2015险企投资性地产：平安增近六成 太保收益率9.5%

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无论是在国内还是国际房地产市场，2015年都出现了一波巨大的保险基金浪潮。

虽然上市保险公司的投资策略似乎有所不同:去年，在四家上市保险公司中，平安和新华保险的投资性房地产资产同比增长，而中国人寿和中国太平洋保险的投资性房地产资产同比下降，但业内人士认为，保险资金对房地产的投资仍在继续增加。

一位保险资产经理告诉《证券日报》，保险资金的投资标准主要有两个，一个是资金的规模，另一个是投资的预期回报，而房地产投资具有所需资金大、投资回报稳定的特点，因此成为保险资金青睐的对象。此外，由于集团的战略布局，许多保险公司也在投资房地产行业。

从收益来看，中国太平洋保险2015年年报披露，从集团总投资收益率来看，“投资性房地产为9.5%，同比增长1.4个百分点。”一些研究人员告诉记者，房地产保险投资的回报率可以集中在写字楼租金和公允价值的变化上。

房地产保险投资超过6000亿元

根据平安披露的2015年年报，截至2015年12月31日，平安的投资性房地产资产为275.09亿元，同比增长58.4%。据该公司称，这是由于“这种投资的增加”。

事实上，平安已经开始攻击房地产行业的城市。通过集团内部资源整合，平安方浩2015年业务发展迅速，房地产金融平台规划逐步清晰。与世茂、雨润、碧桂园等数十家大型开发商建立了战略合作关系，通过平安方浩平台实现的新房交易规模超过1500亿元。

至于其他保险公司，截至去年年底，新华保险的投资性房地产资产为21.77亿元，同比增长30.8%。“主要原因是，2015年，公司将部分房屋建筑由自用转为出租，部分在建项目转为投资性房地产。”新华保险在其年度报告中解释道。其中，在建工程转让的投资性房地产原值为3.87亿元。

与平安和新华保险的投资性房地产增长不同，中国人寿和中国太平洋保险的投资性房地产资产在2015年出现下降。

其中，截至去年底，中国人寿投资性房地产资产达12.37亿元，同比下降3.6%，占投资性资产总额的0.05%。"主要原因是投资性房地产贬值的影响."中国人寿解释道。

此外，中国太平洋保险年报显示，截至去年年底，其投资性房地产资产为63.44亿元，同比下降3.3%，占投资性资产总额的0.7%。

上述数据表明，上市保险公司对房地产投资的态度呈现出一定的差异性。然而，业内人士指出，从整个行业的角度来看，房地产投资是保险基金非常受欢迎的对象。

根据中国保险资产管理协会近日发布的《2015年中国保险资产管理发展报告》，截至2015年底，保险资产投资性房地产资产为921.6亿元，占比0.82%。但是，从保险资金参与房地产投资的总量来看，应该远远高于这个数字。五河智库规划总监冯在接受《证券日报》采访时表示，按照最保守的估计，房地产行业的保险投资至少应该超过6000亿元。

“有了这么多新的保险基金，我们必须找到有效的投资渠道。有两个主要的判断标准，一个是资金的规模，另一个是投资的预期回报。”一家保险资产管理公司的负责人在接受《证券日报》采访时表示，虽然一些项目有良好的预期回报，但资金量太小，保险资金的成本消耗太高，不是一个理想的投资目标。然而，房地产投资具有资金需求量大、投资收益稳定的特点，成为保险基金青睐的对象。

该负责人表示，另一个重要原因是，许多保险公司已经或正在向综合金融集团方向发展，对房地产行业的投资也是基于集团的战略布局，房地产业务可以呼应主要的保险业务，如泰康人寿和友联人寿对养老房地产的投资。

北上广甲级办公楼租金上涨

房地产保险投资的收入是多少？大多数保险公司没有公开披露2015年投资性房地产的收益率。只有中国太平洋保险披露了一点:2015年，从集团总投资收益率来看，“投资性房地产同比增长9.5%。它上升了1.4个百分点。”

对于这个回报率，告诉《证券日报》，如果这个投资主要是写字楼，按照市场租赁价格与成本的比例来计算，这个回报率是相当高的。他表示，上海核心区甲级写字楼的年回报率约为6%。

从目前的情况来看，房地产保险投资的种类大多集中在商业写字楼，而较少涉及商品房和土地开发。因此，投资收益情况可以集中在写字楼的租金变化上。

“租金趋势是考察商业地产投资收益的重要参考因素之一。”仲量联行中国研究部主任周志峰向《证券日报》表示，从租金趋势来看，一线城市的供需增长率相对一致，租金水平仍在上升，但一些二三线城市的租金已经下降。根据公司的调研数据，去年第四季度，北京(房地产)、上海和广州(房地产)的甲级写字楼和同质写字楼的租金分别上涨了1.1%、2.6%和1.9%；成都和郑州(房地产)分别下降了2.0%和6.7%。

除租金水平外，公允价值还可以作为保险投资房地产收益的参考。记者发现，保险公司一般使用或参考第三方机构的评估结果来计算投资性房地产的公允价值。新华保险表示，根据仲量联行西门公司发布的资产评估报告，截至去年年底，其投资性房地产的公允价值为32.08亿元，同比增长12.8%。去年底，中国太平洋保险投资性房地产的公允价值约为39.33亿元，同比增长1.7%。去年底，平安投资性房地产公允价值为504.53亿元(含住房和土地使用权)，同比增长50.7%。

除国内房地产投资外，2015年保险资金的海外房地产投资也大幅增加。相关统计显示，截至2015年底，保险资金在海外房地产市场的累计投资已达到近60亿美元。

从投资回报水平来看，第一太平戴维斯最近的报告指出，2015年，美国、欧洲和亚洲的写字楼投资回报率与前期基本持平。纽约、西洛杉矶和旧金山的办公室投资回报率分别降至4.0%、4.49%和4.57%；香港和伦敦的写字楼投资回报率分别为2.57%和3.18%。

冯认为，保险资金的海外房地产投资主要集中在发达国家的核心城市，投资对象一般是标志性建筑。总体而言，投资风险相对较小。他表示，在中国，一线城市核心区域对甲级写字楼的需求将继续增加，房地产投资价值将越来越高。因此，保险资金在国内房地产行业的投资将呈现集聚的特征。

来源：安莎通讯社