抢地大战：是“地王潮”还是“地王套”？

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截至5月底，今年全国土地王总数已超过100个，均为“高总价、高单价、高地价”

我不能拍三天，但我不能拍三年。这可能是目前参与土地王制造的开发商的共同愿望。 自2004年土地供应“8·31”以来，国内土地市场经历了三次“地王”浪潮:第一次出现在2007年左右，第二次出现在2010年左右，第三次出现在2016年左右。这一次，整个国家的房地产市场出现了剧烈的分化，去库存化的战斗刚刚进行了一半多，一些地区的地产大王已经发高烧。 截至5月底，今年中国土地王总数已超过100个，而“高总价、高单价、高地价”的土地出让成为上半年房地产市场最显著的写照。“如果你不参与土地掠夺，你将面临破坏食物的风险，你至少可以抓住一个未来的期望。”第三方人士林梦(化名)曾在国内五大房地产企业从事土地投资，他告诉《中国商报》记者。 然而，历史总是惊人地相似。前两次经验告诉我们，“土地王潮”总是在楼市量价上涨、库存下降的背景下出现，导致宏观调控力度加大，最终导致市场降温。参与的开发商应该考虑同样的问题:我赢得的地王能“松绑”吗？5月，全国“土地王”风波愈演愈烈，“面粉比面包贵”成了普遍现象。 5日，北京昌平的三个地块都创下了该地区的新高，而且都“面粉比面包还贵”；13日，南京以248亿元的价格出售了7块土地。经过88轮竞标，建邺区g11地块最终以88亿元的价格售出，溢价为114.6%，成为当年南京的总价王；27日，信达地产(报价600657，购买)以123亿元赢得杭州奥林匹克体育中心地块，地价为96%，创造了杭州的总价；30日，合肥拍卖了5块土地，所有土地的地价都超过了200%...据柯睿信息集团(以下简称“柯睿”)统计，截至今年5月底，中国“三高”地王总数超过100个，其中一半以上的地价超过100%。一般来说，每个城市的土地市场和房地产市场之间都有很强的正相关关系。上海、深圳等城市出台调控政策后，苏州、南京、杭州和合肥等二线城市的房地产市场接过了上升的接力棒，而佛山和东莞等城市则受益于一线城市的溢出效应。 绝大多数分析师认为，“地王”的频繁出现是由于房地产市场的火爆情绪蔓延到土地市场，使得房企有强烈的“补货”欲望，一些城市的供需失衡加剧了房价上涨的预期。 当地房地产市场过热导致开发商争相在热点地区购买土地，推高了土地价格，而土地价格的上涨进一步提高了人们对房价上涨的预期。在市场上，每一次“土地王”的拍卖都被视为周边房地产的狂欢，利用潜在的提价优势进行房地产销售已经成为一种普遍的做法。 柯睿分析师谢阳春表示，供求关系直接影响价格走势，土地价格也是推动房价上涨的因素之一。如果底价直接高于周围的售价，每个人都会觉得房价要涨了，自然他们不得不买。 值得一提的是，参与这个“土地王”市场的企业数量庞大，既有万科、保利、绿地等稳定的巨头，也有泰和、荣鑫等新的强势派系。当然，像信达这样的主营业务不是房地产的“过河”。 资本驱动的 开发商可以在土地市场上攻击城市，这不是“坏钱”。 自2015年以来，国内房地产企业的融资环境不断优化，融资成本逐渐降低。首先，银行间市场为房地产相关企业打开了中间票融资的大门，随后债券市场和一级股票市场重启了关闭多年的房地产相关融资，使得大量开发商的融资规模不断上升。 风能信息统计显示，截至5月30日，最近一年房地产融资(债务%2b股)总额达到1.42万亿，在行业融资排行榜中排名第四，其中私募0.2万亿，债券发行1.22万亿。 根据万科、保利、招商局、绿地等多家上市房地产企业的季报，各公司期末持有的现金总额分别为531.8亿元、374.8亿元、415.1亿元和438亿元。 以保利地产(报价600048，购买)(600048.sh)为例，2015年计息负债综合成本仅为5.2%。今年年初，该公司的100亿元固定收益计划获得批准，这是中国最大的单一资产固定收益案例。与此同时，保利还在1月份发行了50亿元公司债券，5年期票面利率仅为2.95%，创下新低。 据媒体报道，在中国100多块“三高”地块的受让方中，有18家a股上市房地产企业，其中13家在a股房地产企业再融资后实施了定向增发或宣布增资计划，总融资规模为1768.6亿元。 凯瑞的研究还显示，2015年7月至2016年3月，14家具有绝对融资优势的基准房地产企业在69个城市赢得了503块土地，总金额为5732.4亿元。其中，万科在41个城市赢得了184块土地。 低成本融资闹剧仍在继续。5月18日，太和集团(报价000732，购买)(000732.sz)宣布了第二个增收计划，计划筹资不超过98亿元。这家公司可以被称为新一轮“王迪”制造业的生力军之一。在过去的一年里，公司先后赢得了深圳、苏州、佛山等高地价地块。 R&F地产(港股02777)(02777.hk)5月27日宣布，第二次发行的公司债券已确认为104亿元，票面利率为5.15%。该公司最近完成了总计125亿元的债券融资。 根据资本证券研究部发布的报告，目前的土地王现象主要是一种流动性充裕、融资渠道畅通的恐慌性赌博。这种对未来的透支预期不仅会影响当前市场的供求结构，还会给现有项目和新项目带来压力。尽管当房地产企业不收回土地时会有“粮食短缺”的风险，但问题的另一面是，今天的土地国王可能不会成为未来的建筑国王，所有的土地国王都很难通过随着时间的推移改变空来“解禁”。 2009年12月，由R&F、碧桂园(港股02007)、雅居乐、中信和世茂共同赢得的广州亚运城(后入股)仍以255亿元的成交价格位居全国总价第一。从拍卖开始，五年后，亚运城项目仍未能给投资企业带来正现金流。 根据雅居乐披露的2015年度业绩报告，拥有本集团20%股份的广州李和房地产开发有限公司税后亏损人民币2700万元。李和房地产是亚运城的开发商，五家公司各持有20%的权益。此外，2013年频频发家的越秀地产(港股00123)也面临困境。5月29日，越秀地产宣布，为加快现金回笼速度，改善集团整体债务状况和资产结构，将广州越秀星汇运城项目2%的股权以9500万元的总价出售给买方。加上越秀地产今年3月10日出售的该项目49%的股权，公司不再控制星辉运城项目。数据显示，星辉运城项目正是越秀地产在2014年底以64亿元人民币收购的王迪项目。 最近，去年10月，碧桂园和中国金茂(香港股票00817)分别以34.2亿元和17.6亿元在北京赢得了两块土地。然而，在取得土地后不久，碧桂园将土地的权益转让给了另一家中央企业。该公司最高管理层最近透露，土地被收回是因为“最终交易价格超过了老板的授权价格。” 面对新一波的土地王，稳健的企业一直保持警惕。27日，在杭州王迪拍卖期间，万科因风险控制机制暂时分手并退出，放弃与信达联合收购土地。一些行业领袖开始警告风险之王。融创中国(港股01918)董事长孙宏斌最近表示，风向改变时，支付高价的开发商将受到惩罚。 监管预期[h/]土地之王的出现使得原本分化严重的房地产市场结构变得更加复杂。 东兴证券(报价:601198，BUY)、中泰证券等机构的研究结果显示，近期全国房地产市场的交易在经历了短暂的成交量增长后，呈现出疲软趋势。 其中，一线城市遭遇严格限购政策后，交易量仍然较低；二线城市的成交量较上月有所扩大，同比增速有所收窄。没有后续政策的支持，发烧已经成为一个大趋势；三线城市的成交量环比继续萎缩，同比增速也大幅收窄。 东兴证券预测，去库存化进程已经过半，如果没有政策支持，二、三线城市的成交量未来将进一步萎缩。 嘉里对中国32个大中城市的监测结果也显示，房地产市场成交量在3月份达到峰值后有所下降，5月份的房地产市场成交量在4月份继续下降。 对此，谢阳春告诉记者:“这也是正常的。毕竟，不可能每个月都延续3月份的高点，但整体仍在高位调整。”虽然短期市场趋势不足以作为长期趋势的基础，但可以肯定的是，整个房地产市场已经陷入了僵局。 国信证券(Quote 002736，BUY)最近发布报告称，房地产调整已经开始:一是政策基调收紧，信贷宽松程度也有所减弱；第二，房价上涨对购买力有负面影响；第三，政策和货币宽松的边际效应将降低；第四，一线城市的房地产市场率先显示出调整迹象。 国信证券表示，根据经验，最近的“频繁的土地王”可能意味着“房地产市场的高度调整”将在不久的将来出现。

来源：安莎通讯社