烈火烹油 火山口上的南京楼市

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5月13日，g11地块首次以88轮标语牌成为年度总价之王，世茂最终以88亿元成交。

已经连续14个月提高房价的房地产市场正在改变南京的未来。至少这给南京创造了一个观察一线城市房价的机会。

根据国家统计局4月份发布的70个大中城市的房价数据，南京新增住房达到4.4%，环比和同比增幅均位居第三。

房价的“持续上涨”被映射到土地市场，这是一种极端的疯狂。5月13日，g11地块首次以88轮标语牌成为年度总价之王，世茂最终以88亿元成交。随后，g14地块被葛洲坝以每平方米45，213元的底价出售(报价为600068，购买)，这创下了南京的最高底价。

悲观的业内人士感到讽刺，并向《泰晤士报》记者描述道:“这直接打击了南京不久前发布的限价令。”一些业内人士预测，南京的房地产市场可能会看起来更热，该市场正被火和食用油燃烧着。

狂热的背后是民生挣扎的残酷现实。尽管房奴们仍在诅咒调控背后的鸡蛋——越来越贵的房子，但这并不影响一些人对南京楼市的追求。

从一个国际大都市到一个现代化的滨江城市，再到一个现代化的国际文化绿色城市，城市定位的摇摆一度让南京看起来有些模糊。就像城市定位的模糊性一样，他们中的许多人已经进入了“希望它上升但不希望它上升”的矛盾漩涡。

罗伯。罗伯。

5月21日晚，南京下起了雨，但没能浇灭这块不到7000平方公里土地上的热量。

尽管公告栏上已经张贴了“本次开业不打折”的通知，但数千名买家还是涌向了南京金陵国际会议中心，这是中冶史圣滨江的首个开业日。

根据开发商的报价，该项目平均价格达到37000元/平方米。《时代周刊》记者在南京房价申报单上看到，最高单价已经超过4万元/平方米，一举打破了滨江板块的价格上限。

开发商推板的节奏可以称为“匆忙”。就在前一天，5月20日，中冶史圣滨江刚刚收到预售许可证。对于蜂拥而至的买家来说，门票是50万元。然而，情况并非如此。最近，金隅金景福、洪图云锦、仁恒江湾城四期、杜明海月等新项目的认可度或验资门槛设定为50万元，但过去这种情况只发生在仁恒江湾城等豪华住宅项目。

" 空空气中弥漫着浓郁的金钱味道。"购房者李希向《泰晤士报》记者描述说，这不是他第一次参与选房。“现在不要谈论房子的选择，也就是说，打算提高的配额就像春节火车票一样难以获得。”

对于热切的买家来说，李希是一个预言。随着控制表上红色方块数量的增加，数百名买家越来越兴奋。销售人员开始被“包围”。

随着时间的推移，买家终于坐不住了。“有房子吗？让我们不买它？”体育馆里爆发出愤怒的声音。

不出所料。不久，源推出的330套房已被抢，营业额已达18亿元。

就在不到24小时前，也就是5月20日，在南京金陵国际会议中心，龙春春江历城上演了一幕数千人抢屋的场景。

5月22日，大厅里的工作人员向《时代周刊》记者回忆起当时的情况，仍然难以掩饰他们的兴奋。“440间套房至少吸引了2000人。只有在这里才能有这么多甚至更多的人。”

《时代周刊》记者了解到，由于当晚人数众多，开发商不得不临时拿出350套尚未领取销售许可证的套房，进入摇号。龙湖春江禹城的相关销售人员向《时代周刊》记者证实了这一点。“在结算之前，这部分房产将不会收到意向金，也不会与买家签订协议。”但是有些买家不买。”我终于摇了摇号码。为什么？”！"

事实上，这种热潮在上个月席卷了南京几乎所有的建筑，像“时间光盘”和“日光盘”这样的词在各大媒体上纷纷出现。就像商场里的大减价一样，许多商品一个接一个地涨价，但它们并没有阻碍它们“售罄”的命运。例如，虽然海洋绿地云峰大厦最后97套房的价格比上一批高3000元/平方米，但数据显示它们仍然售罄。

在《时代周刊》记者走访的几个售楼处中，有些单位没有得到官方认可，直接被贴上了售罄的红色标志。“没门，买的人太多了。”一个房地产经纪人似乎无能为力。

“其实我心里没有底，但我现在不买，也不知道下一步会是什么样子。”李希告诉《纽约时报》的记者。李希不是唯一一个有这种紧张心态的人。一次又一次，价格上涨的数据已经让许多买家感到惊讶，并让他们恐慌。

上海的限购对南京来说就像是一剂强心针。南京一线城市的溢出效应越来越大。

“这不能用理性的数据来证明。”

南京过高的房价并非没有受到政府的关注。

今年2月，《宁十七条》颁布。今年4月，该规定被升级为“宁石条”。根据南京市发展和改革委员会4月25日发布的《中共南京市委、南京市人民政府关于推进供方结构改革的意见》(以下简称《意见》)，南京市柳城区、江宁区、浦口区不同价格档次的房地产将实行年化增长限额，所有房地产最高增幅控制在8%至12%之间。

据此，乐观人士认为，虽然新政没有表现出明显的稳定房价的效果，新开盘的楼盘价格仍有可能突破，但对于今年已经开盘的项目来说，空全年的价格涨幅基本上已经限制在死亡线上。悲观主义者坚信:“南京的房地产市场是疯狂的，它是不可限量的。”

在南京限价单发布之前，消息在网上传开了。这直接刺激了开发商。《时代周刊》记者了解到，即使不超过一天就能拿到预售许可证，许多开发商在政策出台前一夜之间就打开了市场。

有案子要作证。一个月前，杜南在《城堡宴会》中获得的334套预售许可证房屋的价格比去年年底上涨了近6000元/平方米，达到3.2元/平方米，涨幅超过23%。洪图商水云锦项目一个月前获得的216套预售房屋平均价格为4.5元/平方米，比一年前高出47.5%。

从数据来看，南京的房地产市场正处于上升态势。据南京新浪乐居统计，从去年12月到今年4月，在85个楼盘中，有33个楼盘涨幅超过20%，只有16个楼盘涨幅不到10%。

南京的地价和房价也处于相互促进和上涨的态势。在不到一年的时间里，就有一些地区进入了“面粉比面包贵”的行列。

江浦板块3月份的最高售价为22435元/平方米，目前周边房价已涨到22000-24000元/平方米；两个月前，29899元/平方米的土地价格“上限”被拍下，已经高于周围3000元/平方米的售价；今年年初，河西中心的上海建筑工程(报价600170，购买)的底价是42561元/平方米，周围的均价不到40000元/平方米，现在是4.5元/平方米；随着新地王g14地块的诞生，青奥村板块有望达到行业新高。

5月13日的地球拍卖最终彻底粉碎了李希保持稳定房价的期望。易居中国首席执行官丁祖昱进一步认为“这是无法用理性数据来证明的”！

目前，在南京，拯救楼市的消息已经悄然出现。面对不断上涨的地价和房价，关于是否应该升级监管的讨论一直在激烈进行。

据媒体报道，南京将对土地实行“限价”。具体来说，当超过50，000平方米的土地出售时，一旦超出限定的地价范围(通常为45%)，它将争夺经济适用房的面积，而不是争夺建设资金，这意味着经济适用房将建在商品房小区。报道指出，南京市国土资源局相关负责人向风起云涌的记者证实了这一消息，“它将最早于上半年推出，以土地出让公告为准。届时将公布具体的建设细节，如地块的位置、建设规模和建设标准。”

但是，4月25日发布的《意见》中有一条规定，即南京市将及时进行新建商品房的成本调查，通过招标方式取得的地价超过45%的部分将不作为允许的成本调查内容。

与南京市国土资源局关系密切的相关人士告诉《时代周刊》,土地的“限价单”不是空捏造的，据估计目前正在制定详细的计划。

至于土地的“限价订单”，网络之前已经铺平了道路。5月17日晚，一个自称是“南京市房产局局长”的人发来的新闻截图在网上流传。根据截图，此人声称“中央政府应该派人去控制南京的房价，南京市房产局的所有领导将在一夜之间会面。”有必要为房地产市场推出一项新政策。”

截至《时代周刊》新闻发布时，土地限价指令的传言仍处于突发新闻和辟谣的漩涡中，而权威部门目前仍保持沉默。

然而，市场情绪仍在波动。从过去的实践来看，开发商、银行、地方政府和中央政府都进入了拯救市场的游戏领域。一些业内人士告诉《泰晤士周刊》记者，无论是地价涨势还是救市，房价都不可能在短期内实现令人震惊的逆转，这些救市或调控市场的尝试很可能演变成下一个高房价的底部。

危险链条

对于这座拥有2600年历史的古城来说，如何跳出明城墙，拓展和发展空空间一直是一个需要解决的难题。

20世纪80年代初，南京江北地区出现了开发热潮。随后，发展重心开始转向远离长江，向东扩展，向南延伸，城市重心向东南转移。直到河西成为空市区房改扩建的新目标。但是到目前为止，南京还没有摆脱“城中无河，河上无城”的尴尬局面。

然而，政府从未停止对南京的投资，业界认为这是本轮房价上涨的一个主要因素。

根据公开数据，南京城市建设总投资自2009年以来一直保持在500亿至753亿元之间，2015年6年来首次下降，为357.5亿元。

值得注意的是，从2008年开始，南京的土地出让也进入了井喷阶段。根据南京市国土资源局官方网站上的土地供应数据，2009年至2015年，土地供应总量分别为550公顷、600公顷、1200公顷、1500公顷、4000公顷、4200公顷和3000公顷。据此，一位未透露姓名的分析师告诉《时代周刊》记者，增加土地供应是为了化解政府财政收入的压力。"对南京来说，4万亿的刺激药物太猛了."

与此同时，王迪央行在4月份公布了m2(广义货币总量)数据。尽管目前的增长率仅为12.8%，低于预期，但央行解释称，这是因为“金融存款大幅增加”。“发行了大量地方政府债券”，“银行间业务增长放缓”，“随着基数效用的逐渐消失，9月份以后m2增速将回升。”但所有人都知道，市场上的普遍看法是:“只要杨妈继续放水，土地市场的繁荣就会持续到高潮。”

在5月13日由连锁研究所举办的上海互联网和房地产资产管理峰会上，行业研究员严长明也表示赞同。他认为，在利率自由化和金融自由化之后，金融机构，即银行，肯定会在未来增加对房地产需求的杠杆作用。因此，中国的房地产周期尚未见底，未来一线城市和二线城市的房价涨幅可能会继续超出人们的预期。

同时，南京继续狂热也有一定的现实条件。这也是李希担心的地方。根据工业证券的报告(报价601377，购买)，南京的绝对库存已经达到一个非常低的水平，去化学周期只有2.5个月。在将供应量从2015年年中的55，000套减少到目前的31，000套的过程中，单个月售出的数量没有减少。这意味着南京楼市仍然供不应求。"供应量还没有增加，抢购还会继续。"他告诉《时代周刊》记者。

南京的房地产市场并非没有风险。至少，二线城市的工业和人口之间的危险联系也将是南京未来的一大缺点。结论是，从工业角度来看，支持房地产市场持续繁荣的基础并不牢固。

这一观点得到了南京统计局今年2月发布的2012年至2015年人口数据的支持。从2012年到2015年，南京市常住人口呈下降趋势，分别为8004700人、8187800人、8216100人和8235900人。这意味着南京对移民的吸引力没有提高，甚至下降了。然而，南京以石化为基础的重化工业已经枯竭。数据显示，2015年，工业企业主要收入下降了5.3%，亏损工业企业(502家)占全部企业的18.6%。

但是李希的内心仍然不确定。他告诉《时代周刊》记者，他似乎已经失去了数字感，因为他的愤怒在于很难买新房子。

(应被告要求，李希是化名)

来源：安莎通讯社