新一轮房地产去库存措施袭来 农民成去库存重点

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猴年伊始，新一轮省级救助政策相继出台。记者发现，在福建、江西两省出台的房地产救市政策中，鼓励农民购房已经成为一个标准，农业银行甚至推出了“农民住房贷款”，这是中国第一个专门面向农民的个人住房贷款产品。//

然而，由于未来一线城市房地产市场的快速复苏，当国家房地产市场政策放松时，一线城市正计划收紧政策。

日前，福建省政府发布了《关于解决房地产库存问题的若干意见》(以下简称《意见》)。

根据福建省政府的《意见》，第二套住房贷款的最低首付款为30%；购买或租赁商品房为公共租赁住房；存量商品房将转为老年住房，同时部分商业办公用地可转为商业和居住用地:优化开发用地供应。

各地密集发布去库存化政策

2月14日，江西省人民政府官方网站也发布消息称，江西省人民政府发布了《关于做好解决房地产库存工作的通知》(以下简称《通知》)，并以20项有力措施促进房地产市场持续稳定发展。

农历新年过后，一线城市的房地产市场呈现出快速复苏的趋势。

昨天，一个平均价格为80，000元/平方米的房地产在上海挂牌出售。光是两居室就需要近1000万元启动，但受欢迎程度超出了预期。一天之内，300多处房产售罄，开发商的收入超过30亿元。

在二手房方面，上海二手房的价格上涨也是惊人的。据统计，不少人在节前将价格提高了50万至100万元。

在此之前，深圳楼市几乎疯狂，连续16个月上涨。

因此，尽管全国各地的房地产市场政策都有所放松，但一线城市的政策却在收紧。

据市场人士透露，深圳目前正在研究房地产调控政策，正在讨论的调控措施包括将购房者的社会保障缴费年限从一年改为三年，将营业税免税年限从两年改为五年。春节假期后一周内，深圳二手房中介机构将参照新的社会保障要求重新审核购房者的资格。

此前，银行已采取措施限制深圳中介机构的房地产投机。

中原地产首席分析师张大伟认为，各地都在加紧出台去库存化政策，预计两会前后各省将出台不同强度的房地产库存化政策。总体而言，房地产市场预计将在第一季度遭遇一轮密集的政策宽松。

“福建的新政策力度更大，特别是对于可以改造成住宅的商业用地，而且政策提前了。”这有利于解决目前一些城市商业地产过剩的现象。

农民已经成为“去库存化”的焦点

《意见》明确提出支持农民进城购房，各级政府要制定政策措施，鼓励农民进城购房，落实户籍改革计划和居住证制度，进一步简化农业人口购房落户手续。

同样的政策也出现在江西。通知中有一项鼓励农民在城市买房。

上周五，中国农业银行还发布了一份新闻报道，称农业银行最近推出了“农民住房贷款”产品，这是中国首个专门面向农民的个人住房贷款产品，致力于满足农民在城市购买商品房的需求。；降低贷款成本，对首付比例在30%以上的贷款实行优惠利率，鼓励分行因地制宜，提供优惠利率，解决农民融资难的问题。

“显然，农民工市民化和农民在城市购房已被列为购房的重要方式，尤其是在三、四线城市。因此，在过去两三个月里，许多省市政府响应中央政府的号召，出台了补贴农民购房等相关政策。”上海亿居置业杨红旭表示，中国农业银行推出面向农民的贷款产品，降低贷款门槛是支持，但更重要的支持是利率优惠，有必要观察未来贷款利率能给农民多少优惠。

三线和四线城市效果更好

“根据最近出台的地方法规和各地出台的一些金融措施，将出台一系列新的刺激政策，帮助农民工购房。”易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，由于这项新的购房政策，农民工可以积极进城购房。这些政策可能会对三、四线城市产生良好的影响，这可能会更好地反映三、四线城市的去库存效应。

行业:三、四线有望停止下跌，二线将成为市场热点

中原地产张大伟表示，就城市而言，一线城市最受标杆企业青睐。“特别是在2015年连续降息后，一、二线城市的楼市资本将明显改善。根据统计局的统计，房价已经全面上涨。三、四线城市的库存绝对值过高，因此2016年市场分化趋势仍将持续。

因此，张大伟判断，2016年上半年房地产救市政策将继续出现，房地产市场政策将继续宽松。但是，在差异化的市场结构下，房地产仍然面临巨大的风险，尤其是一线城市的房东对房价上涨的要求非常高，房地产市场的二线城市将成为2016年的市场热点。

严跃进认为，三、四线城市的购房政策相对宽松，这也将对房价走势产生影响:“总体而言，三、四线城市的房价将基本结束以前的下跌趋势，即呈现停止下跌的现象。对于一些学区资源较好的住房，它可能会率先提价。然而，郊区的一些房产价格基本稳定。但无论如何，三、四线城市房价下跌的历史已经基本过去，我们不应该再幻想这些城市房价下跌。”

然而，上海亿居房地产研究所副所长杨红旭坦言，对于农民来说，如果他们真的需要住在城市，有一定的能力买房子，用贷款买房，他们就会利国利民。然而，如果你不想住在自己的房子里，而只是觉得有政策贷款，你想顺应潮流，利用国家，这不是最好的政策贷款买房。“中小城镇的增值性差，未来收入低于预期很麻烦。”(记者潘？(

来源：安莎通讯社