房屋土地使用权到期 专家：亟需顶层设计

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最近，如何更新温州商品房的土地寿命引起了广泛关注。温州市国土资源局有关人士表示，目前存在一种误解，即土地更新费是房价的三分之一，在国家层面上如何实施土地更新没有具体规定。该人士还表示:为了尽快解决问题，该计划正在讨论中，尚未确定。据了解，青岛、济南和深圳都遇到了这种情况，并在市一级提供了解决办法。

据《21世纪经济报道》4月19日报道，温州土地使用权的续期并不是一个孤立的案例，也不是第一次土地使用权到期。据了解，青岛、济南和深圳都遇到了这种情况，并在市一级提供了解决办法。

4月18日，温州市国土资源局相关人士在电话中向《21世纪经济报道》表示，存在一个误解，即土地更新费是房价的三分之一，对于如何在全国范围内实施土地更新没有具体的实施细则。

根据温州市国土资源局的初步安排，仅温州市就有600多处房产的土地使用年限在2017年12月31日前到期。截至2019年底，已有1，700多起案件到期，主要集中在特定地区和特定时期的特定房屋，如鹿城区、龙湾区和瓯海区。

到目前为止，还没有成功更新的案例。为了尽快解决这个问题，这个计划正在讨论中，尚未确定。温州市国土资源局相关人士介绍。

当天上午，温州市委、市政府听取了温州市20年土地使用证到期工作汇报。浙江省国土资源厅已指示温州市国土资源局上报相关信息。

温州的土地使用权更新不是一个孤立的案例，也不是第一次土地使用权到期。据《21世纪经济报道》记者报道，青岛、济南和深圳都遇到过这种情况，都在市一级提供了解决方案。

根据2007年颁布实施的《物权法》，住宅建设用地使用权到期后将自动续期。但是，国家对如何续期、是否有偿续期、是否缴纳土地出让金以及如何缴纳没有明确的规定和实施细则。原国土资源部地籍司副司长向告诉《21世纪经济报道》记者。

向表示，当房屋相继到期时，该怎么办不是一个部门能决定的，也不是财政部或法律委员会能决定的，这需要整体研究。

温州不是这样

温州房屋土地使用权到期并不是一个个案。据《21世纪经济报道》记者报道，青岛、济南和深圳都遇到过这种情况，并在市一级提供了解决方案。

对于土地使用权到期后的问题，深圳早在2006年就给出了一个例子。国商大厦始建于1980年，是中国第一座商业写字楼，土地使用权仅20年，截止2001年12月31日。

2004年，深圳市出台了《深圳市过期房地产续期若干规定》，对这一历史问题做出了详细规定。补充地价金额为相应用途公布的基准地价的35%，补充地价一次性支付。期满未申请续期或申请未获批准的，原土地使用权将被取消，其土地使用权无偿收回。

其中，青岛市计划以该地区过去一年的平均地价为计算标准，按基准地价的60%缴纳土地出让金。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云在接受《21世纪经济报道》采访时表示，温州误读了土地更新费占房价三分之一的计划，这引起了广泛关注，因为该计划采用了市场评估价格，而深圳和青岛则采用了基准地价折扣。

20年的住宅用地使用期限本身就很短，业主在购买时有时间选择成本，所以按照目前的市场评估价格来计算肯定是不合理的。邹晓云介绍了一下。

但是，土地更新费是房价的三分之一，这不是温州土地使用权到期时的实际更新费标准。4月18日，温州市国土资源局办公室的一位相关人士在接受《21世纪经济报道》采访时表示，存在一种误解，即土地更新费是房价的三分之一。目前，关于如何在国家一级实施土地更新，还没有详细的实施细则。目前，该计划尚未确定，正在讨论之中。

急需的规则

在邹晓云看来，房屋土地使用权的使用期不仅仅是到期后如何解决，而是其迫切需要顶层设计的紧迫性已经开始凸显出来。

1988年宪法修改后，中国开始正式实行国有土地有偿和有限使用制度，其中住宅用地出让最长期限为70年，商业用地为40年，工业用地为30年。在实践中，由于一些住宅用地的转让期限较短，转让期限已经到期或即将到期。

《物权法》第149条第1款明确规定，住宅建设用地使用权在期限届满后自动续期。

实际上，当事人可以继续住在自己的房子里，而不必主动申请续租，居住权也可以得到保障。但是，住宅用地使用权的期限将直接影响到房地产房屋的交易和抵押。邹晓云介绍了一下。

也就是说，土地使用权期满不会影响居住权，但国有土地使用权期满可能会对商品房的交易和抵押产生较大影响。

如果你想交易，就要重新登记，但是国有土地使用权到期后，你就不能登记了，抵押也会有同样的问题。邹晓云介绍道。

以北京为例，记者走访了北京市朝阳区海淀区的连锁置业和我爱我家等多家二手房中介店，了解到二手房的使用寿命是影响销售价格和买卖双方协商价格的重要因素之一。同时，在银行贷款过程中，银行将对国有土地使用权的使用期限进行审查，不会出现还款期限长于国有土地使用权的情况。

据北京中原房地产市场分析师张大伟介绍，如何更新住宅用地使用权也被认为是未来房地产市场的一个隐患。如果未来土地产权更新支付制度逐渐清晰，二手房价格所隐含的土地价值将逐渐清晰，二手房价格应反映土地成本，尤其是剩余使用寿命较短的二手房。

邹晓云认为，决策层应加快出台住宅建设用地使用权到期后如何续期的详细文件。

根据《立法法》的规定，对于如何自动更新住宅建设用地使用权和是否有偿更新住宅建设用地使用权，洪毅认为解释权属于立法机关，即人大。建议国家尽快加强研究，提出可行性建议，并通过发布《物权法》相关解释或修改《土地管理法》等相关法律来澄清这一问题，以稳定社会预期，缓解公众焦虑，促进社会和谐。

邹晓云建议，不同用途土地的更新费结算标准应不同，其中工业用地可考虑有偿更新费，更新费价格可适当提高。毕竟，还有产业升级。居住是生存的基本需要，住房更新的程序和标准可以适度放宽。

来源：安莎通讯社