127亿市值拿下140亿地王 揭秘龙光地产背后金主

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截至6月8日收盘，龙光地产的总市值约为127亿元，相当于140亿元的地价，似乎已经赌上了“全部净值”。根据《21世纪经济报道》工商局的信息，获得土地之王称号的深圳凯丰实业有限公司(以下简称“凯丰实业”)实质上是龙光地产的一家关联公司。

引导阅读

截至6月8日收盘，龙光地产的总市值约为127亿元，相当于140亿元的地价，似乎已经赌上了“全部净值”。据记者获取的工商信息，浙商银行和平安大华是龙光地产赢得土地之王的合作伙伴。分析师认为，龙光未来可能会继续通过这些平台筹集资金。

本报记者张晓玲实习生周志宇在深圳和广州报道

在每个土地国王诞生的背后，都有资本运动的故事。

6月8日下午，深圳光明新区的一片商住混合用地被龙光地产以140.6亿元的总价出售，底价为27623元/平方米，超过了2014年前海134亿元的总价，也是2016年全国的总价。

风能数据显示，截至6月8日收盘，龙光地产的股价为每股2.7港元，总市值约为150亿港元(约合人民币127亿元)。这意味着土地价格是140亿元，而龙光地产似乎赌上了“所有的财富”。

《21世纪经济报道》记者在询问龙光土地收购平台公司时，发现浙商银行、平安大华等机构在背后闪过。龙光不是“孤军奋战”。在大富豪的支持下，他多次赢得深圳土地之王。债权和股权融资已成为深圳龙光大跃进的“杀手”。

神秘的“伙伴”

土地拍卖后，龙光地产承认有合伙人参与了此次土地收购，但没有透露是谁。

根据《21世纪经济报道》工商局的信息，获得土地之王称号的深圳凯丰实业有限公司(以下简称“凯丰实业”)实质上是龙光地产的一家关联公司。

数据显示，开封实业于2016年4月15日注册，注册资本为人民币1000万元。开封工业的法定代表人高华斌出资90%，是深圳市龙光旧城改造有限公司的法定代表人，开封工业的另一位股东纪金坤持股10%。

6月3日，就在土地拍卖之前，开封工业的所有制结构发生了变化。深圳龙光房地产有限公司(以下简称深圳龙光)、浙江银聚信(杭州)资本管理有限公司(以下简称浙江银聚信)等公司向开封工业注资，开封工业注册资本也从1000万元增加到1500万元。

至此，高华斌的股份被稀释至60%，深圳龙光股份稀释至20%，浙江银聚信股份稀释至10%，吉金坤股份稀释至10%。

记者进一步查阅了工商局的资料，发现尹哲聚信的许可日期为2016年4月8日，注册资本为人民币1000万元。背后的股东都非常重要。除了三个自然人，所有其他公司都是金融投资公司。

尹哲聚信的主要股东是浙江尹哲资本管理有限公司(以下简称尹哲资本)，持有51%。其他机构股东包括持有17%股份的深圳前海江储源投资管理中心(有限合伙)，以及持有8%股份的深圳市南海嘉吉金融控股有限公司。

浙江银行资本在去年的“万宝争端”中扮演了关键角色。浙江银行资本通过深圳浙商宝能实业投资基金投资于资本平台深圳巨盛华，随后深圳巨盛华设立了多项资产管理计划，投资万科a股流通股(报价00002，买入)。

从表面上看，浙江银行资本的股东是五矿国际信托有限公司和浙江大学九智(杭州)投资管理有限公司，但据财新网报道，浙商银行以理财资金认购五矿信托相关信托计划的信托受益权，并以该信托计划持有浙江银行资本的股权。

记者进一步查询了浙商银行2015年的财务报告，发现平安大华基金在中国平安旗下设立的基金子公司深圳平安大华汇通理财有限公司(报价:601318)也是浙商银行的股东之一，持有浙商银行7.58%的h股。

这意味着浙商银行和平安大华是龙光地产此次赢得土地之王的合作伙伴。深圳一位银行家指出，理财基金的结构性融资可以参与项目的整个过程，从征地阶段开始，开发商将在项目结束后回购。

从开封工业的股权结构来看，浙江银聚信只占10%。龙光未来是否会通过平安大华或浙江银都等平台筹集资金，可能性很大。

继续赌深圳

根据深圳市土地委员会的数据，龙光获得了总建筑面积50.9万平方米、使用年限50年的土地，这是光明新区近三年来首次拍卖商住混合用地。

土地价格为27623元/平方米，招标土地价格相对合理。根据深圳中原研究中心的数据，目前光明新区的新房价格约为3.5万元/平方米；然而，从深圳楼市在过去一年左右的增长来看，光明新区的房价已经翻了一番，在这种背景下获得的土地价格也不低。

龙光更喜欢在深圳称王。2014年，龙光斥资46.8亿元拿下龙华王迪，底价超过2.5万元/平方米，超过了当时龙华新房的均价。

算上去年龙光在深圳创下的112.5亿英镑的鸿山地块，近三年来龙光在深圳王迪项目上的投资减少了330亿英镑。2015年，龙光地产总销售额为205亿元；2016年的销售目标是240亿英镑。

参照以往龙光的“地王模式”，龙光敢于多次赢得“地王”，这与“金主”的支持是分不开的。

2014年12月17日，龙光地产宣布平安大华向龙华地王九龙岩项目公司投资20亿元，该项目最终由龙光地产和平安大华分别持有51%和49%的股权；2015年，龙光再次向平安大华借款开发红山地块。

到目前为止，龙光公司的供应主要集中在深圳。龙光地产相关负责人表示，获得光明地块后，龙光深圳地区的可销售资源占近70%。此次土地收购将进一步扩大龙光在深圳市场的影响力，为公司未来3-5年的业绩增长奠定基础。

然而，王迪项目的大规模开发也隐藏着风险。深圳一家大型房地产开发商的一名高管向《21世纪经济报道》表示，该公司没有触及这些近期的土地大王，因为土地价格太高，无法盈利；盈利意味着房价将在未来三年翻一番。

对龙光来说，这不仅仅是项目层面的借款。6月1日，中国嘉陵宣布已与控股股东南方集团和龙光基金会签署重大资产重组框架协议，并计划进行资产重组和配股融资，以收购龙光基金会关联方持有的龙光房地产的控制权。

这意味着此次重大资产重组可能涉及龙光地产通过借壳回到a股或将资产拆分回a股上市。

CICC分析师张宇分析称，收购龙光地产存在很大的不确定性，因为收购涉及控制权的转换，这可能会引发无限期要约。如果发生这种情况，此次收购的成功率可能会面临巨大挑战。由于龙光地产目前不打算私有化，将保持其上市地位；如果这种情况没有发生，交易有望以合理的溢价完成，因为大股东目前持有龙光地产约70%的股份。

来源：安莎通讯社