香港金管局：香港楼市下行风险正增加

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在越来越多二手物业及租金开始下跌的背景下，香港金融管理局(HKMA)在3月31日发表的半年度报告显示，香港物业市场的下行风险有上升的迹象。

全球金融市场的波动、资金外流的压力以及本地经济增长放缓可能会进一步削弱楼市气氛。HKMA在截至今年3月底的半年度报告中指出，美国未来的货币政策方向和主要经济体的增长前景不确定，这可能加剧全球金融市场的波动，并可能影响当地房地产市场。这种潜在的风险，加上不断增加的房屋供应，可能会对香港的房屋价格造成下行压力，从而影响房屋租金和消费者信心。

受金融市场波动加剧、经济增长势头减弱等因素影响，香港住宅物业市场自去年下半年开始回软，去年下半年住宅交易量同比下降26%，非住宅物业市场也出现放缓迹象。今年年初，这一趋势仍在继续。

过去几年，香港楼市屡创新高，已成为最受关注的热点之一。自2009年以来，HKMA已经推出了七轮宏观审慎监管措施，为疯狂的房地产市场降温。房地产市场下行风险的改善将直接影响银行资产质量和当地居民的个人消费能力。不过，HKMA方面尚未证实香港楼市已进入下行周期。当局在半年度报告中表示，鉴于当前经济环境的高度不确定性和快速变化，需要更多时间观察房地产市场是否已进入下行周期。

房地产市场继续疲软

去年下半年，一级和二级住房市场都出现了疲软迹象。在此期间，二手住宅市场的平均每月成交额跌至2，605宗的低水平，而一手市场的平均每月成交额只轻微下跌至1，349宗，原因是发展商在年底推出大量新单位。不过，从首日销售量和每批单位销售率来看，新单位的销售情况自去年第四季以来已经放缓。今年，情况没有改变。二月份物业市场的总成交额跌至1807宗的历史低点。

根据HKMA的数据，自去年10月以来，香港二手房价格已开始下跌，仅拖累去年价格上涨2.4%，而2014年同期价格涨幅高达13.5%。今年以来，房价持续下跌，中原城市领先指数从9月中旬的高位下跌了13.2%。

非住宅物业市场也放缓，去年下半年此类物业的成交量下降了23%，价格在第四季度开始下降。零售商店的价格自去年9月以来下降了7.6%，而办公楼的价格自去年10月以来下降了5.2%。商铺和工厂大厦的租金分别下跌3.1%和1.7%。

虽然物业价格已开始调整，但香港自置居所的负担并没有显著改善。根据HKMA的数据，去年第四季，香港的楼价与收入的比率是15.7，仍然高于1997年的14.6；收入杠杆率为70.3%，远高于50%左右的长期平均水平。收入杠杆率是指50平方米(按70%的20年按揭计算)的按揭供款与私人住宅住户家庭收入中位数的比率。

香港楼市面临的一个重要风险因素是，随着美国进入加息周期，香港的住房贷款利率最终会上升，从而影响业主和购房者的偿付能力。去年12月，在美联储首次加息25个基点后，香港将基准利率上调了25个基点。目前，香港银行间同业拆借利率仍处于超低水平，对基于该利率的住房贷款影响有限。然而，HKMA指出，当住房贷款利率上升到一个相对正常的水平，香港业主的住房贷款债务负担将飙升。假设住房贷款利率将提高300个基点，收入杠杆比率将提高到91.8%。

HKMA指出，住房供需缺口正在逐渐缩小，这也可能对房价产生下行压力。另一方面，虽然人民币贬值可能会增加港元资产(包括房地产)对内地投资者的吸引力，但货币贬值和内地经济放缓可能会抑制内地投资者对香港物业的需求。

经济增长放缓、金融市场波动和地方利率上升将对非住宅房地产市场造成压力。HKMA表示，疲弱的本地零售销售前景将进一步拖累零售商店的交易，写字楼价格和租金也将面临下行压力。然而，较低的空办公室占用率可能为办公室租金和资本价值提供一些支持。

银行资产质量下降

去年，香港银行业的贷款业务自金融危机以来首次收缩。

HKMA指出，香港零售银行的资产质量出现明显恶化迹象。具体分类贷款占比从6月末的0.49%上升至12月末的0.70%，逾期和重组贷款占比从0.29%上升至0.45%。然而，与历史数据相比，这两个比率仍处于历史低位。

截至2015年底，本行住房贷款组合保持稳定，违约率保持在0.03%的低水平。然而，新批准住房贷款的偿债指数已从去年第二季度的48.1上升至第四季度的49。偿债指数的上升反映了个人收入的下降、利率的上升或家庭住房贷款平均金额的增加。偿债指数的大幅上升可能反映了住房贷款资产质量的恶化。HKMA对银行住房贷款进行的敏感性测试显示，其他条件保持不变，当利率上升300个基点时，偿债指数可能在四个季度内大幅上升至67.4，反映出住房贷款质量可能大幅恶化。

另一方面，企业杠杆和债务负担的增加也给银行资产质量带来压力。根据HKMA的数据，虽然杠杆率较高的企业表现出初步好转的迹象，但去年上半年，以负债与股东权益的加权平均比率计算的企业杠杆率进一步上升至66.7%，以总利息支出除以税前利润计算的债务偿还率全面上升，反映出当地企业的偿债能力普遍恶化。

除了影响银行资产的质素外，物业市场价格的变动也是利率上升影响香港私人消费的渠道。HKMA的研究发现，房价受利率上升的影响，这决定了利率上升对香港私人消费的最终影响。在模拟分析中，港元利率上调100个基点，将导致私人消费在一年内累计下降0.7%。

在当前周期内，房地产估价偏高，因此利率上升可能对房地产价格产生更大的非线性负面影响。HKMA指出，加息的实际影响可能比模拟分析的影响更糟糕。此外，近年来家庭债务负担的增加也可能导致私人消费下降对房地产市场下跌周期的敏感性增加。

来源：安莎通讯社