三四线城市房地产回暖 农民工购房安家仍有难处

本篇文章5501字，读完约14分钟

原标题:三、四线城市的房地产复苏农民工买房和定居仍然困难

制图:李子悦

近日，记者走访了山东、湖南、浙江等地的许多三、四线城市，发现自春季以来，新房销售明显加快，房地产市场逐步回暖。然而，根据住房和城乡建设部最近发布的数据，今年1-2月，房地产存量达到7.39亿平方米，增长率为15.7%，主要集中在三、四线城市。加快农民工市民化是消化这些存量的重要渠道之一。然而，受贷款难、定居难、收入不稳定等因素影响，农民工在三、四线城市定居仍面临各种困难，有必要进一步降低门槛，放宽“举家进城”的规模。

编辑

三线和四线城市的房子容易卖吗？

首付款的门槛降低了，买家提前付款，所以售楼处可以在一周内卖出上月的金额。各地的房地产销售情况有所不同

陕西榆林人张帅完成了一生中的一件大事:今年2月，大学毕业五年多的农民子女终于在山东淄博买下了他们最喜欢的房子。

“父母都是农民，家庭不能提供经济支持。最初计划是明年补足首付款。然而，今年年初，中国降低了抵押贷款的首付比例。它最初要求15万英镑的首付，但现在只有10万。”张帅告诉记者，经过反复比较，他选择了淄博齐悦花园一套86平米的两居室公寓，总价约为50万元。虽然面积很小，但他拥有自己的房子，实现了多年的梦想。

从江西来到湖南株洲工作的陈思红也买了一套房子。“说实话，买房对我们来说还是很有压力的。最近首付比例降低了，你只需付不到30000元，差不多相当于一年的收入，而且税收也优惠，所以快点。”首付之后，陈思红月支付了大约2000元，这让我感到了一个很大的负担。

国家统计局的数据显示，今年2月，70个大中城市的房价同比和环比分别增长了2%和4.8%。其中，三线城市的房价自2014年4月以来首次上涨。

“2月份，我们公司在20天内卖出了50套房子，3月份一天能卖出10套。这感觉像是“攫取”，但政策效应正在慢慢减弱。现在有很多房子要看，下订单的速度很慢。下来。”株洲钟芳投资有限公司营销总监袁江表示，房地产市场几年前就开始回暖。从户型来看，从2015年开始，90-144平方米的户型最受欢迎，销量同比增长21.5%，144平方米以上的大户型销量同比增长21.8%。

记者通过调查发现，与一线城市每平方米数万元的价格相比，三、四线城市的价格相对稳定，而在三、四线城市，买家对价格更加敏感。搜房网今年3月对淄博市购房者的抽样调查显示，在影响购房的诸多因素中，价格是购房者最关心的，占27%。除价格因素外，学区对购房者的影响占16%，购房优惠政策占15%。

许多房地产企业抓住当前政策的有利时机，积极调整销售策略，以吸引更多买家。

济宁华都房地产开发有限公司自2011年开始在当地开发“金兰亭”商品房项目。由于配套设施相对完善，与周边房地产相比价格优惠300-500元，销售进展迅速。目前，该项目近4000套住房中有75%已经售出。3月27日，被誉为“建筑之王”的5号楼开馆，当天的剥蚀率达到99%。

“根据消费者的需求，我们现在调整了我们的销售策略，把重点放在现有住房或准现有住房上，并采取低成本和高质量的路线。”花都财务部经理孔超介绍。

在“金兰亭”售楼处，记者看到虽然是工作日，但还是有很多人前来洽谈买房事宜。售楼处工作人员张雅丽说，春节后的这段时间，房子卖得很好，“上个月的量一周就能卖完”。

中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟表示，三、四线城市房地产市场的普遍复苏，主要是由于去年一系列政策的累积效应，其中最明显的效应是首付比例的降低，这使得很多第一次需要购房的人跨过了提前购房的门槛。此外，一些一线城市房价的快速上涨也提高了三、四线城市房价上涨的预期。

商品房热销带动抵押贷款市场快速增长。据湖南银监局统计，截至2015年底，全省个人购房贷款余额为3694亿元，同比增长20%，自2014年12月以来，增速一直保持在20%左右。

农民工“举家进城”有多难？

贷款困难、定居困难、低收入和不稳定收入以及非城市待遇仍然限制着农民工和其他群体进入城市购买住房。大多数人都“无能为力”

尽管有优惠的政策支持，三、四线城市的房地产市场已经回暖，许多房地产开发商通过降价促销吸引了买家。然而，据本报记者调查，受收入水平和政策限制等因素的影响，农民工等群体在三、四线城市买房的梦想仍面临诸多障碍。

35岁的农民工李在淄博市淄川区工作多年。夫妻平均月收入约为6000元，四口之家每月固定支出约为2000元。加上其他费用，每月节省3000元是很好的。如果你在市区买一套90平方米的房子，你至少需要50万元，每月贷款将超过2000元。压力太大了。如果任何一个月的收入下降，你可能无法偿还贷款。

李说:“我在栾川工作了10多年，我的妻子和孩子也来了。我希望在当地买一套自己的房子，这样一家人就可以安全地住在一起了。”然而，经过几次权衡，他最终选择了压力较小的出租房。

据了解，在淄川区，农民工更愿意为了子女上学和养老而买房。根据抽样调查，淄川区近70%的农民工都有在当地买房的愿望，但面对每平方米5600元的房价、3000元的不稳定月收入、首付比例以及公积金贷款的限制，大多数农民工都是“无力”的。

在湖南，同样的情况也存在。交通银行湖南省分行个人金融业务部副总经理胡昊为记者算了一笔账:

以湖南三、四线城市平均房价3500元为例，100平米普通住宅总价为35万元，按照目前市场首次购买普通住宅20%的首付款比例，首付款为7万元。2015年，中国农民工的月人均收入为3072元，而一个农民工花了两年时间才付清了用全部工资买房子的首付。但是，如果把吃、穿、住、行、养一个家庭的费用算在内，在三、四线城市买得起普通的房子就更困难了，不仅首付高，而且月供也不是个小数目。

淄博市的一项调查显示，44%的购房者可以接受5000-6000元/平方米的房价，19%的购房者可以接受6000-7000元/平方米的房价。目前，淄博市的平均房价在6000元至7000元/平方米之间，而一些高档住宅的价格达到7500元至8000元/平方米，6000元/平方米以下的住宅区在淄博市要么远要么偏。面对高房价，普通市民仍在苦苦挣扎，低购买力的农民工自己买房将更加困难。

此外，由于现行户籍政策和信贷政策的限制，一些移民在工作场所买房，很难享受到与当地居民同等的待遇。

根据中国建设银行株洲市分行的调查，目前，农民工购房量约占株洲市购房总量的25%，占县城购房总量的35%，这表明农民工在城镇购房的潜力很大，意愿也很强，但他们在购房方面面临着很多困难。

“大多数农民工在私营企业工作，甚至是临时工，收入低，收入来源不稳定，很难满足银行信贷要求。”建行株洲分行行长何涛表示，实际上，农民工很难出具可靠的收入证明，也很难核实自己的收入。如果农民工是短期工或临时工，大多数正规企业都不愿意出具收入证明，而且很多农民工的月工资收入都是以现金结算的，所以他们无法提供银行存款账户的活水。此外，大多数农民工不缴纳住房公积金，不具备申请住房公积金抵押贷款的资格，因此申请抵押贷款并不困难。

何涛表示，农民工普遍面临着难以在城市定居、生活成本高等障碍。即使他们成为新公民，也很难跟上医疗保险、社会保障和子女教育的步伐，这削弱了农民工主动购房的意愿。

张帅告诉记者，由于户口不在本地，他选择了商业贷款买房，利率比公积金贷款高出1个多百分点，每月还款额超过3000元，约占家庭收入的1/3。他承认他在买房时遇到了许多实际困难。“因为我的账户在国外，当我申请商业贷款时，银行要求我在当地找一个联系人，我可以从银行借钱。人们害怕将来遇到麻烦，没有人愿意提供证据。”

因为户口问题，张帅仍然面临尴尬。“如果陕西的农村户口迁出，村里会收回土地。家里的父母不同意搬户口，但是如果你不搬，你就不能直接在淄博买房。上学只能靠借钱。”张帅不明白。他在淄博工作了5年。社会保障和纳税都在这里。为什么他买房子时不能享受和当地人一样的待遇？

“现在很多农民工和外来务工人员在工作时买房，更多的是为了孩子上学和享受附近的公共服务。如果这个环节不打开，鼓励农民工在城市买房将成为空的一句话。”张大伟认为，三、四线城市应逐步探索以居住证为核心的公共服务模式。只要外来务工人员和外来务工人员在居住地买房，他们就应该享受和本地人一样的公共服务。

买房的负担能减轻吗？

一些住房开发政策的限制已经成为增加购房负担的一个重要因素。一、二线城市和三、四线城市存在贷款利率倒挂现象。要防止“边走边增”的恶性循环，避免“老库存不解决，新库存就会出现”

对于三、四线城市的购房者来说，第一个希望是房企会进一步降低价格。在调查中，记者发现，房地产企业普遍关注将于5月1日实施的房地产业务改革。一些分析人士认为，营改增将有助于三、四线城市的低利润住房企业减轻负担，并为空本地的去库存化提供更大的降价空间。

淄博市淄川区钟毅房地产开发公司首席财务官佐伊表示，对于房地产开发企业来说，土地成本一般占总成本的40%。这次营地改革的政策规定，土地费用和建筑安装费用应包括在扣除范围内。如果扣除足够，估计企业整体税负将下降2%左右，这为企业降低房价、促进销售提供了/0/余地。“营地改造可以使我们空的房价降低5%，每平方米300元左右可以降低。”

一系列住房开发政策的限制提高了房地产开发成本，也是增加购房负担的一个重要因素。近年来，为了解决大城市的停车问题，一些地方出台了住宅小区停车位建设的相关规范，一般要求新建住宅小区的停车位比例应达到1: 1。这项政策在一线和二线城市取得了良好的效果，缓解了住宅区停车紧张的问题。然而，在三、四线城市，由于买车的居民数量很少，空的停车房相对比较丰富，住宅区都在地下。

济宁华都房地产开发有限公司在开发“金兰亭”项目一期和二期时，按照政策要求修建了2600个地下停车位。截至目前，已售出1700多套住房，但仅售出约600个停车位，占企业资金近1.6亿元，年利息成本近2000万元。

记者了解到，为了尽可能不占用资金，许多房地产企业都采取了配套销售的策略，即在买房时，必须同时购买一个地下停车位。然而，超过10万元的停车位对三、四线城市的买家来说是一个很大的负担。此外，银行和公积金中心一般不接受停车位作为贷款抵押，这相当于提高了购房者的首付比例。

除了引导房地产企业积极降价，银行信贷支持也非常重要。张大伟告诉记者，目前三、四线城市普遍实行20%的首付比例，杠杆率已经处于较高水平，不太可能继续降低首付比例。未来，信贷支持将主要通过引导利率下降来降低购买者的购买成本和还款压力。

根据相关数据，我国银行吸收存款的总成本在2.1%-2.2%之间，银行业的正常运营成本约为1%，总资本成本在3.1%-3.2%之间。目前，长期贷款利率在4.8%以上，银行贷款利率进一步下调0/。

由于三、四线城市的金融业竞争相对不足，利率没有完全市场化，一、二线城市和三、四线城市的利率出现逆转。“北京和其他城市可以找到12%的优惠利率，但许多中小城市仍然实行基准利率，这显然是不合理的。”张大伟说。

此外，如何进一步发挥公积金在减轻购房负担中的作用也是值得探讨的。张大伟建议，我们应该逐步考虑扩大目前的公积金政策，为购买第一套住房的群体提供普遍的低息贷款支持，同时，解决对使用现有户籍和公积金存款的限制。

随着市场的复苏，风险因素在上升，首付比例在不断下降。银行应该防范未来可能出现的贷款风险。一些银行报告称，自去年以来，一些高质量的房地产开发商有很强的议价能力，并主动降低开发贷款的保证金比例，降低贷款担保责任。一方面，银行担心失去高质量的客户，另一方面，他们害怕增加后续资产质量的压力。一些房地产开发商也开始自己搞金融业务，借钱给买房的客户，导致购房者没有购买力，通过零首付或低首付买房，到银行申请按揭贷款，这不是一个小的贷款风险。

淄博商祺银行个人金融部个人贷款中心副主任宋志刚表示，由于住房抵押贷款大多是中长期贷款，信贷风险往往需要长时间出现，难以立即发现。目前，许多房地产企业都在盲目扩张，资金缺口和债务规模不断扩大，资金链紧张会影响现金流的平稳运行。银行，包括项目贷款银行和抵押贷款银行，可能会造成损失。

宋志刚建议政府加大支持力度，设立风险防范基金等。，以保持购房信贷的安全性和稳定性，同时，采取同时购房和租房以及适当降价的方式，加大对农民工等群体购房的支持力度，使政策红利真正惠及这一群体。

温州银监局相关负责人认为，应实施差别化抵押贷款政策，积极引导各类资金投向需要去库存的领域。监管部门要密切监控辖区内房地产贷款的资产质量，确保在房地产开发贷款快速增长、抵押贷款首付比例下降的情况下，资产质量不会出现明显下降。

值得注意的是，随着市场的回暖，一些待开发的房地产项目已经提前开发，新一轮投资热潮已经兴起。例如，在温州，住房市场最近开始回暖，一些住房企业热衷于征地。仅2015年中梁地产就赢得了8块地，华虹地产赢得了5块地。太多房地产项目的集中开发很容易给企业带来财务压力。如果市场波动，某个项目销售不畅，企业就会陷入财务困境。

“目前，尤其需要警惕去库存化发展成为新一轮土地开发热的趋势，防止“去而不增”的恶性循环。”张大伟表示，在地方财政普遍困难的情况下，房地产去库存应特别注意抑制地方政府出售土地的新冲动，防止“旧库存解决前会出现新库存”，鼓励房地产企业和地方政府积极适应转型要求，告别传统的土地财政思想。

来源：安莎通讯社