样板间复制模式的“大师群像”。

1508London国际高端住宅设计作品

自驾归家部分设置独立车库大堂，使车库入口、电梯前厅和地面大堂保持统一的材质、灯光与礼仪感，避免豪宅常见的“地面精致、地下普通”割裂。

瑞公馆独立车库大堂

八、4.48米层高与大师户型

市面多数豪宅层高约3.2米-3.5米，部分高端产品达到3.6米-4米。瑞公馆全户型标配约4.48米层高，在大平层尺度基础上进一步提升采光、通透感和空间松弛度。进入室内后，视线自然向深圳湾、人才公园和城市天际线延伸，窗外景观成为空间中最重要的“装饰”。

此次推出新品的瑞公馆，属于全新的一批产品，最小面积430平，传承了深圳湾1号的高端性。新品依然位于深圳湾1号的地标建筑T7栋内，楼上就是莱佛士酒店。

因为地段的无可替代性，环顾整个深圳湾，它这批产品，目前依然是独孤求败式的存在。

值得关注的是，瑞公馆这次的产品，设计风格都是东西方结合，注重东方意境，园林设计邀请的是世界园林顶级设计团队RIOS、中国顶豪园林大师—李宝章联手打造，为看遍世界后归来的富豪打造东方的自在舒适空间。

这种中西结合，诞生了一座位于深圳湾畔的隐奢庭院，在繁华中静谧而自在，进入它的世界，外面的喧嚣就被封存了。

当然，最重头的还是瑞公馆的这次推出的产品，这次有3种户型，建面约430平-460平-510平的三个户型，样板房分别由梁志天、杜康生、程绍正韬三位东方设计大师完成，三位大师分别用自己毕生才华，完成一次隆重的东方叙事。

梁志天设计的建面约430平的户型，进去就能直面深圳湾海景，就是那种一眼心动的感觉；而程绍正韬设计的460平的户型，则设计了一个中式玄关，先进入玄关，再看到整个客餐厅出现在面前。

坐客厅看深圳湾景观。视频实景截图

更难得的是，三位大师都尽自己所能，回归东方的意境感，让奢华回归到舒适，让生活和空间更好融合，让窗外深圳湾景观成为最大的装饰，毕竟，4.48米的层高带来的开阔视野和采光，都不是一般产品可以做到的。当然，样板房的装修品质，其实已经不需要多言，鹏瑞对产品长期高要求，才有了今天这个世界级豪宅。

样板房里面，除了极少数装饰品，其余都是交楼标准，所以，8000万可以买到：一个不可复制的地段，一个断层领先的极致产品，一套位于深圳湾1号的居所，一个大师样板房，一个家族传承的身份标签。

深圳湾、人才公园与城市天际线景观

如果你想体验同等的景观和感受，可以住一晚莱佛士酒店的总统套房，一晚的价格16万元，旺季甚至达到30万元/晚，但换取的只是短暂的体验。

瑞公馆不仅把这种体验变成了日常生活，还享有李宝章与RIOS共创的园林、2pir Design操刀的图书馆大堂、乃至亚洲首座美国TGL赛事级室内高尔夫等升级配套。

瑞公馆大师设计阵容

与市场上将样板房简单交给设计师独立完成的方式不同，瑞公馆强调项目方与大师深度共创，操盘团队和创始人持续参与户型、软装和细节打磨。不同样板房呈现不同审美方向：梁志天偏经典沉稳，2pirDesign强调先锋功能，1508London呈现英式高定气质，三位东方设计大师则通过不同户型表达东方秩序、舒适与传承。

九、服务、圈层与长期传承

深圳湾1号早期销售即高度重视客户筛选。徐航在海外购买顶豪的经历，使其明确认识到：豪宅要长期保持品牌价值，除了地段和产品，还需要稳定、纯粹且具有共同价值观的业主圈层。对他而言，业主也是长期邻居，因此项目通过验资、背景审核和双向选择，持续维护圈层质量。

深湾会目前拥有超过800位会员，入会需要严格审核。购买深圳湾1号住宅并不等于自动获得会员资格；公开信息显示，入会费用约40多万元，后续还需按年缴纳会费。严格门槛本身构成圈层价值，使会员能够在相近生活方式、价值观和长期信任基础上建立关系。一次私宴、一场球或一次会所相遇，都可能形成跨行业合作和新的资源连接。

瑞公馆进一步把莱佛士酒店服务送至业主日常生活：酒店、会所、艺术中心、餐饮、康体和圈层服务相互联动。对已经不需要通过住宅证明财富的人而言，真正稀缺的是生活质感、审美品位、隐私边界和圈层纯粹度。

深圳湾的顶豪，长期以来只有“深圳湾1号”和其他。

从2013年的跨界构想，到被国际同行关注的中国豪宅作品；从约10万元/㎡入市，到穿越周期后仍保持高位成交；从KPF城市地标，到T7瑞公馆的4.48米层高、约2800㎡海景会所和全球大师阵容，深圳湾1号完成的是一套长期主义的产品体系。瑞公馆并非对上一代产品的简单延续，而是深圳湾1号在收官阶段对地段、空间、服务、艺术和圈层的一次集中升级。

目前，梁志天、杜康生、程绍正韬参与的约430㎡、460㎡、510㎡全新样板房已开放，公开预约口径为验资3000万元。项目面积、价格、开放批次及具体交付信息，以项目最终公布为准。

来源：安莎通讯社