《物权法》司法解释调研七年出炉 最高院称开放小区需立法

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《物权法》的司法解释于七年前出台。最高法院表示，开放社会需要立法

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应注意防止《物权法》第28条在实践中不适当地扩大适用，损害相关权利人的合法权益。因此，有必要对本条所述的人民法院和仲裁委员会的有效法律文件进行解释。

我们的记者王峰从北京报道

然而，在她向我们走来之前，我们喊了一千遍，催促了一千遍。用这句话来形容最新的物权法司法解释更为恰当，该法于2009年开始调查，历时七年。

2月23日，最高人民法院发布了《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(以下简称司法解释)，共22条，自3月1日起正式实施。

最高人民法院第一人民法院院长程新文在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》新闻发布会上介绍说，司法解释主要解决了六个问题:实践中对不动产登记与民事诉讼关系的错误认识和做法， 预告登记后房地产权利人处分房地产权利的行为受到过度限制，对机动车等特殊动产物权变动中第三人范围的理解存在偏差。 《物权法》第28条适用范围的不当扩大、共有人优先购买权的实际适用和司法判断标准的不统一、善意取得制度适用标准的差异等。

一位最高法院法官写道:“(司法解释)是最高法院法官仔细考虑的结果，也是数以千计的法官在无数案件中收集的知识。”

那么，司法解释具体“解释”了什么呢？

防止预先通知注册的不当扩展

2007年，《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)正式实施，其中《补充规定》共20章247条。物权法的性质是私法:调整的基本内容是民事主体之间的民事法律关系。具体而言，《物权法》适用于因物的所有权和使用权而产生的民事关系。

其中，《物权法》第九条至第二十二条涉及不动产登记。

《物权法》第20条规定，当事人就房屋或其他不动产的物权买卖签订协议，为保证物权未来的实现，可以根据协议向登记机关申请预告登记。

预告登记可以使购房者在签订购房合同但未获得房屋时获得合法的产权，从而防止开发商或售房者出售一套房子和两套房子。

"通知注册来自德国，当它被引入中国时引起了争议."朱伟，中国政法大学副教授。2015年实施的《房地产登记暂行条例》标志着预告登记制度在中国已经明确。

《物权法》第20条规定，预告登记后，未经预告登记持有人同意处分房地产的，不发生物权效力。

“在实践中，对于不动产登记权利人因违法行为将受到何种处罚，存在着模糊的理解。在某些情况下，甚至有不正当地扩大预告登记效力的趋势。”程新文说道。

因此，最新司法解释对《物权法》第21条所述的不具有物权效力的“处分行为”进行了限制性解释，即仅限于未经预告登记持有人同意转让房地产所有权的行为，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的行为。，这在法律上危及或阻碍了债权的及时实现。

防止公法对私法的不当干涉

不动产登记制度建立后，一个人是否拥有不动产的物权，只有在不动产以他的名义登记时才生效。《物权法》第28条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文件或者人民政府的征收决定而产生的财产权的设立、变更、转移或者消灭，自人民政府的法律文件或者征收决定生效时生效。

也就是说，当法院或仲裁委员会决定财产所有权转移时，法律文件生效时，该法律文件生效。

但是，“人民法院和仲裁委员会制作的直接导致物权变动的法律文书的范围，一直是司法实践中的难题。”程新文说道。

“特别是在实践中，存在着继续履行合同的判决被认定为导致物权变动的法律文书的现象。这样就导致了法院判决代替履行行为，法院判决代替物权登记，物权秩序混乱，实际权利状态与登记权利状态不一致，进一步影响了下一步的交易安全。”上述最高法院法官写道。

例如，甲、乙双方签订房屋买卖合同时，出卖人在收到买受人支付的全部购房款后违约，不愿登记交付房屋所有权转移。乙方起诉并要求法院判决甲方履行合同并支付违约金。“但即使法院裁定卖方应履行其合同义务，也不应认为如果判决生效，物权将发生变化。它仍然需要登记和公布。”一位财产法学者认为。

“这是为了避免公共权力不当干预私法关系，损害财产权的公开性和公共信任原则。”他说。

程新文介绍，应注意防止《物权法》第28条在实践中不适当地扩大适用，损害相关权利人的合法权益。因此，有必要对本条所述的人民法院和仲裁委员会的有效法律文件进行解释。

据此，司法解释规定:“人民法院和仲裁委员会对分割共有不动产或者动产案件依法作出的生效判决、裁定和调解书，以及人民法院在执行过程中作出的拍卖成交裁定和债务清偿裁定，应当认定为人民法院和仲裁委员会导致《物权法》第二十八条所称物权设立、变更、转移或者消灭的法律文书。”

业主建筑物的独特所有权吸引了人们的注意

值得注意的是，在2月23日的新闻发布会上，程新文回应了开放与封闭社区的话题。

“目前，党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家的政策层面，涉及包括业主在内的相关主体的权益保护，也有一个通过立法实现法治的过程。作为人民法院，我们将密切关注，积极应对。”他说。

《物权法》第73条规定，建筑区划内的道路属于业主，但属于城市公共道路的除外。建筑分区内的绿地属于业主，但城市公共绿地或明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房属于业主。

“公路占用的土地所有权属于国家，但使用权属于所有者。道路上的水泥混凝土、沥青和种植植被的所有权属于所有者。”武汉大学法学院教授、物权法专家孟说。

孟认为，在物权法框架下解决这种所有权转移有两种方式:业主与当地政府协商同意开放封闭社区；如果业主不同意，当地政府只能在补偿的前提下，通过征收和征用的方式开放封闭的社区。

“此外，没有第三条路。”孟对说道。

(编辑:陈洁。如有任何意见或建议，请联系王峰@ 21京基；陈杰@ 21京基)

来源：安莎通讯社