【时讯】海南房产泡沫指标高?海口50%商品房长时间无人住?

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商品房空的设置率反映房地产市场供求状况的重要指标在海南很少被提及。 即使在网上通过很多大搜索引擎，也无法检索正确描述海南实际商社空设置率的信息。

但是，不管是否被提及，对海南房地产业的影响一直存在。 海南失声的空安置率

你知道海南商社的空设置率有多高吗？ 记者问。

空设定率？ 海南好像没有公布这方面的资料。 长年在海南做房地产开发企划的经理困惑地面对记者。

空安置率有多种说法。 据专家介绍，以美国为例，空放置房间是指中介机构可以租赁出售但半年以上不出售的房子。 空安置率是空安置房除以全社会房屋。 但是，我国的计算方法不同，我国的空置房是指竣工后还没有出售的房屋，人们说的空置率多是将未出售的房屋全部除以当年竣工的房屋。

海南省建设厅的统计无处不在的赵文川告诉记者，空安装率的合理计算方法应该是一年内未销售的商品房面积与竣工后的可销售面积之比。 根据国际上常用的评价商社空的设置率标准，空的设置率在15%-20%之间是危险区，20%以上是商社的积压区。

记者访问了海口市房管局、海口市计划局等多个相关机构或电话采访后，没有得到正确记述海南或海口空设置率的统计数据。 赵文川表示，海南省没有做过空安置率的统计。 根据调查的资料，海南省统计部门2003年调查的48家公司，商社空的设置率为9.1%。 也是唯一具体记述海南空设置率的资料。 很遗憾，这份资料不能代表海南的整体水平。 根据海南省建设厅2003年的统计报告，海南当时有500多家房地产开发公司获得房地产开发资格，仅2002年报告的房地产开发公司就有300多家，有开发业务量的公司有154家。 一位业界人士认为现在海南的房地产开发公司肯定比这个数量多。 48家公司给出的数字似乎无法证明问题。

实际上，海南不想提到大家空安置率。 据熟悉某种情况的人说，海南省没有公布空的配置率有两个原因，另一方面，这个数据很难统计，特别是在海南，历史遗留的问题很多。 另一方面，我省的空的设置率可能很高。 宣布的人没有光辉，也可能影响公司在海南的投资。

开发者不想做这方面的统计，因为高空配置率是房地产泡沫的指标。 开发者最害怕有泡沫。 从事房地产开发的人告诉了证券导报记者。 空安装率高低的讨论

海南商社的空设置率高还是低，在《证券导报》记者调查中有两种说法。 天拓投资总经理顾明认为，海南的空设置率不高，特别是近两年开发的房地产。 他比如紫荆花园一期全部售罄，10%左右的业主很久没住了。 土地房地产办公室主任刘丽君说，1998年开发的土地园林一期几乎卖完了。

但是这些说法似乎和人们的主观感受不太一致。 来自哈尔滨的游客对证券导报记者说:“我去过很多城市，海口住宅中光线最少。 住在大成公寓的李先生向证券导报记者介绍说，住在这里半年没见过邻居了。 海南创意开发企业是专门从事房地产中介的企业，比较了解海口房屋的空配置情况。 其中一名员工说海口至少有50%的房子长时间没有人住。

一位业界人士认为海南确实有很多不动产无人居住，但这些不动产大多有业主，属于二级空配置，无法计算为空配置率。 省建设厅统计处赵处长向《证券导报》记者提供资料，根据该资料，截至2003年底，海南省城市住宅面积达到4748万平方米，已有4455.7万平方米房屋办理登记证明手续，占93.84% 赵处长还介绍说，由于我省的历史原因，积压的不动产达到了400万平方米，现在通过租赁，销售了消化了300万平方米的不动产。

根据海南省建设厅1999年发表的统计资料，海南全部积压的不动产包括空的安装室和停止延迟建设的不动产，已经达到2350万平方米，这是报告开工的2077万平方米的不 据一家媒体报道，截至今年年初，仅批准建设的半截工程就达到了780万平方米，不包括其他建设项目。 海南省建设厅6月统计数据显示，今年1-5月施工面积达到413.8万平方米，其中许多是住宅项目。 据最新统计，今年1-8月的总销售面积为74万平方米，每月平均销售9.25万平方米，以这个速度一年只能消化111万平方米的不动产。 这些建设中的不动产如期竣工，加上以前没有出售的100万平方米以上的滞纳室，海南需要消化5年。 只要从这个立场分解，海南未来空的设置率就会大幅提高。 业界人士也担心未来市场上没有能力消化那么多房地产，建议政府在批准建设时应该加以管理。 二级空置房给70%的房地产企业造成了损失

无论海南商品房的空设置率是高还是低，有些都一致肯定，海南的二次空设置房屋数量巨大。 二次空置房是指已经出售但至少半年没人住的不动产。 据在多家房地产企业工作的王经理介绍，在海重岛，多个高层建筑的房子被放置2次空的现象非常严重，如怡和、银谷苑、幸福之家等。 二次空置房占50%左右，也有几年不居住的业主。

记者想知道海南配置了多少不动产二次空，海南省建设厅统计局赵文川表示，我省目前没有统计二次空配置。 一家房地产开发企业的经理告诉记者做这方面的统计也不容易。 买房是否需要居住是因为业主的主观行为。 他们因为各种理由不住，也因为各种理由随时住。

一个行业的人解体，许多房屋长时间无人居住的主要原因是买家的结构。 他说，在海口，70%的不动产是由岛外买家购买的，而在三亚，这一数据达到了90%以上。 他们来海南买房既有度假、养老，也有投资的。 这些买家在很短的时间内来到海南，买房等待上升。

海南地实业有限企业办公室副主任郭涛表示，来度假的购房者通常从10月到第二年5月住在海南，来投资只是为了等待购买的房地产高涨，不来住。 他对记者说:你冬天晚上来的话，地上花园的夜晚会更闪耀。 紫荆花园的经理也介绍说，在紫荆花园的一期，10%的业主是在冬天来的。

另外，存在当地买家买不到的现象，这是海口的二次空不动产增加的原因。 海口市民中，有第二套房的人不少。 拥有这些多个住宅的人由于各种理由放置住宅空。 紫荆花园的营业部长说，有些业主在市中心有房间，由于工作原因，长期不住在新住所。 这样的人占紫荆花园一期家庭数的10%左右。 海南环岛物业管理企业管理怡昌花园的宋经理说，有些业主又买了房间。 这不是住的，新的讨厌啊。

房屋二次空配置对房地产企业的影响首先是其冲击。 很长时间没有找到业主了，所以无法收取这笔物业管理费。 征收物业管理费生存的物业企业现状不容乐观。 海南环岛物业管理企业宋经理表示，目前海口70%左右的物业企业正在亏损。 据知情人士透露，同一环岛物业管理企业管理的怡保公司因长时间没有业主，放置了房子空，从2001年到现在的4年间没有回收40万人的应收款。 海南馨平物业管理企业王鹏涛表示，全国只有海南以半价征收放置二次空家的房费。 这也强调了海南的二次空置房数多给海南的房地产企业带来的不自然。

房地产企业生活不好，业主的生活也就不轻松了。 一位开发商说，如果房地产企业不能收取足够的房费，园区内的设施就不能维持，园区内的会所等娱乐设施也不能完全利用，比如有些园区的游泳池形状相似，电梯也不开。

某业界相关人士认为房屋的二次空放置会失去社区内的人气，周边的服务设施也跟不上，也是海口很多小区周边的商业没有迅速发展的理由。 (完)(来源:证券导报)

来源：安莎通讯社