住宅小区不再封闭 高端豪宅怎么办

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【意见有利于加快住宅小区的发展，但从长远来看，会给豪宅品质的创造带来挫折，并将充分考验开发商的产品规划智慧】

“如果汤臣一品变成了一个开放的社区，那天晚上我会马上去那里，烧烤和喝啤酒，带一个高音喇叭，跳完小苹果。”到时候，我会通知大家的。”2月22日，这样一段话在一些微信群中流传。汤臣一品是上海的一个知名楼盘，目前的单价超过18万元/平方米。21日发表的关于区块制的意见引起了广泛的讨论。

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》(以下简称《意见》)明确提出，新建住宅应当推行街区制，原则上不得建设封闭式住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院应逐步开放，实现内部道路的公共化，解决交通网络布局问题，促进土地的节约利用。

意见发表后，各方反应强烈。很多业内人士指出，如果住宅区全部开放，每个人只需购买豪宅旁边的住宅区，就可以享受以前豪宅的配套设施，而开放的住宅区也不利于房地产公司，可能不会像以前那样发挥大的作用。豪华住宅将来有可能降价吗？房地产公司也应该转型吗？

测试开发人员产品规划的智慧

雅豪机构营销总监郭毅在接受《中国商报》采访时表示，为了满足购房者的生活质量，社区环境的营造也是高端社区不可或缺的一部分，除此之外还有一些高科技在建筑内部的应用和精致的内部设计。独家获得高质量的社区环境资源，确保富人阶层的安全和隐私，也是高端社区的重要价值观。如果传统的封闭社区不再封闭，这些卖点可能会被打破。

如今，在一线城市的房地产市场中，尤其是在高地价的压力下，房地产市场中新增的住宅项目呈现出整体高端化的趋势，豪宅的供应量不断增加。只有在项目之间竞争产品、质量和服务，我们才能在激烈的竞争销售中突破重围。郭毅预计，虽然意见的公布将促使未来在京高价收购土地的豪宅开发商在政策实施的真正空时期内密切关注相关规定，这将有助于加快住宅用地出让的开发进度，但从长远来看，这将会给豪宅品质的创造带来挫折，并充分考验开发商的产品策划智慧。

“一旦《意见》实施，高端社区的公共部分将由私有向开放、由私有向共享，业主的安全、隐私和服务质量将得不到保障。”郭毅说道。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进也对记者进行了分析，他表示，以街区为基础的住宅项目的推出将在一定程度上不同于传统的封闭社区，也将对后续住宅企业的产品供应产生新的影响。他认为，以街区为基础的住宅项目与封闭式住宅项目的最大区别在于，社区内的配套设施逐渐等同于城市公共建设的配套设施，这有利于部分社区基础设施的充分利用，并能最大限度地节约土地。

朝着节约土地的方向发展

严跃进说，这种政策调整是为了改变过去封闭社区的许多弊端。例如，一个封闭的住宅社区在一定程度上将商业设施与住宅设施分开，并且需要更大的占地面积。通过推进开放式街区体系，城市商业设施和居住设施的后续规划将得到整合，城市规划将朝着节约用地的方向发展。

中原地产首席分析师张大伟认为，出于安全考虑，住宅区是封闭的，住宅区的道路基本上是低速公路。开放后如何保障社区居民的安全是一个大问题。国外之所以实行封锁制度，是因为居民可以合法持枪，分散居住，这与国内高层住宅的性质完全不同。

根据张大伟的说法，街区型社区是指住房、商业和服务业混合在一起并与街道紧密结合的社区。里面的设施有:银行、超市、商业街、餐馆、医院、学校、幼儿园等。街区式社区具有城市土地利用率高、交通便利、城市景观丰富、与商业和各种城市活动紧密结合的优势。在中国城市的住宅区使用时，出现了一些新的问题，如安全问题、噪声干扰问题等。

本报记者了解到，目前，北京沿海地区塞罗城的社区正在进行类似的街区试点。此外，由于文化习惯不同，中国很少有这样的社区。

新城控股高级副总裁欧阳杰对《中国商报》记者表示:“上述政策的大方向是完全正确的。实现内部道路的公共性可以促进城市交通的缓解。虽然发达国家的道路不宽，但是很密集。目前，我国通勤效率过低，影响了城市的劳动生产率。如果交通变得更好，将有利于提高城市的效率。然而，这些改革也涉及到财产法。现在国内社区的公共区域属于所有业主，将来如何管理是一个问题；此外，如果在未来的土地转让中剥离公共区域，这将大大减少土地转让的收入。”

国家发展和改革委员会综合交通研究所宏观城市交通办公室主任程世东对媒体表示，多年前，专家学者们倡导开放社区，但由于阻力很大，未能成功实施。首先，就文化观念而言，它影响城市规划和人们的理解，这是问题的根源；第二，土地应该小块出售，而不是大块出售；第三，在公共安全和管理方面，“大院的封闭管理给人一种更安全的感觉，需要更少的安全和财产。”如果它被打开，它将遇到巨大的阻力”。

物业管理行业面临洗牌

严跃进表示，住宅小区系统工程也可能使房企后续的社区管理模式发生重大调整，一些封闭式住宅项目的管理模式可能不得不放弃，开放式社区管理模式的建立应该加快。

欧阳杰还表示，如果社区在未来开放，可能不需要财产安全，但政府的公共安全要求变得更高，政府的安全投资可能需要增加。此外，清洁已经成为城市的一项公共服务，城市对清洁的要求也会越来越高。

幻想曲控股董事长潘军在接受《中国商报》记者采访时表示，新政有望打破现有社区的区域化格局，使大社区被网格分割，社区的物理边界更加分散和模糊。然而，这并不意味着社区功能和社区服务需求的消失，而是使社区管理的形式更加复杂，大大增加了对社区管理的要求，并相应增加了管理成本。

“大型居住社区在物理上被道路分割成几个小单元甚至单个建筑，这对管理成本的控制和安全质量提出了巨大的挑战。”潘军说道。

他认为，物业管理行业正面临着洗牌，传统的物业管理机构正面临着升级的需要。率先完成无线城市和智能安防建设的物业公司，关键是在基础服务运营的基础上把握主动权，寻找新的利润来源。

“区块系统预计将在未来几年内全面推出，这既是一个挑战，也是一个机遇。”潘军表示，多元化经营收入、智能社区管理、社区网络电子商务等领域的一些龙头企业有望率先抓住政策机遇，迅速抢占更多的市场份额和机遇。

来源：安莎通讯社