吹响房地产去库存号角

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本报记者冷秋

在2016年的两会上，大家的目光又一次聚焦在房地产市场上，“去库存化”成为两会上关于房地产市场的热门词汇。

根据中国社会科学院的数据，2015年商品房总存量预计将达到39.96亿平方米，现有待售房屋面积为4.26亿平方米，如果要完全消化，需要23个月的时间。房地产引领并启动整个身体。如何消化如此庞大的库存？去年底召开的中央经济工作会议强调要解决房地产库存问题，提出要加快农民工市民化进程，扩大有效需求；建立购租结合的住房制度，发展住房租赁市场。

地方人大积极响应国家房地产去库存政策，制定政策措施。河北省和广东省都提出以迎接新市民为出发点，推进住房制度改革；青海提出加快户籍制度改革和居住证制度“双落地”，进一步放宽西宁定居限制，建立农牧民进城购房租房财政补贴政策。根据内蒙古政府工作报告，在扎实有序消化房地产存量方面，我们将研究住房公积金政策，支持农牧民到城市购房，鼓励金融机构向进城的农牧民发放住房贷款。

值得一提的是，河南作为中国人口最多、劳务输出大省，在鼓励农民工进城购房方面做了一些积极的探索。这一次，地方两次会议提出了具体的实施方案:2016年，河南将着力于去库存和促进消费，以促进房地产业的健康发展。支持职工缴纳公积金贷款，改善住房条件，将劳动关系稳定的常住居民纳入公积金覆盖范围，鼓励农民进城购房。建立租购并举的住房制度，鼓励房地产企业跨境发展。

同时，河南也有序推进了农业转移人口的城市化。加快户籍制度和居住证制度改革，出台县级以上城市落户措施，保障进城农民的土地承包权、宅基地使用权和集体收入分配权。

早在2010年底，河南省的注册人口就超过了1亿。除了1000多万人流向发达的沿海地区外，该省还有大约9000万常住居民。2015年，河南省的城市化率为46.85%，这也意味着河南省约有5000万人生活在农村地区，而空的城市化水平仍然很高，因此去库存化的影响可能会更大。

库存问题是一个分裂的问题。目前，在2014年9月30日以来的一系列政策刺激下，一、二级市场库存压力明显缓解。

根据民生证券研究所的研究，从结构上看，2015年底，一、二、三线城市的库存与销售额之比分别为8.15、10.23和25.58，其中三线城市的房地产库存过剩问题最为严重。目前，压力主要在三、四线城市。

广东省政协委员、华南师范大学人口、资源与环境研究所所长吴进文分析了广东省的情况，认为粤东、粤西大部分地区属于三、四线城市，长期以来都是资源和人力的输出地。除了开发自然资源，政府的支持更是刻不容缓。她建议对粤东和粤西的互联网概念产业给予支持政策，该产业的发展应推动房地产去库存化。

这也符合房地产行业的观点。中原地产首席市场分析师表示，库存积压的根本原因是产业结构和人口结构的趋势变化。三、四线城市工业发展不足，没有就业机会，没有人口吸引力。因此，如果工业发展问题得不到解决，去库存化的效果将是有限的。

因此，房地产的去库存化需要一个拳击组合。今后，应采取更有针对性的措施，促进城市化，聚集工业人口，改善公共资源的分配。

来源：安莎通讯社